Sveriges Allmännytta firar att bruksvärdessystemet fyller 50 år, men är det verkligen möjligt att fira ett system som bidragit till att skapa enorma problem på hyresmarknaden? Det undrar Fredrik Kopsch, universitetslektor i fastighetsrätt på Lunds Universitet, i veckans krönika.
Jag hade egentligen tänkt ägna den här krönikan åt en annan fråga, men så kom en festinbjudan från Sveriges Allmännytta emellan. I den här festinbjudan, med anledning av bruksvärdessystemets 50 år av existens, återgavs delar av den närmast absurda text som Jörgen Mark-Nielsen stod för på den här sidan för en tid sedan. Av inbjudan kan man lätt få bilden av att bruksvärdessystemet är det bästa av tänkbara världar. För mig blev det svårt att jämka ihop den världsbilden med min egen. Kanhända lever jag i en egen bubbla.
Den hyresmarknad jag ser har världsrekord i långa köer.
En marknad där internationella storföretag kan utnyttja regelarbitrage och renovera utan koppling till efterfrågan. Där hyresvärdar och hyresgäster som kan och ges möjlighet, gör gemensam sak och lämnar hyresmarknaden genom ombildning. Där svarta pengar ger förtur till attraktiva förstahandskontrakt. Att hyressättningen, det vill säga bruksvärdessystemet och hyresförhandlingslagen är bovarna råder ingen tvekan om.
Men, om nu systemet är så genomuselt, varför tillåter politiker dess fortsatta existens? Svaret är naturligtvis att det inte är genomuselt… för alla.
Hyresgäster med attraktiva kontrakt är stora vinnare.
Dessa företräds av ytterligare en vinnare, Hyresgästföreningen, med lagstadgad möjlighet till 200 miljoner kronor i förhandlingsersättning på årsbasis. Sveriges Allmännytta hade alls inte existerat utan den politiska inblandning i hur hyrorna som startade 1942 och alltjämt fortsätter. Att de har anledning att fira förstås enkelt med en historisk tillbakablick.
Låt oss gå tillbaka till andra världskriget. Bostadsbyggandet föll hastigt under krigets inledande år. Kommunalt ägda bostäder var inget stort fenomen. Politisk rädsla för kraftigt stegrande hyror till följd av den fallande produktionen skapade efterfrågan på politisk intervention. Den övergångslösning som tillämpats vid det förra kriget, hyresreglering, dammades genast av. Som vid första världskriget, då hyresreglering fick gälla fram till 1923, var tanken att lagen även denna gång skulle införas tillfälligt. Att hyresreglering hämmar produktionen av bostäder skulle lösas genom subventionspolitik.
Under perioden 1942 till 1968 kunde de kommunala bostadsbolagen växa sig stora. Dels, och till stor del berodde detta på att de fick förmånliga subventionerade lån utan krav om eget kapital, något som krävdes av privata aktörer. Dels berodde det på den kommunala förköpsrätten.
Hyresreglering hämmade under lång tid underhållet av det befintliga innerstadsbeståndet.
Den kommunala förköpsrätten utformades så att den kunde tillämpas i just sådana fall, där underhållet blivit eftersläpande. Den enda orsaken till att vi idag har så stora bestånd kommunala bostäder, är att den fria marknaden nära på reglerades till döds. Den förda politiken var på god väg att socialisera hela bostadssektorn.
Där den tidigare hyresregleringen hämmat renovering gav istället bruksvärdessystemet möjligheter till renoveringar med helt frikopplade hyreshöjningar. Bruksvärdet bestäms centralt och behöver inte ha något att göra med vare sig kostnaden eller hyresgästens värdering.
De tidigare strategierna att köpa på sig renoveringsmogna innerstadsbestånd skulle nu betala sig.
Det som idag kallas ”renovräkning” var inte främmande för de kommunala bostadsbolagen under 1970-talet (se Hagabladet eller Birkabladet för en dokumentation av de dåtida hyresgästernas motstånd). Att det numera är internationella företag som ägnar sig åt detta förklaras av att kapitalmarknaderna öppnats upp – regelarbitraget är precis detsamma nu som då. Nya aktörer är bara mer effektiva på att utnyttja det än de gamla.
Genom bruksvärdessystemet gavs dessutom de kommunala bostadsbolagen en ny roll. Den möjlighet och tanke om marknadsanpassning som finns i bruksvärdessystemet eliminerades vid dess införande genom bristortsundantaget. Argumentet var att i orter där bostadsbrist bedöms råda, ska bruksvärde inte prövas mot jämförbara lägenheter, utan mot nyproduktionen. Nyproduktionen, räknade man med, bestod ju i princip bara av kraftigt subventionerade kommunala bostadsbolag.
Bristortsundantaget blev snabbt regel, och hyror i de kommunalt ägda bestånden normerande.
De förändringar som skett i modern tid har dels försvårat för kommunala bostadsbolag att växa genom ökande krav på affärsmässighet. Dels har deras särställning som hyresledande eliminerats. Behovet av kommunala bostäder har börjat ifrågasättas, och kommer sannolikt ifrågasättas än mer i takt med kärnverksamheten kräver mer finansiering.
En inbjudan att ”fira” ett system som hjälpt skapa enorma problem på hyresmarknaden blir inte lika provocerande om man betänker att avsändaren är en överspelad företeelse som desperat fumlar efter relevans.
Vilken tur att det finns en Akademi som är världsbäst på att kritisera och problematisera! Man tror även att argumenteringen blir starkare om man tar ära och heder av branschföreträdare och intresseorganisationer. Men en presentation av alternativa handlingsvägar eller lösningar lyser som vanligt med sin frånvaro.
Tur att Vinnova, Formas m.fl. sedan några år tillbaks uppställer krav på att Akademin måste samverka med näringsliv och andra signifikanta aktörer för att erhålla forsknings- och projektbidrag. Därmed får den problemspecialiserade Akademin möjlighet att ta del av de lösningar som redan finns inom Verkstaden.
2019-10-21
Stefan Nilsson