Bruksvärdessystemet fyller 50 i år

 

Bruksvärdessystemet har klarat av att komma fram till var gränsen mellan en skälig och en oskälig hyra går i 50 år och således bidragit till att skydda hyresgästens besittningsskydd. Det skriver Jörgen Mark-Nielsen, samhällspolitisk chef på Sveriges Allmännytta i en gästkrönika.

Den 1 januari 1969 infördes det system som vi sedan kommit att kalla för bruksvärdessystemet. 50-åringen har genomgått flera ansiktslyft, men på det stora hela åldrats med värdighet. Att äga och förvalta hyreshus är idag en lönsam verksamhet samtidigt som hyresgästerna har ett tryggt besittningsskydd och bostadsbrist inte tillåts trissa upp hyrorna till oskäliga nivåer.

”Endast det direkta besittningsskyddet är ägnat att skapa trygghet i besittningen av hemmet”, skrev justitieminister Herman Kling i regeringens proposition om bruksvärdessystemet, men han underströk samtidigt att ”besittningsskyddet för bostadshyresgäst inte får utvecklas till ett skydd mot i och för sig motiverade hyreshöjningar”.

Hyresspärr

Om besittningsskyddet ska fungera i praktiken behövs, menade regeringen, en hyresspärr för att ”förhindra att en hyresgäst utan grundad anledning drivs från sin lägenhet med hjälp av oskäligt hyreskrav”. Men för att denna hyresspärr inte skulle förhindra motiverade hyreshöjningar kopplades den till hyresnivån för likvärdiga lägenheter, en nivå som visserligen fick överskridas men endast i begränsad utsträckning.

För att det skulle bli lönsamt att bygga och förvalta hyresfastigheter slog regeringen i propositionen fast att fastighetsägaren ”i ett marknadsläge när full balans råder mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter (ska) vara berättigad att ta ut den hyra som han skulle kunna uppnå vid fri uthyrning till vem som helst.”

Men, påpekade regeringen, ”på en bostadsmarknad som präglas av påtaglig bostadsbrist blir emellertid situationen en annan”. Där infördes särskilda bristortsregler ”för att hyresgästen inte skall vara helt utlämnad åt den fria marknadsprissättningen”.

Dessa bestämmelser är numera slopade men syftet kvarstår i lagstiftningen genom att hyresgästen har möjlighet att sex månader efter avtalstecknandet få till stånd en prövning av om den hyra som hen tidigare accepterat är skälig.

Det är en uppenbar – men socialt motiverad – inskränkning i avtalsrätten.

Detta bruksvärdessystem är unikt för Sverige. Andra länder har andra system. Kan vi så här 50 år senare lära oss något av andra länder för att få en bättre fungerande hyresmarknad?

Inspireras av Tyskland?

Ett land som det ibland sneglas på är Tyskland. Där har man ett system som i någon mån kan sägas påminna om det svenska, men som samtidigt är väldigt annorlunda.

Den statliga Hyresbostadsutredningen föreslog 2012 att den tyska hyresmarknaden skulle bli en ledstjärna för den svenska. Onekligen ett radikalt förslag. Detta föranledde emellertid dåvarande SABO att fördjupa sig i den tyska hyresmarknaden och analysera skillnaderna mellan den och vår svenska marknad.

Det visade sig att man i båda länderna lägger stor vikt vid konsumentskydd i hyresboendet, men att det finns väsentliga skillnader vad gäller regler och praxis som rör hyressättningen, vilka leder till olika resultat.

När nya hyresavtal träffas i Tyskland bestämmer hyresvärden ensidigt hyresnivån.

När nya hyresavtal träffas i Sverige är hyresnivån i regel redan bestämd i en förhandlingsöverenskommelse mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation. I båda fallen kan man säga att hyran fastställs vid ett möte mellan marknadsaktörerna; men med den skillnaden att i Sverige har de enskilda bostadssökandes underläge kompenserats med en rätt till kollektiva hyresförhandlingar.

När en hyresvärd i Tyskland vill höja hyran i ett pågående hyresförhållande begär denne ett godkännande av hyresgästen och behöver inte motivera sin begäran. Om hyresgästen inte accepterar begäran kan hyresvärden föra frågan till domstol för avgörande och då har den lokala hyresstatistiken i en så kallad ”mietspiegel” (hyresspegel) en viktig roll för utgången av tvisten.

I Sverige begär hyresvärden förhandling med den organisation som denne har tecknat avtal om förhandlingsordning med. Vid förhandlingen måste hyresvärden motivera sitt krav. Också i detta fall ger den svenska förhandlingstraditionen hyresgästerna möjlighet att agera kollektivt och företrädas av en organisation.

Balans

Det svenska systemet syftar till att åstadkomma en rimlig balans mellan marknadens aktörer. Det tyska systemet har i grunden samma syfte men balanspunkten har placerats annorlunda, vilket lett till att hyresvärdarna har en relativt sett starkare ställning jämfört med i Sverige. Det är just frånvaron av en möjlighet för hyresgästerna att uppträda kollektivt som leder till denna skillnad.

En bostadsmarknad förändras ständigt och präglas ibland av balans, ibland av brist och ibland av överskott. Ur ett samhällsekonomiskt perspektiv är en bostadsmarknad i balans givetvis det bästa eftersom denna situation är den mest gynnsamma om man beaktar både hyresvärdarnas och hyresgästernas intressen.

Den tyska bostadsmarknaden har under många år präglats av balans och måttliga hyresnivåer, men under 10-talet har situationen förändrats markant. Många människor flyttar från landsbygden och mindre orter till de växande storstäderna. Bristen på byggklar mark är stor samtidigt som byggpriserna ökar och hyrorna stiger långt över inflationen.

Bristsituationen utnyttjas av hyresvärdar för att få upp hyresnivåerna.

Myndigheterna har försökt begränsa detta med olika restriktioner för hyreshöjningar och en så kallad hyresbroms. Men det har inte räckt till för att få bukt med problemet.

Fallet Berlin

I Berlin tycks nu situationen vara allra värst. Staden är populär att bo i och var länge känd för relativt låga hyresnivåer, men har nu drabbats av tilltagande bostadsbrist och kraftiga hyreshöjningar. Sedan 2008 har genomsnittshyran för nytecknade kontrakt ökat med närmare 90 procent, enligt Dagens Nyheter.

Delstatsregeringen har därför presenterat ett förslag om femårigt hyresstopp och ett maxtak för hur mycket hyra som ska kunna tas ut i framtiden. Taknivån föreslås bli 96 euro per kvadratmeter och år för bostäder byggda före 2013.

Förslaget har föga förvånande mötts av stark kritik. Om ett sådant förslag verkligen skulle genomföras kommer både byggandet och rörligheten på bostadsmarknaden att minska. Diskussionen går het inför det beslut som väntas i mitten av oktober.

Marknadshyror kan leda till hyresreglering

Att det i en situation med kraftiga hyreshöjningar ställs krav på offentliga ingripanden är inte konstigt. Att politiska beslutsfattare är beredda att ta hänsyn till en stark opinion bland väljarna i frågan – och inför olika takregler för hyror och hyreshöjningar – är inte heller förvånande. Men resultatet blir en märklig hybrid av marknadshyror och statlig hyresreglering. Samtidigt som efterfrågan på socialbostäder ökar och kostnaderna för bostadsbidrag stiger.

Att en statlig hyresreglering skulle lägga en närmast död hand över marknaden och knappast leder till att nyproduktionen håller jämna steg med behovet tror jag alla är överens om. Men att marknadshyror i förlängningen faktiskt riskerar att leda till just detta är kanske överraskande.

Min slutsats är att det gäller att placera balanspunkten rätt – att hitta en rimlig avvägning mellan hyresvärdarnas och hyresgästernas intressen och se upp för både marknadshyror och hyresreglering.

Ett genialt system

Årets 50-årsjubilar är i grunden ett genialiskt system. Marknadens aktörer sätter hyrorna, men den enskilda hyresgästen har alltid möjlighet att få hyrans skälighet prövad. Marknadens aktörer är idag oftast en hyresvärd och Hyresgästföreningen, men det finns inget förbud mot att hyresvärden och en enskild hyresgäst kommer överens om hyran i nybyggda hus eller mot att slopa förhandlingsklausulen i hyresavtalet.

Och om parterna tvistar om hyran så sätter inte hyresnämnden själv ett pris på lägenheten, utan anger bara vad som är skäligt genom att jämföra med vad andra hyresgäster betalar för en likvärdig lägenhet. Eller som regeringen skrev i propositionen år 1968:

”Vid bestämmandet av en lägenhets bruksvärde är det inte fråga om att uppskatta lägenhetens hyresvärde i pengar eller i någon annan värdemätare. Det gäller bara att jämföra lägenhetens beskaffenhet med andra i hyressättningsärendet åberopade lägenheters beskaffenhet.”

Bruksvärdessystemet handlar alltså inte om någon statlig hyresreglering utan om ett sätt att komma fram till var gränsen mellan en skälig och en oskälig hyra går, ytterst i syfte att värna hyresgästens besittningsskydd.

50 år av uthållighet

Bruksvärdessystemet har klarat av detta under 50 år med omfattande strukturella förändringar av det svenska samhället och under perioder med såväl högkonjunktur som lågkonjunktur. Hyresgästerna har hela tiden känt den trygghet som ligger i ett starkt besittningsskydd samtidigt som rörligheten har främjats genom att det är enkelt att byta lägenhet. Under hela denna tid har vi så gott som helt undgått både statliga ingripanden och konfliktåtgärder som hyresstrejker och ockupationer. Samtidigt har det har varit lönsamt att bygga och förvalta hyresbostäder.

En slutsats är att den tyska modellen fungerar bra i vissa marknadslägen men sämre i andra och att det svenska systemet med förhandlade hyror är mer uthålligt. En annan slutsats är att inget hyressättningssystem – varken det tyska eller det svenska – i sig löser problemen med en kraftig bostadsbrist. När bostadsbristen beror på en stor befolkningsökning, en tilltagande urbanisering och en ökad andel enpersonshushåll måste det helt enkelt byggas mer. Några genvägar finns inte.

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.