Del 3. En ny reglerings- och subventionsepok är inledd – med förödande konsekvenser

Under ca 15 år, fram till 2010, fick marknadsmekanismerna driva bostadsmarknaden. Sedan dess har kreditregleringar och subventioner till hyresrättsbyggande åter införts. Problemet är dock, nu som under den senaste subventions- och regleringsepoken, att ambitionen om att på konstgjord väg sänka nyproduktionshyror med syfte att nå paritet mellan gamla och nya bostäder fungerar som en ond spiral. Gapet mellan hyrorna i det befintliga och nya beståndet bara växer med krav på än större subventioner som följd. En ohållbar utveckling. Det skriver Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia, i sin tredje och avslutande del i serien om bostadsrättsmarknadens utveckling.

En avgörande fråga är i hur hög grad de stigande priserna på bostadsrättsmarknaden kan förklaras från reala faktorer eller om de är effekterna av en ”bubbla”. Jag har försökt göra det genom att se prisutvecklingen över tidsspannet sedan 1980 mot utvecklingen av dels räntorna och dels skillnaden mellan nyproduktionshyror och månadsavgifter i respektive års nyproduktion.

Figur 1. ​Höger axel, Hyra respektive månadsavgift i nyproduktion Stockholm. Vänster axel, teoretisk belåning per kvadratmeter från antagande om statlig upplåning plus 2 procent samt vid tidpunkten gällande skattereduktion. Källa: Statistisk Årsbok för Stockholm samt Statistisk Årsbok för Sverige.
Figur 2. ​Höger axel, differens mellan hyra och månadsavgift i nyproduktion Stockholm. Vänster axel, teoretisk belåning per kvadratmeter från antagande om statlig upplåning plus 2 procent samt vid tidpunkten gällande skattereduktion.​ Källa: Statistisk Årsbok för Stockholm samt Statistisk Årsbok för Sverige.
Figur 3. Belåning och räntor. Vänster axel, teoretisk belåning beräknad från differensen månadsavgift och hyror i nyproduktionen och höger axel räntesats antagen som statslåneränta plus 2 procent samt vid tidpunkten gällande skattereduktion. Källa: Statistisk Årsbok för Stockholm samt Statistisk Årsbok för Sverige.

I figurerna 1–3 ser vi hela den här utvecklingen. Det teoretiska värdet i serierna är definierat som skillnaden i pris per kvadratmeter mellan månadsavgifterna och hyrorna i nyproduktionen. Det skapar sedan en differens som vi räknat fram för en standardiserad 80 kvadratslägenhet. I nästa steg skapar differensen ett upplåningsbart utrymmet för bostadsrätten som växer om räntan faller och om avståndet mellan hyror och bostadsrättsavgifter ökar. Som vi vet sker båda sakerna från och med 1992–1993. Utvecklingen på figurerna är också tydlig. Det vi ser är hur det teoretiska värdet på bostadsrätterna under den subventionerade tiden till och med ligger under noll under fyra år: 1981, 1982, 1988 och 1991 är avgifterna högre än hyrorna.

Mönstret förändras helt när subventioneringen upphörde och ser vi på figur 4 hur den lila linjen för de teoretiska priserna efterhand närmar sig de verkliga. Efter 2003 är anpassningen god, med undantag för de stigande räntorna under 2007–2008. Tänkbart är att den sänkta fastighetsskatten under de här åren höll uppe prisutvecklingen. Allmänt sett är dock anpassningen av de båda linjerna anmärkningsvärd och bekräftar antagandet att priserna drivs av både de låga räntorna och de stigande hyrorna, vilket helt klart är två fundamentala faktorer snarare än en ”bubbla”. Finns ”bubblan” någonstans är det snarare på hyresmarknaden, som ju är det som skapar utrymmet för de stigande bostadsrättspriserna.

”Finns ”bubblan” någonstans är det snarare på hyresmarknaden, som ju är det som skapar utrymmet för de stigande bostadsrättspriserna.”

Figur 4: Real prisutveckling i förhållande till teoretiska värden. Real data från 1981 för inre Stockholm, från 1996 hela Stockholms kommun. Teoretisk belåning äldre bostäder beräknad från 1986 differensen för äldre bostadsrätter och månadskostnaden nyproduktion. Källa: Reala värden för inre Stockholm evidens, hela Stockholm Mäklardata. Månadsavgifter och hyror Statistisk Årsbok för Stockholm. Ränta Statistisk Årsbok.

I ljuset av denna allt bättre anpassning är det som händer efter att regleringarna av bostadsmarknaden på allvar började införas efter 2010 anmärkningsvärt. Eftersom det är en period av stabilt fallande räntor och stigande hyror borde priserna på bostadsrätter stiga, men som vi ser sker snarare motsatsen. Däremot skenar det teoretiska värdet, vilket innebär att den som vid det här laget kan köpa en bostad kommer att bo mycket billigt, i förhållande till hyresrättsalternativet. I det förhållandet ligger också förklaringen till att regleringarna aldrig kan lyckas: värdet av att köpa en lägenhet är mycket stort och dessutom ökande. Att den här effekten är starkt socialt regressiv är ett självklart faktum.

En sista fråga är intressant och det är hur priserna bestämdes innan nyproduktionsmarknaden för bostadsrätter stabiliserades. Antagandet i del 2 av den här serien var att det gamla bostadsrättsbeståndet spelade en helt avgörande roll. Figur 5 pekar på att det verkligen var så att det existerade en parallell marknad i det segmentet. Använder vi samma formel för att bestämma ett pris där kan vi se hur det priset kring 1985 väl passar med de prisserier som existerar. I slutet på decenniet avviker dessa faktiska priser, vilket antyder att en kraftig övervärdering av bostadsrätterna då var på väg att växa fram. I senare analyser har det ansetts vara en ”bubbla” av samma typ som förmodats existera under 2010-talet. Som framgår av den här analysen finns det dock inga verkliga likheter mellan det som hände i slutet av 1980-talet och det som karaktäriserat den senare perioden.

Figur 5. Reala och teoretiska värden bostadsrätter Stockholm. Grön linje nyproducerade bostadsrätter. Källa: Reala värden för inre Stockholm evidens, hela Stockholm Mäklardata, Månadsavgifter och hyror Statistisk Årsbok för Stockholm. Ränta Statistisk Årsbok.

I det perspektivet är den tidsseriens fortsatta förlopp fram till 2002 också intressant. Som syns av figur 5 ansluter den från 1996 väl till den faktiska prisutvecklingen för Stockholm enligt Mäklardatas serier. Det pekar på hur den prisstegring som startade från och med mitten av 1990-talet byggde på ett flertal fundamentala orsaker: fallande räntor, stigande hyror i nyproduktionen, ombildningar i beståndet som frigör bostäder till attraktiva prisnivåer – och med detta en historiskt stark befolkningsutveckling i Stockholmsområdet. Dessa data pekar mot hur viktiga de äldre bostadsrätterna med relativt låga avgifter var för utvecklingen. De skapade en marknad och bestämde en prisnivå för avgifterna som det inte gick att avvika från i någon större mån om nyproduktionen av bostadsrätter skulle vara attraktiv. Tack vare de fallande räntorna och möjligheterna till privat belåning kunde utvecklingen fortsätta fram till 2010-talets inledning. Då inleddes helt andra och sannolikt ohållbara förlopp på marknaden.

Avslutning
Svensk bostadsmarknad har de senaste trettio åren karaktäriserats av en stark förskjutning mot bostadsrätter och en samtidig kraftig prisökning på dessa. Dessa fenomen har här förklarats av att subventioneringen upphörde i början av 1990-talet. Det gjorde framväxten av en helt ny marknad möjlig som på en förvånansvärt kort tid blev en betydelsefull komponent i omstruktureringen av den svenska ekonomin. Den tycks ha stärkt landets tillväxtpotential samtidigt som nya sociala mönster etablerades. Stora förmögenhetsvärden i det gamla fastighetsbeståndet frigjordes också och eftersom fastighetsägarna på grund av bruksvärdet inte kunde realisera dessa bidrog det till en mycket stor privat egendomsuppbyggnad.

Att subventionerna upphörde gjorde att en stark preferens för urbant boende kunde artikuleras på marknaden. En helt ny bostadsrättsmarknad skapades spontant och den stöddes snabbt både av en massiv ombildningsverksamhet och av att både äldre och nya aktörer rörde sig in på marknaden. Den växande skillnaden mellan nyproduktionshyror och nyproduktionsavgifter skapar under de här åren ett växande möjlighet att finansiera nyproduktionen via privat upplåning. De fallande räntorna och stigande hyrorna fick en dubbel effekt, eftersom det gjorde att trycket på priserna ökade från två håll.

Den privata finansieringen ersatte subventioneringen, vilket hade den absoluta fördelen att bostadsinvesteringarna inte längre skedde slumpmässigt strödda över landet. Det skapade under en period en stark urbanisering, vilket ledde till att det existerande bostadsbeståndet utnyttjades bättre, samtidigt som arbetsmarknaden växte och exempelvis pendlingsavstånden minskade.

Pariteten mellan äldre och nyare lägenheter var redan på väg att brytas när hyresrättsproducenterna valde att gå in på marknaden för nyproduktion i innerstäderna utan subventioner i början av 2000-talet. Med stigande markpriser och produktionskostnader innebar det att hyrorna bara kunde stiga. Ska man tala om en ”bubbla” eller okontrollerad kostnadsökning dessa år bör den snarast lokaliseras till hyresrättsproduktionen. Vad stegringen där beror på är naturligtvis svårt att säga, men rörelsen in mot städernas centrum är viktig. Den ökade konkurrensen från det expansiva bostadsrättssegmentet som kunde absorbera prisökningarna via insatser från köparna var viktig. Hyresrättsproducenter kan däremot bara klara ett sådant kostnadstryck via stigande hyror. I de centrala lägen man nu byggde blev också producenterna av hyresrätter mer känsliga för de påfrestningar och oundvikliga kostnadsökningar som plan- och bygglagen utgör i sådana lägen.

Men bostadsmarknaden utsattes då för ytterligare en påfrestning, för det äldre beståndet var inte alls utsatt för samma kostnadspress och fortsatte därför att stiga med mer normala 1–3 procent om året. Skillnaderna mellan beståndet och nyproduktionen ökade därmed successivt, vilket ökade premien i det gamla beståndet och skapade en kontinuerligt ökad efterfrågan på dessa ”billiga” lägenheter. Mönstret är identiskt med det som rådde fram till 1970. Pariteten bröt alltså samman från flera håll samtidigt under 2000-talets första decennier. Det är det som idag är på väg att skapa en fullständigt ohållbar situation, som är dömd att leda till oavbrutet ökade subventioner, regleringar, missnöje och makroekonomiska obalanser om den inte analyseras utifrån de olikheter som finns på marknaden.

”När marknadsmekanismen åter skjutits i bakgrunden efter 2010 har tidigare bostadsinvesteringsmönster återkommit,”

När marknadsmekanismen åter skjutits i bakgrunden efter 2010 har tidigare bostadsinvesteringsmönster återkommit, vilket gör att den reala efterfrågan på de dyra hyreslägenheter som nyproduceras blir allt mer osäker. Redan nu har situationen fått till följd att man tvingas göra nedskrivningar av värdet för en växande andel av landets nybyggda bostäder varje år. Självklart växer kraven på subventioner i ett sådant läge. Sannolikt är reglerings- och subventionspolitiken ohållbar i både ett kort- och medellångt perspektiv, eftersom den stör den allmänna ekonomiska utvecklingen på allt fler sätt.

Frågan är då hur en framtida bostadspolitik skulle kunna se ut. Man kan då konstatera att marknadsmekanismen fungerade oväntat väl under de 15 år den tilläts, men att byggkostnadsutvecklingen uppenbart var otillfredsställande, som den reflekterades i hyrorna och de stigande priserna. Det berodde sannolikt i hög grad på att lagstiftningssystemet inte var anpassat till en situation där man förtätade existerande bebyggelse. Tvärtom är PBL snarast anpassad till motsatsen. Ytterligare en effekt var tydlig åren kring 2010. Hyresgästföreningens siffror som inledde den första delen av den här serien demonstrerade att det finns en social snedfördelning i tillgången till marknaden. Reformer som hade stärkt relativt svagares ställning var och är uppenbart nödvändiga. Det väsentliga med dessa är att de undviker sub-prime liknande lånesystem.

I ett längre perspektiv är det tydligt att de vidgade prisskillnader som skapar alla dessa till problem är effekter av de ofullgångna bostadspolitiska reformer som genomfördes 1992–1993. Den har fått som effekt att det klassiska paritetsproblemet återkommit och förstärkts. Som vanligt har också det starkaste politiska intresset koncentrerats till den dyraste delen av marknaden, alltså de nyproducerade hyresrätterna. Och på samma sätt har även de mest aktiva åtgärderna främst knutits till subventioneringen av de bostäder som befinner sig i denna allra dyraste kategori. Av de resultat som presenteras här kommer en sådan subventionering dels att bli långt dyrare än vad någon idag föreställer sig, samtidigt som den i grunden är omöjlig att genomföra.

All erfarenhet säger istället att de prisskillnader som det är avsikten att subventionera bort kommer att fortsätta vidgas. Priserna på bostadsrätter kommer inte att falla i någon större grad, vilket efterhand gör att allt starkare interventioner på denna friare del av marknaden drivs fram. En sådan utveckling är dock inte heller politiskt oproblematisk utan kommer även den att efterhand driva fram ett växande missnöje både bland de yngre människor som stängs ute från den prismässigt mer attraktiva delen av marknaden och från de bostadsägare som av olika skäl blir inlåsta i beståndet.

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.