Hyresrätten behöver en oberoende tvistelösning

 

DEBATT | Det behövs en från parterna oberoende tvistelösning som hanterar tvister för såväl kommunala som privata hyresvärdar. Bruksvärdessystemet gör ingen skillnad mellan hyresvärdar. Det ska inte heller tvistelösningen göra, skriver bland annat Maria Säterdal, vd Växjöbostäder och Per Stephani, vd Kalmarhem, tillsammans med sex branschkollegor.

Sedan subventionssystemens avveckling i början av 1990-talet har hyresrätten haft svårt att hävda sig på den svenska bostadsmarknaden, i synnerhet i våra expansiva städer. Det finns flera orsaker till detta, en av de viktigare är kopplade till det svenska bruksvärdessystemet.

I grunden är bruksvärdessystemet, som vi vill värna, en metod för att fastställa vad som är skälig hyra i en lägenhet. Det görs genom att jämföra lägenhetens hyra med hyrorna i lägenheter med likartade kvaliteter, det vi kallar bruksvärde. Baserat på denna metod fastställs hyrorna i kollektiva förhandlingar mellan hyresvärdar och Hyresgästföreningen. Om inte parterna kommer överens, kan ärendet hänskjutas till hyresnämnden för beslut. Detta beslut kan i sin tur överklagas till hovrätten. Detta är i allt väsentligt vad den svenska hyreslagstiftningen handlar om. Vi tycker att det fungerar bra.

Däremot saknar dagens lagstiftning regler som anger hur och på vilka grunder bruksvärdeshyrorna ska höjas från ett år till ett annat för att de ska hänga med i den allmänna ekonomiska utvecklingen. Avsaknaden av grunder innebär att förutsättningarna för att bedriva konstruktiva förhandlingar är dåliga. Istället skapas konflikter som gör att förhandlingarna drar ut på tiden. Det drabbar ofta hyresgästerna i form av retroaktiva hyreshöjningar. Det ökar också den ekonomiska osäkerheten för hyresvärden. Det senare förstärks av att det saknas en instans som parterna kan vända sig till om de inte kan komma överens. Till skillnad från vad som gäller övriga bruksvärdesförhandlingar finns det nämligen ingen lagstadgad tvistelösning, som parterna kan vända sig till om de inte kommer överens.

Det drabbar ofta hyresgästerna i form av retroaktiva hyreshöjningar.

Vi vill understryka att Hyresmarknadskommittén, som hanteras gemensamt av Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen, inte är ett fungerande alternativ i detta sammanhang. Det behövs en från parterna oberoende tvistelösning som hanterar tvister för såväl kommunala som privata hyresvärdar. Bruksvärdessystemet gör ingen skillnad mellan hyresvärdar. Det ska inte heller tvistelösningen göra.

Avsaknaden av en fungerande tvistelösning ger Hyresgästföreningen en synnerligen stark position, som i princip ger den möjligheten att bestämma hur mycket hyran ska justeras. Hyresvärden kan välja att acceptera Hyresgästföreningens bud eller att inte få någon höjning alls. Denna brist på jämbördighet skapar en osäkerhet om hyresutvecklingen som missgynnar långsiktiga investeringar i hyresrätter. För en del bolag har de hyresjusteringar som Hyresgästföreningen accepterat varit så låga att det har varit svårt att bedriva en långsiktigt hållbar förvaltning. Det sammantagna resultatet är att hyresrättens roll på den svenska bostadsmarknaden har försvagats.

Brist på jämbördighet skapar en osäkerhet om hyresutvecklingen.

Januariavtalet mellan S, MP, C och L adresserade denna fråga och nu har en utredning tillsatts. Den ska presentera sina slutsatser i slutet av 2020. Vi välkomnar denna utredning och hoppas att den resulterar i konstruktiva lagändringar som ger hyresrätten förutsättningar att även fortsättningsvis spela en viktig roll på den svenska bostadsmarknaden. En framtida lagstiftning behöver säkerställa

  • att parterna kan vändas sig till en, från dem, oberoende tvistelösning som kan fastställa hur mycket den allmänna hyresnivån årligen ska justeras på en ort till följd av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Det gör parterna jämbördiga.
  • att den oberoende tvistelösningens beslutsskäl görs offentliga och baseras på ett begränsat antal faktorer kopplade till den samhällsekonomiska utvecklingen. Förutsägbarhet om vad som händer vid en tvist, är det bästa sättet att minimera risken för tvist.

Med dessa förändringar lägger lagstiftaren fast regelverket, men det är bostadsmarknadens parter som sköter förhandlingarna. Det blir som idag, men med ett tydligt ramverk. Denna mindre komplettering av lagstiftningen skulle göra stor skillnad för hyresrättens långsiktiga utveckling.

Maria Säterdal, vd Växjöbostäder

Per Stephani, vd Kalmarhem

Elisabeth Kalkhäll, vd GotlandsHem

Göran Langer, vd SigtunaHem

Kenneth Claesson, vd VärmdöBostäder

Ann Söderström, vd Roslagsbostäder

Maria Öberg, vd Tyresö Bostäder

Janette Jardefalk, vd Nykvarnsbostäder

 

 

1 kommentar

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.