Upplåtelseformerna har skapat fattiga och rika

 

De senaste 50 åren kan vi se hur samhällsekonomin i kombination med institutionella system skapar nya och oväntade ekonomiska effekter. Genomgående är att upplåtelseformerna spelar stor roll för hushållens ekonomiska utfall, där äganderätten skapat vinnare och hyresrätten förlorare. Det skriver Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi.

Den inkomst- och förmögenhetsomfördelning vi noterar de senaste 50 åren är inte aktivt beslutade. Utfallet handlar snarare om frånvaron av beslut. En första slutsats av detta är att våra politiker har svårt att genom aktiva beslut styra utvecklingen. Men var tid har sina frågor och problem som det gäller att identifiera. Det handlar om den alltid så viktiga problembeskrivningen!

Ej förväntade inflationseffekter på 1970-talet

Bo Södersten och Bo Sandelin beskrev år 1978 i sin bok ”Betalt för att bo” hur inflation tillsammans med ett skattesystem som inte var inflationsanpassat skapade gigantiska förmögenhetsöverföringar i samhället. Vinnare var de som ägde högbelånade småhus. Förlorare blev hyresgäster som hade ett sparkapital på banken. De fick se värdet av sina sparade slantar gröpas ur av inflationen. Generellt sett var inflationseffekterna svåra att förstå för gemene man och politikerna tog tid på sig att begränsa effekterna av inflationen.

Skattereformen 1991 kom 15 år för sent

I förarbetet till den stora skattereformen år 1991 blev inflationsanpassning av kapitalbeskattningen en stor fråga. Det hindrade inte att hyresgästerna även blev förlorare på skattereformen. Den sänkta marginalskatten på arbetsinkomster gynnade höginkomsttagare i ett ägt boende, medan hyresgästerna fick kraftigt höjda hyror till följd av moms och punktskatter. Dödsstöten till ambitionen att skapa en likformig kapitalbeskattning kom 2008 när i praktiken fastighetsskatten avskaffades, men ränteavdragen behölls. Kapitaliseringseffekterna till gagn för villaägarna och bostadsrättshavarna blev stora.

2000-talets sjunkande räntor blåser upp bostädernas marknadsvärden

Omfördelningen till bostadsägarna har fortsatt sedan slutet av 1990-talet. En tillväxt i ekonomin och realräntor som fallit från som högst 6–7 till nuvarande 0 procent, har skapat förutsättningar för en kraftig värdetillväxt på ägarmarknaden. Återigen är hyresgästerna stora förlorare jämfört med villaägarna och bostadsrättshavarna. I dag är det också tydligt att hyresrätten är den i nyproduktion dyraste upplåtelseformen att bo i.

En problembeskrivning

Över tid, men med olika samverkande faktorer, är hyresgästerna förlorare jämfört med villaägarna och bostadsrättshavarna.

Vi kan med visst fog säga att upplåtelseformerna sedan 50 år tillbaka i tiden bidrar till ökad ekonomisk ojämlikhet i samhället.

Detta gäller trots att hyresrätten sedan miljonprogrammets dagar är prioriterad i bostadspolitiken. Detta ställer krav på en bred översyn av upplåtelseformerna och deras roll i samverkan med den samhällsekonomiska utvecklingen och olika typer av institutionella system på bostadsmarknaden. Under begreppet institutionella system sorterar här finansiering, beskattning och hyressättning.

Nytt är att Riksbanken och Finansinspektionen i sak bedriver bostadspolitik med instrument som i första hand syftar till att skapa finansiell stabilitet, men också ger utestängningseffekter som förväntas resultera i minskad rörlighet och en sämre fungerande bostadsmarknad.

Hushållens anpassning till ökad andel eget kapital vid bostadsaffärer tar tid och effekterna mildras på kort och lång sikt om man ser bostadsmarknaden, med krav på finansiell stabilitet, som ett system vilket ska optimeras. Då kan man motivera till exempel statliga lån och garantier, ett skattesubventionerat bosparande, hyrköp, bostadsbidrag etcetera. Men det gäller att skynda på. Det tar lång tid innan nya institutionella system kan vara implementerade.

En omfattande reformering av bostadsmarknaden med fokus på upplåtelseformernas roll borde starta med en form av marknadsanalys.

Vi kan lära av den bostadssociala utredningen från 1930-talet som bland annat svarar på frågorna: Hur bor hushållen och hur vill de bo och vad är hindren för ett önskvärt boende som inte uppenbart missgynnar någon upplåtelseform. Vi kan i viss bemärkelse likna situationen på bostadsmarknaden med den när ett stort företag ska förnya sin affärsmodell. Då börjar man med en kundanalys. Nu startar man istället med generella finansiella frågor. Risken är då uppenbar att lösningarna på bostadsmarknadens problem får en begränsad hållbarhet.

Avslutningsvis noteras att en stor andel av den bostadspolitiska debatten är instrumentell. Det handlar om lagar och regler. Risken är att vi tappar bort dem vi ska hjälpa – kunderna.

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.