Det finns en uppenbar risk att den fallande nyproduktionen av bostäder inte bara är en tillfällig svacka. När lågkonjunkturen är här, kommer handbromsen att dras åt mer. Allt talar för att vi nog är inne i en ”boom and bust”-cykel redan nu, skriver ekonomijournalisten Per Lindvall.
”Housing is a bitch” skrev den amerikanske bloggaren Steve Randy Waldman på sin inflytelserika blogg Interfluidity, där han avrättade teserna om att en helt avreglerad bostadsmarknad i nyliberal anda skulle lösa bostadskrisen. Han konstaterar att det inte finns några perfekta lösningar, men det finns några mindre dåliga. Det stämmer även i Sverige.
Frukterna av den svenska avregleringen av bostadsmarknaden efter 90-talets finanskris har inte bara mognat, de har tyvärr börjat ruttna. Dessa så kallade marknadslösningar har lett till en allt djupare segregation, med destruktiva sociala feedback-loopar på många fronter. Vi kan ha nått vägs ände och vi måste nog som på 30-talet börja formulera en social bostadspolitik.
Den förda bostadspolitiken eller snarare avsaknaden av bostadspolitik har gjort att skillnaden mellan insiders och outsiders börjar bli avgrundsdjup. Insiders är de som har en bostad och framför allt äger den. Outsiders är de som ska in på bostadsmarknaden. Det är framför allt unga och nyanlända, men även vuxna arbetsföra som vill flytta till jobb i storstadsregionerna. Denna avgrund gynnar ingen i ett samhälle, utan det leder till stagnation, både ekonomiskt och socialt.
”Populism, radikalism och kriminalitet är förstås invasiva grönsaker som frodas i denna biotop”.
Lösningar finns naturligtvis, för problemen är inte nya. Redan på 30-talet under Gustav Möllers tid fanns insikten om att marknaden, om man har någon form av sociala ambitioner, inte klarar av att lösa en växande befolknings bostadsbehov. Då fanns stora sanitära behov av att upprusta befintliga delar av bostadsstocken. Idag har vi växlat dessa miljöproblem mot behovet att bygga ett mer klimatsmart samhälle. Men den största skillnaden mellan då och nu, är kanske insikten om att staten/samhället måste spela en väsentligt större roll för finansieringen. Detta för att kunna bygga bostäder som människor har råd att bo i och för att bära en större del av risken om man vill hålla en hög produktionstakt. Det här var den svenska sociala bostadspolitiken som förverkligades under efterkrigstiden, om än med lite olika styrmedel.
Efterkrigstidens sociala bostadspolitik konkursförklarades
Den sociala bostadspolitiken konkursförklarades efter den svenska finanskrisen på 90-talet. Kritiken har inte varit nådig och inget parti, möjligen med undantag för Vänsterpartiet, driver på för någon form av återgång. Man såg fyra stora fel.
För det första blev statens finansiella åtaganden, i synnerhet räntebidragen, en mycket stor belastning från slutet av 80-talet fram till krisåren på 90-talet.
För det andra hade subventionerna, i synnerhet det system som infördes 1983, lett till att en väsentlig del av de nya bostäderna hamnat i mindre orter med svag befolkningsutveckling.
För det tredje ansåg man att systemet, där lånen baserades på byggkostnaderna, var mycket kostnadsdrivande.
För det fjärde hade det lett till en överproduktion av bostäder, vilket ledde till stora kapitalförluster.
Hela detta misslyckande sammanfattades redan 2002 av Mats Rönnberg i ”Staten fick Svarte Petter – en ESO-rapport om bostadsfinansieringen 1985–1993”. Slutsatserna i denna rapport har närmast blivit till stenhuggna trossatser i den svenska bostadsdiskussionen.
”Den som yppar att staten kanske måste ha en betydande roll i bostadsfinansieringen blir snabbt antingen idiotförklarad eller stämplad som en avfälling som ska stenas”.
Nu när vi har levt med en i praktiken avreglerad bostadsmarknad i 17 år, bortsett hyresregleringen som främst har sin roll i det äldre hyresbeståndet, så kan vi kanske syna korten lite bättre. Slutsatserna av haveriet är inte alls lika självklara idag som då.
Statens finansiella börda för räntebidragen kopplar mer till de extremt höga realräntor som vi hade i samband med finanskrisen, där den djupa recessionen gjorde att inflationen föll snabbt, förutom en studs uppåt i samband med att kronan fick flyta och deprecierades kraftigt. Att Riksbanken höll kvar styrräntan så högt att de svenska realräntorna närmade sig nio procent gjorde naturligtvis att alla skuldsatta, inklusive staten, fick stora problem. De höga realräntorna förstärkte krisen rejält och bidrog till att förlusterna för såväl staten, andra låntagare och bankerna skenade. Men de nådde målet, att stampa ut inflationen, även om det hade ett mycket högt pris.
Den andra faktorn, att det byggdes en del bostäder på fel marknader, kan nog stämma. Men idag kan man konstatera att kapitalförlusterna för det som revs i onödan är minst lika stora som det som byggdes fel. Den fjärde faktorn, en stor överproduktion av bostäder, kopplar också till den feltajmade skattereformen som i sig gjorde att boendet tog en mycket större andel av inkomsterna än tidigare, vilket naturligtvis påverkade den aggregerade efterfrågan. Idag råder bostadsbrist i 243 av landets 288 kommuner enligt Boverkets enkäter. Det är sannolikt att en betydande del av den överproduktion som ägde rum 1985–1993 och sedan revs, skulle vara eftertraktade bostäder idag.
Den tredje faktorn att subventioner bara driver byggkostnader verkar heller inte stämma. Det är snarare så att byggkostnaderna har ökat än mer än priserna på andra varor och tjänster, efter avregleringen. Detta har också parats med att produktivitetsutvecklingen i byggsektorn har stagnerat och gått kräftgång. Detta brukar tillskrivas snåriga byggregler och kommunala planeringsbrister.
Att det skulle vara så att en helt avreglerad nyproduktionsmarknad i sig är kostnadsdrivande diskuteras inte. Men en slutsats av de senaste 25 åren är att byggvolymerna varierar kraftigt mellan åren. Det borde i sig leda till att de ständigt omskrivna ambitionerna att ”industrialisera” byggandet eller något så enkelt som effektivitetsdrivande erfarenhetsöverföringar från ett projekt till ett annat blir svåra att göra. Ett industrialiserat byggande förutsätter stabila och höga volymer för att bli lönsamt.
Dessutom kan det vara så att med huvudfokus på bostadsrättsbyggande så har slutvärdet större betydelse än att hålla nere byggkostnaden.
”Av ekonomihistorien vet vi också att byggsektorn, inte minst bostadsbyggande har en påtaglig ”boom and bust”-cykel som innebär att det byggs som mest när ekonomin är överhettad”.
Men den avreglerade bostadsmarknaden har även andra inbyggda bekymmer. En är det faktum att stigande priser inte alltid eller sällan, driver utbudet, vilket i nationalekonomin är ett tydligt tecken på ett ”marknadsmisslyckande”. Kommunerna Danderyd och Lidingö är två kanske övertydliga paradexempel. Trots mycket stora prisuppgångar har nyproduktionen gått ned där. Det kan förklaras av den helt rationella så kallade NIMBY-effekten (Not in My Backyard). De som redan bor i ett väl fungerande område har inget som helst intresse av att det byggs något nytt. Detta för att ett ökat utbud kan pressa värdena, men även leda till andra olägenheter, som att attraktiva grönområden bebyggs, det blir svårare att hitta parkeringsplatser, eller (hemska tanke) att det byggs ett hyreshus för ”de andra” mitt i villaidyllen. De som har köpt ett hus har inte bara köpt in sin lilla fastighet de har också betalat för att få del av ”grannskapskapitalet”.
Nyproduktionen drivs då ut i mera perifera, semiperifera eller svårbebyggda områden, vilka då blir svårare att räkna hem. Bygger man inte ut infrastrukturen, vilket man inte gjort, så konserverar man eller snarare förstärker man den rådande lägesordningen. Attraktiva lägen blir bara attraktivare.
Nu har vi hamnat i ett läge där nyproduktionen av hyresrätter leder till så höga hyror att få bostadssökande har råd att bo i dem, trots extremt låga räntor. Förklaringarna till detta är till betydande del höga produktionskostnader och markpriser, men framför allt de höga avkastningskraven på det egna kapitalet. Med en egenkapitalinsats på 30 procent, vilket är vad bankerna kräver för att de i sin tur ska kunna refinansiera sina bottenlån som så kallade säkerställda obligationer, och ett avkastningskrav på 8 procent före skatt, så ger det en kapitalkostnad, exklusive lånekostnaderna, på runt 1 000 kr per kvm för en hyresfastighet som kostar 40 000 kronor per kvm att uppföra, inklusive mark.
På bostadsrättsfronten ser det kanske än värre ut. Ett stort nettotillskott av nyproducerade bostadsrätter kräver att det kommer in förstagångsköpare någonstans i flyttkedjan. Men kombinationen av mycket höga priser, krav på egenfinansiering på minst 15 procent, amorteringskrav och skuldkvotskrav, samt bankernas mycket restriktiva ”kvar att leva på kalkyler”, har tunnat ut denna skara.
”Det hela påminner inte så lite om ett kedjebrev”.
Och med bostadspriser som inte längre uppfattas som predestinerade att stiga är det få som vill binda sig för att köpa en bostad som står klar först om några år, till ett fast pris. Det har gjort att boutvecklarnas rådande finansieringsmodell har rämnat. Utan en viss andel förförsäljning, får de svårt att få ut några byggnadskreditiv. Det kommer helt enkelt att krävas en högre egenkapitalinsats för de som vill bygga bostadsrätter. Och liksom för hyresrätterna så leder de ökade kapitalkostnaderna till kraftiga fördyringar.
Dessutom bör de allt mer uppenbara riskerna på bostadsmarknaden leda till att bostadsrättsköparnas kalkyler förändras. De som betraktat låneräntan som en alternativkostnad för sitt egenkapital, när bostadsrätten förväntas stiga i värde, kommer att agera försiktigare när risken att förlora pengar ökar. Avkastningskravet skruvas upp.
Det finns alltså en uppenbar risk att den fallande nyproduktionen av bostäder inte bara är en tillfällig svacka. När lågkonjunkturen är här, så lär handbromsen dras åt mer. Vi är nog inne i en ”boom and bust”-cykel redan nu.
30-talets problem i en modern variant
Vi behöver en social bostadspolitik. För staten har redan de sociala riskerna i sitt knä och de kommer troligtvis att växa, i synnerhet om alla nyanlända ska integreras i samhället och bli produktiva medborgare. Dessa sociala risker kan växlas ned om man istället växlar upp risktagandet för nyproduktionen av bostäder. Exempelvis skulle en statlig kreditgaranti för topplån, lyfta av en större del av den dyra egenkapitalinsatsen. Det vill säga en variant på 40-talets så kallade ”tertiärlån”, som var ett lån över bottenlånen, primär och sekundär, där staten erbjöd räntegarantier mot inteckningar i fastigheten ovan bottenlånet.
Det skulle leda till lägre hyror i nyproduktion och fler bostadsökande skulle ha möjlighet att efterfråga bostäderna, vilket naturligtvis också sänker risken för den garantiutfärdade staten. Med lägre hyror och en högre och stabilare produktionstakt så skulle möjligheterna att industrialisera byggandet förbättras, samt öka möjligheterna att sänka produktionskostnaderna och driva produktivitetsutvecklingen i byggbranschen. Med ett större utbud av nyproducerade hyresrätter med rimliga hyror skulle man också kunna avskaffa hyresregleringen.
Ett finansieringsförslag som även Finanspolitiska rådet nyligen lagt fram, en högre bostadsskatt, skulle vara mer än tillräcklig. Den skulle ge möjligheter till direkta subventioner om man så vill. Men det finns naturligtvis risker med detta också.
Ökat bostadsbyggande som ger mer rimliga boendekostnader skulle naturligtvis slå mot bostadspriserna i den befintliga stocken. Där riskerar istället många av dem som köpt bostäder under de senaste åren att bli sittande med Svarte Petter. Den överbelåning som många varnat för skulle bli ett faktum. Marknaden drevs helt enkelt för långt. ”Housing is a bitch”.