Varför får hushåll med låga inkomster inga bostäder?

Hyresregleringen och allt för detaljerade krav på markanvändning och utförandet av bostäder är tre starka skäl till den ojämlikhet vi ser på bostadsmarknaden i dag. Det skriver Fredrik Kopsch, universitetslektor i fastighetsrätt på Lunds Universitet.

Vi har de senaste åren kunnat läsa rapporter om att många, särskilt hushåll med låga inkomster, inte kan komma in på bostadsmarknaden. Nyproduktionen är för dyr och många av dessa hushåll klarar inte konkurrensen om befintliga lägenheter.

Samtidigt bekämpas möjliga kompletterande lösningar, som exempelvis social housing, av diverse särintressen som är ivriga att försvara sin starka position på dagens bostadsmarknad. Resultatet är att bostadsojämlikheten, som professor Carina Listerborn kallar den, förvärras.

Avsaknaden av direkt stöd till hushåll med låga inkomster, exempelvis social housing, är inte det enda, eller ens det största, problemet. Låt mig ta tre exempel på befintliga regleringar som effektivt stänger ute fattiga från egna bostäder. Regleringar, som om de avskaffades, skulle underlätta för somliga hushåll att själva hitta bostäder.

1. Detaljerade krav på utförandet av bostäderna

Bostäder är dyra att producera. Det är sant redan innan politiker börjar ställa krav på hur de ska vara utformade. Genom att ställa väldigt höga krav, gärna väldigt detaljerade och helst varierande beroende på kommun, ser vi enkelt till att bostäderna blir onödigt dyra och därmed kan vi utestänga en relativt stor grupp från att efterfråga egna bostäder.

Vissa krav är naturligtvis rimliga. En enskild konsument kommer att ha svårt att göra en bedömning över hur väl brandskyddet fungerar i en byggnad. Den potentiella kostnaden för samhället att acceptera rent brandfarliga byggnader är dessutom hög. Vi står således här inför ett informationsproblem som löses behjälpligt av lagstiftning. Bostäderna blir dyrare, men även säkrare.

För andra detaljer i utformningen är lagstiftning svårare att motivera. Behöver vi exempelvis lagstifta om att en bostad ska ha fönster i alla rum? Eller kan vi kanske förvänta oss att bostadskonsumenter själva kan bilda sig en uppfattning om ljusinsläpp? Är det nödvändigt att reglera bullernivåer eller kan vi lita på att människor själva lyssnar när de besöker en potentiell framtida bostad?

Att reglera bostäder i detalj kommer inte gratis, varje reglering kommer att innebära att bostäderna blir lite dyrare. Ett större förtroende för att bostadskonsumenter själva vet vad de vill ha skulle kunna hjälpa fler till bostäder de också har råd med.

”Är det värt att vissa hushåll får leva i osäkra boendeformer, så länge som de har ett adekvat ljusinsläpp”?

2. Detaljerad bestämmelse av markanvändning

Att städer ser ut som de gör, med högre hus med många bostäder i centrala lägen och lägre hus med en bostad i perifera lägen, är ingen slump. Det förklaras av att bostadsproducenter substituerar markkostnad mot kapitalkostnad i centrala lägen – man gör anspråk på mindre markyta men lägger mer pengar på att bygga högt. Det förklaras även av att bostadskonsumenter i centrala lägen väljer läge framför yta, och i perifera lägen yta framför läge. De byter bort yta för läge när läget är dyrt, och vice versa.

Billiga bostäder kan komma till genom att vi tillåter byggnader med många bostäder där markpriserna är lägre. Det vill säga i mer perifera lägen, men lägen som ändå är attraktiva. I många sådana lägen bestämmer dock diverse regleringar att bara småhus får finnas, trots att värdet av marken är mycket högre om den tillåts användas på annat sätt.

En närliggande detaljreglering av markanvändning är minsta tomtstorlek. Mark är naturligtvis inte gratis. Och vill man slippa hushåll med låga inkomster i ett område är det ju alldeles förträffligt om man kan bestämma att man måste ha väldigt mycket mark för att få bo i just det området.

”Är det värt att vissa hushåll får stå utan bostäder, så länge som andra får ha väldigt stora tomter”?

3. Hyresreglering

Att se till att hyrorna hålls låga genom diverse regleringar (exempelvis hyresförhandlingslagen) kan vara tilltalande för politiker. Hur skulle låga hyror kunna drabba hushåll med låga inkomster? De kommer naturligtvis endast att hjälpa dem.

För att förstå hur artificiellt låga hyror skadar de med låga inkomster måste man först förstå att artificiellt låga hyror påverkar den efterfrågade kvantiteten av bostäderna. När jag inte längre behöver betala den faktiska kostnaden (det vill säga värdet av min bostad) kommer jag att efterfråga mer. Jag kommer kanske behålla en hyresrätt i centrala Stockholm, trots att jag flyttat till Lund, eller så kommer jag i Lund att hyra en lägenhet som är onödigt stor.

Resultatet blir alltså att fördelningen av den befintliga bostadsytan blir en annan än den hade blivit med en annorlunda hyresstruktur. Är det då sannolikt att hyresregleringens fördel blir till låginkomsttagarens fördel, ingalunda!

När priset (eller hyran) inte längre får fungera som fördelningsmekanism måste något annat ersätta. I Sverige tillämpas några olika system. Vanligast är kanske rak fördelning efter kötid men både svarthandel och nepotism lär förekomma. Vid alla dessa tre fördelningsmetoder kan vi förvänta oss att höginkomsttagaren har en fördel framför låginkomsttagaren. Höginkomsttagaren har bättre valmöjligheter att lösa sitt boende medan hen samlar köpoäng, har större förmögenhet att köpa svartkontrakt för och har bättre kontakter med fastighetsägare som kan dela ut kontrakt till vänner.

”Är det värt att de med låga inkomster får bo i andrahand, så länge som höginkomsttagaren kan få bo i billiga innerstadshyresrätter”?

Att släppa på många av dessa rent skadliga regleringar, och istället satsa på att direkt hjälpa de som behöver samhällets hjälp kommer förstås att svida lite för medelklassen. Men anständighet är inte gratis.