KRÖNIKA | Om staten garanterar lån utan att begära ersättning kan företagen sänka sina avkastningskrav och därmed erbjuda lägre hyra för hushåll som har svårt att ta sig in på bostadsmarknaden. Billigare bostäder sänker dessutom utgifterna för bostadsbidrag och kan faktiskt bli ett plus i statsbudgeten, skriver Hans Lind, professor i fastighetsekonomi.
Bostadspolititiken på 1800-talet började bland annat som ett sätt att minska spridning av sjukdomar, så vi får väl med tiden se vad dagens coronavirus får för konsekvenser för bostadspolitiken.
Som Anna Granath-Hansson diskuterar i sin nya rapport ”En social bostadssektor i Sverige?” (Fores 2020) finns olika former av social housing. I den rapporten ligger fokus på en ”smal” variant som syftar till att minska hemlöshet. Jag tror dock att Sverige behöver en något bredare modell som liknar den i Tyskland eller Finland. Det sociala bostadsbeståndet ska i en sådan modell vara öppen för, låt oss säga, hushåll med de 20 procent lägsta inkomsterna och i detta bestånd ska de kunna hyra en bostad till en hyra som ligger säg 20 procent under bruksvärdenivån.
Jag tror dock att Sverige behöver en något bredare modell som liknar den i Tyskland eller Finland.
De allmänna argumenten för och emot ett sådant system med ”inkomstkvoterade bostäder” diskuteras mer ingående i kap 5 i min bok ”Åtkomliga bostäder” (SNS 2016). Under senare år har jag i olika debatter hört deltagare säga att en modell av denna typ skulle bli mycket dyr. Här ska jag enbart diskutera den aspekten. Vad menar vi egentligen med kostnader i dessa sammanhang och hur stora kan de bedömas bli?
Låt oss precisera frågan lite och anta att Riksdagen bestämmer att det insprängt bland andra nybyggda bostäder ska byggas 10 000 bostäder om året av denna typ. Staten använder piskor och morötter för att få kommunerna att planlägga mark som är lämplig för dessa blandade projekt. Staten ger kommunen juridisk rätt att i en detaljplan kräva att en viss andel sådana bostäder ingår i projektet. Staten ger vidare garantier som leder till en lägre ränta för de företag som bygger med sådana lägenheter insprängda.
Vad skulle då en sådan modell kosta?
Om vi antar att det är standardprodukter utanför lägen med de högsta markpriserna, kostar en lägenhet i genomsnitt cirka 2 miljoner kronor, det vill säga totalt cirka 20 miljarder kronor per år. Detta är dock inte en kostnad i ekonomisk mening utan en investering. Att få fram detta kapital, om vi antar att staten står som garant, borde inte vara något problem. Just nu finns ett antal nya osäkerheter på grund av coronakrisen men jag tror ändå att detta påstående håller. Blir det en lågkonjunktur kan ju dessutom detta bostadsbyggande vara en del av ett finanspolitiskt stimulanspaket, som man enligt uppgift gjorde i Finland i början av 1990-talet.
Om staten garanterar lån utan att begära ersättning kan företagen sänka sina avkastningskrav.
Om staten garanterar lån utan att begära ersättning kan företagen sänka sina avkastningskrav. Ger staten dessutom vissa hyresgarantier och tar vissa vakansrisker så bör företagen kunna sänka de samlade avkastningskraven från säg 4 procent till 2 procent. På en investering på 2 miljoner så innebär 2 procent sänkning att avkastningskravet på hyran kan sänkas med ungefär 3000 kronor per månad (0,02*2 000 000/12), men så mycket lägre hyra behövs enligt min mening inte för en genomsnittslägenhet.
Byggs dessa bostäder insprängt bland andra i olika förortslägen så bedömer jag vakansriskerna som mycket små, om vi tänker oss att det handlar om 10 000 bostäder per år under 10 år. De direkta utgifterna i statsbudgeten blir därmed små. Om hushållen hittar billigare bostäder sjunker dessutom utgifterna för bostadsbidrag så det kan faktiskt bli ett plus i statsbudgeten.
Ser se på en kommuns sociala kostnader borde ett sådant ökat och billigare utbud leda till lägre sociala utgifter. Det behövs inte lika mycket ekonomiskt bistånd om hyrorna är något lägre.
Om hushållen hittar billigare bostäder sjunker dessutom utgifterna för bostadsbidrag så det kan faktiskt bli ett plus i statsbudgeten.
Att kommunen planlägger mer mark och att det ställs krav på en viss andel billigare bostäder pressar ner markpriserna.[1] I nationalekonomisk mening är dock detta inte en kostnad utan enbart en transferering från en part till en annan. I detta fall ytterst från markägare, som inte längre gör lika stor vinst, till de som flyttar in i de billigare lägenheterna. Är det kommunal mark är det kommunen som inte längre tjänar så mycket pengar på sina markförsäljningar, men tanken med att en kommun ska äga mark var väl inte att kommunen ska agera som en privat monopolist och hålla nere utbudet för att hålla uppe priserna? Man ska inte heller glömma bort att detta är en engångskostnad för kommunen medan de minskade sociala kostnaderna gäller under en längre tid. Med tanke på dagens låga räntor kan dessa minskade utgifter mer än väl kompensera för förlorade ränteintäkter på de pengar som erhålls via markförsäljningar.
När det gäller resurser i form av arbetskraft, maskiner och material för byggande så finns ju en global marknad så detta borde inte heller vara ett problem om vi vill öka bostadsbyggandet, även om det kan kräva vissa regeländringar för att underlätta för utländska företag. Staten kan ju dessutom dra ner andra investeringar, till exempel höghastighetsjärnvägen.
Det behöver göras många antaganden för att beräkna olika kostnader. En slutsats är dock tämligen klar. Det behöver inte kosta väldigt mycket, särskilt inte om man jämför med en så kallad generell bostadspolitik. Grundtanken i den generella bostadspolitiken enligt efterkrigsmodellen var ju att staten och kommunerna gemensamt skulle se till det byggdes så mycket så att de med lägre inkomster kunde hitta en relativt billig bostad på den öppna marknaden. Att få till ett så stort bostadsbyggande kan inte vara billigare än en social housing modell av den typ som skissades ovan. Den enklaste förklaringen till att många länder har en social housing modell är kanske just att den blir billigare än en seriös generell bostadspolitik.
Det låter som ett vettigt förslag, men frågan är varför detta byggande skall begränsas till så få? Ett flertal studier har ju visat att en god tillgång till överkomliga hyresbostäder har en främjande inverkan på samhällsekonomin. Staten borde av detta skäl kunna använda piskor och morötter enligt artikeln för att överlag hålla nere hyrorna.
Risken finns att sociala bostäder blir väldigt dyra i långa loppet. En billig bostad vill man gärna behålla, så vad har man för incitament att försöka höja hushållets inkomster om man riskerar förlora bostaden? Det har i de länder som tillämpar social housing visat sig att boendeformen skapar inlåsningseffekter som motverkar social rörlighet och skapar en permanent underklass. Vad som behövs är billigare hyresbostäder åt alla!