Feltänkt om bostadshyrorna

 

REPLIK | Stellan Lundström menar att det redan råder fri hyressättning i nyproduktion. Jag vill dock mena att ett dylikt påstående kräver en närmast orwellsk definition av begreppet fri, skriver Fredrik Kopsch, universitetslektor vid avdelningen för fastighetsvetenskap på Lunds universitet i en replik till gårdagens debattartikel ”Tankar om hyra för bostäder”.

Stellan Lundström har läst direktiven till den nyligen tillsatta utredningen om fri hyressättning i nyproduktion, och han är inte imponerad. Jag kommer här att redogöra för att Lundström i ett antal olika aspekter leds fel i sina tankar om bostadshyror. I motsats till Lundström menar jag att direktiven ger goda förutsättningar för lagstiftning som kan resultera i en fungerande delmarknad för hyresbostäder. Nu till mina invändningar.

Lundström menar att det redan råder fri hyressättning i nyproduktion. Jag vill dock mena att ett dylikt påstående kräver en närmast orwellsk definition av begreppet fri. Presumtionshyror ska förhandlas med Hyresgästföreningen och egensatta hyror står under konstant hot att sänkas av hyresnämnder, något som Uppsalahem nyligen fått erfara. Lundström gör sig här skyldig till att blanda ihop det sätt som hyror bestäms (som alltså inte är marknadsmässigt) med hyrornas nivå, som kan vara både hög och låg oavsett hur de faktiskt sätts.

Vidare menar Lundström att den nuvarande ordningen befästs om nyproduktionen underkastas ett eget system. Detta motsägs av erfarenheterna från Finland, där liberalisering i tre steg startade med just nyproduktionen, utan ett uttalat syfte att de skulle gå längre än så.

Fler ska beredas möjlighet att äga sitt boende, menar Lundström. För all del, men en av den fungerande hyresmarknadens stora förtjänster, vid sidan av att erbjuda flexibla boendelösningar, är att den tillhandahåller bostäder åt de hushåll som inte klarar högt satta kapitalkrav. Uppluckringar kan göras i krav rörande eget kapital och amorteringar, men vissa grupper kommer ändå att behöva hyresmarknaden, och då behövs en fungerande lagstiftning för denna.

En fungerande hyreslagstiftning ska rimligen se till att alla medborgare möter en fungerande bostadsmarknad, där de kan hitta bostäder som passar deras behov och plånböcker.

Lundström menar också, i någon sorts försvar av nuvarande ordning, att ägare av hyresfastigheter inte klagat nämnvärt på det rådande systemet. För det första bör invändas att det finns gott om representanter för fastighetsbolag, både offentligägda och privata, som motsatt sig nuvarande system. För det andra är ombildningarna, som Lundström nämner utan att han tycks förstå orsaken, ett uttryck för missnöje med hyresmarknadens förutsättningar. Fastighetsägare ”röstar med fötterna”. För det tredje missar påståendet helt lagstiftningens roll. Den är inte att enkom se till att fastighetsägare kan få bra avkastning på sitt kapital. Med det synsättet lyckas vi förstås utmärkt. Möjligheter till regelarbitrage har lockat till sig internationellt storkapital som ser vinstpotential i att renovera eftersatta bostadsbestånd, där nya hyror kan sättas frikopplat från faktiska investeringskostnader och betalningsviljor. En fungerande hyreslagstiftning ska rimligen se till att alla medborgare möter en fungerande bostadsmarknad, där de kan hitta bostäder som passar deras behov och plånböcker.

Vad ska vi då göra istället? Lundström menar på att ”man” (oklart vem) ska fråga hushållen hur de vill bo, vilka upplåtelseformer de vill ha och hur mycket pengar det ska kosta. Nyttan med informationen är dock oklar, annat än att ”man” (fortfarande oklart vem) får en indikation om hushållens önskade boende i en fantasivärld med obegränsade resurser. Varför den resulterande informationen skulle vara mer tillförlitlig, eller mer användbar, än de signaler som skickas mellan konsumenter och producenter genom pris- och kvantitetsmekanismer på en fri marknad får vi inga svar på.

Det finns naturligtvis inga garantier för att utredningens betänkande kommer att innehålla förslag som faktiskt leder till en bättre fungerande bostadshyresmarknad. Men direktiven möjliggör definitivt för att så kan bli fallet. Om än endast för en liten del av hyresbostäderna, så kan vi i framtiden få se en lagstiftning som ger hyresgäster ett starkt besittningsskydd samtidigt som vi över tid tillåter hyrorna att följa marknadsutvecklingen, och därmed undviker alla de negativa konsekvenser vi ser på dagens hyresmarknad, för den del av beståndet som omfattas av de nya bestämmelserna.

Om reformen stannar vid nyproduktionen bör vi mycket riktigt inte förvänta oss några större förändringar, åtminstone inte på kort sikt. De stora vinsterna för samhället genom en bättre fungerande hyresmarknad kräver liknande reformer för hela beståndet. Det är enkelt för oss akademiker att säga. Men i den politiska verklighet där direktiven formats, är avvägningar, prioriteringar och kompromisser nödvändiga. Direktiven kan därför inte bedömas från vad som vore bäst utan att ta hänsyn till vad som faktiskt är möjligt. Vad som är möjligt kan mycket väl, som direktiven faktiskt visar, förändras i en bättre riktning.

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.