KRÖNIKA | Vad är egentligen marknadsmässigt avkastningskrav för hyreshusinvesteringar idag? Den frågan ställer Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, i veckans krönika där han även visar att det går att bygga mer och sätta lägre hyror om den politiska viljan finns.
Tidskriften Economist har i varje nummer en sammanställning av bland annat nominella räntor på 10-åriga statsobligationer. I numret 8–14 februari 2020 kan man läsa att denna 10-åriga nominella ränta för Sverige är noll procent. Med tanke på att det rimligen blir en viss inflation innebär detta en negativ realränta. Ett antal länder har negativa nominella räntor på dessa statsobligationer.
Enligt de teorier som lärs ut ska avkastningskravet på en investering sättas som den säkra räntan plus ett risktillägg. Antar vi att driftnettot för en hyreshusfastighet följer inflationen, i alla fall under ganska många år, så är det realräntan som ska styra investeringen.
Vad är då ett rimligt risktillägg på hyreshusinvesteringar i ett förortsläge i en större ort med växande befolkning? Ett vanligt men ogenomtänkt argument är följande. Att investera i nya hyresrätter i förortslägen är mer riskfyllt än i centrala lägen och därför måste avkastningskravet vara högre i förorten. Även om kostnadsnivån är lägre i förorten måste hyran sättas relativt högt för att det ska vara lönsamt att bygga huset.
Att kompensera för högre risker genom högre hyror skapar just högre risker.
Den risk som finns när man bygger hyreshus med beprövad teknik är primärt vakansrisk och en risk för hög och kostsam omsättning av hyresgäster. Dessa risker blir dock större om hyran är hög. Att kompensera för högre risker genom högre hyror skapar just högre risker. Ju mindre gapet är mellan hyran i nyproduktion och hyran i renoverade äldre lägenheter desto lägre blir risken. Den rationella investeraren kommer att prova sig fram och räkna med olika kombinationer av risk och hyra för att se om det finns något alternativ som ger tillräcklig avkastning.
Låt oss räkna på en normal lägenhet på 50 kvm som kostar 1,5 miljoner att bygga (30 000 kr/kvm). Driftskostnaden antas vara 300 kr/kvm och år, dvs 1 250 kr per månad. Avskrivningstiden är 50 år vilket ger 2 500 kr per månad. Räknar vi på 2,5% realt avkastningskrav så motsvarar det 3 125 kr/mån det första året. Tillsammans ger detta 6 875 kr per månad. (Med tiden stiger drift och underhållskostnader men samtidigt sjunker värdet och räntekostnaden.)
I min och Jan Bergs studie ”Det finns nyproduktion som även hushåll med låga inkomster har råd med!” (Fores 2019) finner vi att de lägsta hyrorna i nyproduktionen ligger ungefär på denna nivå. Det finns uppenbarligen aktörer som insett med dagens räntenivåer att 2,5% real avkastning är riktigt bra på en investering med låg risk. Att hitta hyresgäster till en 2:a som kostar kring 7 000 kr lär inte vara svårt i en växande stad även om den ligger i en förort!
Det verkliga avkastningskravet är i praktiken lägre.
Jag har mött personer i branschen som sagt att de officiellt anger att företaget har ett betydligt högre räntekrav än detta, men som insett att med så höga räntekrav kan de inte göra några affärer. Det verkliga avkastningskravet är i praktiken lägre, vilket enligt argumenten ovan är fullt rationellt. Om något är väl 2,5% i real avkastning i högsta laget om den säkra realräntan är negativ.
För snart 20 år sedan gjorde vi på KTH en rapport om hur de kommunala bostadsbolagen i Stockholm satte sina nyproduktionshyror. Slutsatsen var enkelt uttryckt att de riggade kalkylen så att självkostnadshyran blev lika med marknadshyran. Under arbetet med den utredning som ledde fram till Allbolagen skojade vi på en kafferast om att med en skicklig ekonom och en skicklig advokat kan ett kommunalt bolag motivera nästan vad som helst som affärsmässigt. Med dagens låga räntenivåer borde en smart ekonom kunna argumentera för att ett realt räntekrav på 1 procent på en i praktiken riskfri investering är rimligt. Hyran för lägenheten ovan skulle du bli 1250+2500+1250=5000 kr per månad och då finns rimligen ingen vakansrisk!
Ur ett ekonomiskt lönsamhetsperspektiv går det att bygga mycket mer och att sätta lägre hyror. Att det inte görs beror bara på brist på politisk vilja – både centralt och lokalt.
Att sänka real räntekravet och därmed kunna sänka den slutliga hyran till hyresgäst påminner lite grann om tanken kring en prisreducering i butik som leder till en snabbare omsättning av varan.
Men är detta ett politiskt beslut? Är det inte den skickliga ekonomens uppgift att peka på detta? Detta tillsammans med byggföretagets ledning.
Håller med. Dessutom e de väl så att marknaden fördrar ”snabba cash” (=bostadsrätter) framför ”långsammare cash” (=hyresrätter) dvs om fler hyresrätter ska byggas så behöver det istället ske ex via allmännyttan. Även om allmännyttan har samma lagreglerade vinstkrav som privata byggföretag så behöver de väl inte utta vinsten lika snabbt som de privata aktörerna?