GÄSTKRÖNIKA | Fri hyressättning på nyproducerade hyreslägenheter får långt mycket mindre effekt än vad debatten låter höra och argumenten bidrar i praktiken till att fördunkla förståelsen av för- och nackdelarna med reglerade hyror, skriver Ulf Perbo, director Kreab.
Regeringen och stödpartierna har kommit överens om att tillsätta en utredning om fri hyressättning för nyproducerade hyreslägenheter. Av direktiven och debatten kring dessa framgår att fokus ligger på vilka effekter detta kan få för att öka nyproduktionen av lägenheter.
Detta är tyvärr ett vanligt stickspår som i praktiken fördunklar förståelsen av för- och nackdelar med reglerade hyror. Nästan alla samhällsskadliga effekter handlar nämligen enligt forskningen om utnyttjandet av det befintliga beståndet medan effekterna i form av begränsningar av nyproduktionen är små. En lättläst analys av detta är Boverkets rapport ”Bostadsbristen och hyressättningssystemet” som visade att 90 procent av de samhällsekonomiska förlusterna uppstår genom försämrat utnyttjande av beståndet och bara 10 procent genom effekter på nyproduktionen.
När det går lättare att anpassa sitt boende till de kvalitéer och priser som finns på marknaden uppstår stora välfärdsvinster. Fler barnfamiljer kommer att bo i stora lägenheter och fler ensamstående äldre i mindre lägenheter. Fler som värderar citylägen kommer att bo centralt och fler som värderar natur högt kommer att bo naturnära. Kötider har försvunnit och alla kan få en lägenhet omedelbart.
Det problem som finns med detta är två fördelningspolitiska effekter.
- Dels en förmögenhetsöverföring från kollektivet hyresgäster till fastighetsägarna. Denna effekt bör neutraliseras på lämpligt sätt genom exempelvis en särskild beskattning som kan gå till utökade bostadsbidrag eller statskassan i största allmänhet. Vinster som uppstår genom politiska beslut o dylikt kallas ofta ”windfall profits” och bör dras in till staten.
- Dels en omfördelning av kostnader och välfärd mellan olika hyresgäster. De mest gynnade i dagens system förlorar, till exempel de som bor till låg hyra i attraktiva lägenheter. De mest missgynnade i dagens system vinner, till exempel de som bor med höga hyror i lägenheter de uppfattar som mindre attraktiva. Men det är inget nollsummespel utan de positiva effekterna är sammanlagt större än de negativa. Varför förklaras pedagogiskt i Boverkets rapport.
Totalt får hyresgästkollektivet betala högre hyror än idag. Men välfärdsvinsterna av upplevd bättre bostadskvalitéer är större. Genom att ta tillbaka hyreshöjningen från fastighetsägarna neutraliseras på aggregerad nivå hyreshöjningen och kvar finns bara välfärdseffekter. Det enda motivet för att då vilja behålla dagens system är att gynna en liten grupp hyresgäster på övriga hyresgästers bekostnad. Genom att den gynnade gruppen går att identifiera kan de organisera sig och bekämpa reformen. De som gynnas är svårare att i förväg identifiera och de utgör därmed bara ett viktigt allmänintresse men har ingen politisk opinionsmakt. Därför vågar politiker normalt inte driva frågan. Men nu kanske det är dags att lyssna på forskarna?