KRÖNIKA | Den ekonomiska krisen på 90-talet skiljer sig fundamentalt från den ekonomiska kris vi upplever idag. Det är också därför som det inte kommer att bli någon kris på bostadsmarknaden, menar Ulf Perbo, director på Kreab.
Det har uppstått en märklig diskussion huruvida den nuvarande ekonomiska krisen, till följd av coronapandemin, kan leda till en kris på bostadsmarknaden som påminner om vad som hände på 90-talet. Självklart inte. Låt mig gå igenom steg för steg varför:
För det första:
Det var inte en ekonomisk kris som ledde till prisfall på bostäder och kollaps i nyproduktionen på 90-talet. Det var ett prisfall på bostäder och kollaps i nyproduktionen som ledde till en ekonomisk kris.
För det andra:
Problemen på bostadsmarknaden orsakades av kraftigt försämrade ekonomiska villkor för att efterfråga bostäder i allmänhet och nyproduktion i synnerhet. Det skulle krävas cirka 20 års tillväxt av befolkning och inkomster innan det åter fanns ekonomiska förutsättningar för att börja bygga ut bostadsbeståndet igen (med en nyproduktion motsvarande drygt 1% av beståndet, vilket är en vanlig byggtakt).
För det tredje:
Detta hände i början av 90-talet: I samband med skattereformen infördes full moms för bostadsbyggande och full kapitalbeskattning med bland annat sänkta ränteavdrag och höjd fastighetsskatt. Följderna av detta tillsammans med de övriga skatteökningarna som skattereformen förde med sig (moms på vatten, energi, fastighetsskötsel med mera) blev dramatiska. Hyrorna höjdes i genomsnitt i hela beståndet 1990–1997 med cirka 40 procent realt.
Fallet i bostadsinvesteringar sänkte BNP-nivån flera procentenheter.
Boendekostnadernas andel av hushållens disponibla inkomster steg till de högsta i världen. Denna relativprischock på boendet skapade ett behov av att kraftigt reducera bostadskapitalet i Sverige. De skenande boendekostnaderna drev fram ett prisfall på bostäder som skapade den amorteringschock (”ökning av sparkvoten”) som fick privat konsumtion att falla trots att de disponibla inkomsterna växte. Förutom denna relativprischock på boendet gentemot andra hushållsutgifter tillkom en relativprischock för nyproduktion gentemot beståndet. Genom införandet av full moms och full kapitalbeskattning följt av en subventionsavtrappning (räntebidragen) blev konkurrensläget för nyproduktion omöjligt när beståndspriserna samtidigt föll. Fallet i bostadsinvesteringar sänkte BNP-nivån flera procentenheter.
För det fjärde:
Nu genomförs inga försämringar av villkoren för bostadsbyggande eller bostadsefterfrågan. Till följd av nedstängningen av ekonomin under coronakrisen sjunker efterfrågan på bostäder till följd av höjd arbetslöshet och minskade hushållsinkomster. Nedgången är dock mycket måttlig jämfört med 90-talet och återhämtningen bör ske på kort tid.
Slutsats:
Det blir alltså ingen kris på bostadsmarknaden.