Hans Lind om förslaget till nytt investeringsstöd: bättre än inget!

I Januariöverenskommelsen bestämdes att investeringsstöden till hyresrätter skulle återinföras men först efter vissa justeringar. I sommar har Finansdepartementet presenterat förslag till förändringar. ”Det kan visserligen finnas bättre åtgärder, men samtidigt får man vara glad om politikerna i riksdagen kan komma överens om något!” skriver professor emeritus Hans Lind i veckans krönika där han recenserar förslaget punkt för punkt.

När lönar det sig att ta emot stödet?
Låt oss börja med att kortfattat analysera den principiella effekten av en typ av stöd som innebär att ett företag kan få investeringsbidrag ifall de sätter en hyra under en viss nivå.

I Stockholm kan företaget få max 7100 kr/kvm i bidrag, det vill säga företaget slipper betala ränta på detta belopp och slipper amortering/avskrivning på detta belopp. Med en avskrivningstid på 50 år blir det 142 kr/kvm i minskad avskrivning/amortering, och givet en ränta på 1,5 procent så blir det 106 kr/kvm, det vill säga en besparing på totalt 248 kr/kvm. Samtidigt kan det finnas miljökrav och andra krav som driver upp kostnaderna, eller effekter i form av att entreprenörer önskar få en del av bidraget och därmed höjer priserna. För enkelhetens skull kan vi runda av den möjliga hyressänkningen till 220 kr/kvm. Eftersom den tillåtna hyran i Stockholm är 1550 kr/kvm blir det lönsamt att använda investeringsstödet om den möjliga hyran, utan stöd, är mindre än 1770 kr/kvm.

I de övriga två zonerna är stödet 5800 kr/kvm respektive 4800 kr/kvm och den tillåtna hyran 1450 kr/kvm respektive 1350 kr/kvm. Det blir i dessa fall lönsamt att använda bidraget om hyresnivån på den aktuella marknaden är 1630 kr/kvm respektive 1500 kr/kvm.

Att hyresnivån på den aktuella marknaden måste vara relativt låg för att det ska vara lönsamt att använda stödet förklarar att stödet i högre grad används på relativt svaga marknader/delmarknader än på hetare marknader.

Bedömning utifrån olika bostadspolitiska mål
Ingen åtgärd kan ensam lösa alla problem, och det är värt att fundera på vad den aktuella typen av investeringsstöd bidrar med i relation till några tänkbara bostadspolitiska mål.

Mål 1. Minskad segregation i nyproduktionen i centrala lägen.
Om vi till exempel ser på projekt som Frihamnen i Göteborg så är en ambition i dessa att få fram relativt sett billiga hyresrätter i områden med höga bostadspriset. Som framgått ovan kommer investeringsstödet inte att bidra till detta eftersom det inte är lönsamt för investerare att använda bidraget om den möjliga hyresnivån är hög.

Mål 2. Öka det totala utbudet av billiga bostäder.
Även om ett projekt skulle genomförts utan bidrag kommer hyran i de flesta fall att bli lägre om investeringsstödet tas emot. Därmed bidrar stödet rimligen till att öka det totala utbudet av relativt sett billigare bostäder.

Mål 3. Det som byggs ska vara mer blandat.
Investeringsstödet har inga krav på att det i ett projekt, eller i ett område med flera nybyggnadsprojekt, ska finnas båda ägt och hyrt och inte heller på att det finns en blandning av enklare och lyxigare. Därmed bidrar stödet inte till att uppfylla detta mål.

Givet mina värderingar är mål 2 och 3 de viktigaste och att investeringsstödet kan bidra till att ett av dem nås i högre grad räcker för att jag ska se positivt på stödet.

Det kan visserligen finnas bättre åtgärder, men samtidigt får man vara glad om politikerna i riksdagen kan komma överens om något!

Vem ska få de billigare hyreslägenheterna enligt de föreslagna reglerna?
Det är allmänt känt att om de billigare lägenheterna fördelas efter kötid går lägenheterna till relativt sett äldre personer och till personer som tänkt på att ställa sig i kö för länge sedan, vilket typiskt sett är mer etablerade hushåll. Ska ett investeringsstöd uppfattas som rationellt i relation till situationen på bostadsmarknaden bör rimligen någon form av prioritering utifrån sociala aspekter finnas med. I det aktuella förslaget är det två olika grupper som tas upp som tänkbara för en kvotering:

• Personer som är yngre än 27 år. 10 procent av lägenheterna ska enligt ett av förslagen fördelas till denna grupp.

Frågan är dock om detta är rätt åldersintervall. Kan man inte tänka sig att personer som är 23 år eller yngre antingen kan bo hemma eller hanka sig fram på andrahandsmarknaden och kanske dela bostad med en kompis? Idag finns grupper som etablerar sig relativt sent på arbetsmarknaden och kanske jobbar utomlands några år. Det är då inte förrän i 30-årsåldern som personen behöver en egen fast bostad. Jag menar att åldersgräns på kanske 24–32 år bättre fokuserar på rätt målgrupp än intervallet 18–23.

Tänker vi i termer av boendekarriär kan dessa unga vuxna sedan gå vidare till ett ägt boende (om de kan få hjälp hemifrån) eller ställa sig i kö igen. I Stockholm behövs dock kanske 7 års kötid för att ett hushåll ska få en större lägenhet i ytterstadsförort. Ett mer omfattande bostadspolitiskt förslag behöver tänka på att hela ”bostadskarriären” ska fungera för hushållen med lägre inkomster. Detta är särskilt viktigt eftersom förslaget premierar smålägenheter.

• 5 procent av lägenheterna ska enligt en av varianterna överlämnas till kommunens socialförvaltning för att kunna användas för deras behov.

I grunden tycker jag detta är bra. I linje med kommentaren ovan måste man dock beakta alla grupper på bostadsmarknaden. Den som är om sig och kring sig och ställt sig i kö tidigt har relativt goda möjligheter att få en lägenhet liksom de som har allvarliga sociala problem, men hur är egentligen möjligheten för de som varken har lång kötid eller allvarliga sociala problem? Jag tycker det är viktigt att alla ska känna att de har en chans. Ett sätt att nå detta är att lotta ut en viss andel av lägenheterna givet vissa ”kvalifikationskrav”, typ relativt låg inkomst, utan bra bostad nu etc. Vissa länder använder poängssystem där till exempel kötid och dålig bostad ger poäng som ökar sannolikheten att få en ledig relativt billig bostad.

Förutsägbarhet
Som diskuteras kortfattat i promemorians konsekvensanalys finns ett problem i förslaget kring hur fördelningen av stöd ska ske i Storstadsregionerna. Där ska – givet att ansökningarna överstiger budgeten – stödet först ges till de projekt som har flest lägenheter per ytenhet. Eftersom ett enskilt företag inte vet vad andra företag har för projekt så skapar detta stor osäkerhet. Under 1980-talet var jag med i en utvärdering av regionalpolitik och vi intervjuade ett stort företag om deras syn på olika stöd. Det framkom då att man hade en investeringsavdelning som gjorde kalkyler utan att ta hänsyn till bidragen. Kom denna avdelning fram till att en investering var lönsam så skickades den vidare till en avdelning vars jobb var att leta fram bidrag. Om ett företag inte kan bedöma om de kommer att få ett bidrag är det logiska rimligen att genomföra de projekt man skulle genomfört utan bidrag och sen hoppas på att man ändå kan få vissa bidrag.

”Om ett företag inte kan bedöma om de kommer att få ett bidrag är det logiska rimligen att genomföra de projekt man skulle genomfört utan bidrag och sen hoppas på att man ändå kan få vissa bidrag.”

Min slutsats av detta är att staten bör avsätta så mycket medel att alla som uppfyller kraven får bidrag. Om utgifterna i efterhand bedöms som för höga får stödnivåer eller villkor ändras till kommande år.

Förslag till ändringar
Investeringsstödet diskuterades på ett seminarium i Almedalen. Ett förslag som kom upp var att en fastighetsutvecklare skulle kunna ansöka om bidrag för en andel av ett projekt. Säg att ett hus omfattar 80 lägenheter. Då skulle företaget kunna söka investeringsstöd för 20 av dessa. Fastighetsägaren kan då även ”finansiera” den lägre hyran med en något högre hyra i resten av huset. Om bara 60 lägenheter kommer ut på den öppna marknaden bör ju hyresnivån kunna vara lite högre. En fördel med en sådan modell är det blir en spridning i hyresnivåer i samma hus och därmed rimligen lite större blandning av inkomstgrupper.

Av skäl som framgått ovan föreslår jag vidare:

• Ta bort den särskilda fördelningsmekanismen för storstadsregionerna. Alla som uppfyller kraven ska få bidraget.
• Åldersintervallet för de som kan få lägenhet via en särskild ålderskvot bör höjas till 24–32.
• Andel som fördelas via vanlig kötid bör minskas, kan en viss andel lottas ut bland de som uppfyller vissa kvalifikationskrav.