Det råder asymmetrier i bostadsbeskattningen som gynnar ägt boende mer än hyrt boende. Det är främst kapitalbeskattningen och i andra hand bolagsskatten som skapar dessa skillnader, inte ROT-avdraget eller ränteavdragen som ofta påstås i debatten. Ett neutralt skattesystem skulle ge fler hyresrätter men en förändring bör inte genomföras utan att också hyressättningssystemet, som idag gynnar de som hyr sitt boende, förändras. Det skriver Fredrik Kopsch och Ingemar Bengtsson, universitetslektorer i Fastighetsekonomi på Lunds Universitet.
I en färsk artikel i Ekonomisk Debatt (2019:4) visar vi att asymmetrier i bostadsbeskattningen missgynnar hyresrätten relativt bostadsrätten. Det sannolika utfallet av detta är att det produceras relativt färre hyresrätter idag än vad som skulle ha producerats med en neutral beskattning. Detta är olyckligt eftersom både hyresrätter och bostadsrätter, såväl som äganderätter, behövs på en fungerande bostadsmarknad. De olika upplåtelseformerna skiljer sig egenskapsmässigt åt och kompletterar därför varandra. För vissa personer, i vissa delar av livet, är en upplåtelseform mer fördelaktig än en annan. För många människor ändras den optimala upplåtelseformen över livets olika faser.
På en fri marknad, med neutral beskattning, kommer utbudet av olika upplåtelseformer att spegla efterfrågan och produktionskostnader för de olika formerna. På en marknad med snedvridande beskattning kommer denna jämvikt inte uppnås. Mer specifikt, med en beskattning, som den svenska, som missgynnar hyresrätten kommer utbudet av hyresrätter att vara mindre än annars och ett antal hushåll kommer bo icke-optimalt med avseende på upplåtelseform.
Snedvridande beskattning mellan upplåtelseformer har diskuterats en hel del i den bostadspolitiska debatten, men ofta utan helhetsgrepp och istället inriktat mot enstaka aspekter av skattesystemet, som det privata ränteavdraget, eller ROT-avdrag. Vårt bidrag i artikeln är att vi istället försöker ta ett helhetsgrepp utifrån ett tänkt hushålls perspektiv. Eftersom bostadsrätt och hyresrätt är olika ekonomiska företeelser och beskattas med olika typer av skatter är det poänglöst att bara jämföra hur höga olika skatter är för de båda formerna. Vi visar istället hur boendeutgifter och boendekostnader för ett hypotetiskt hushåll, som väljer mellan en nyproducerad hyresrätt och en nyproducerad bostadsrätt, påverkas av skattesystemet.
”Eftersom bostadsrätt och hyresrätt är olika ekonomiska företeelser och beskattas med olika typer av skatter är det poänglöst att bara jämföra hur höga olika skatter är för de båda formerna.”
För att genomföra analysen behöver vi göra en rad antaganden om hushållet, lägenheter och kapitalmarknaden. Se mer om modellen i artikeln i Ekonomisk Debatt. Vi utgår från en lägenhet som kostar 3 miljoner kronor att producera och analyserar vilka utgifter och kostnader den ger hushållet som bostadsrätt respektive hyresrätt. Resultatet sammanfattas i tabell 1.
Tabell 1.
Tabellens första rad visar ett utgångsläge utan skatter och där är kostnaderna lika för båda upplåtelseformerna. Man ska notera att det inte betyder att vi tror att kostnaderna för bostadsrätt och hyresrätt skulle vara lika utan skatter, utan bara att vi har kalibrerat modellen så för att tydliggöra skatteeffekterna. Sannolikt är det dyrare att bo i hyresrätt än i bostadsrätt eftersom hyresrätten är en mer omfattande produkt. För att lättare identifiera skatteeffekterna har vi i modellen bortsett från sådana genuina skillnader mellan produkterna. Under den första raden adderar vi sedan, en i taget, olika skatteeffekter (skatter och avdrag) och redogör för vilka effekter de har på boendekostnaderna för de båda upplåtelseformerna.
”Man ska notera att det inte betyder att vi tror att kostnaderna för bostadsrätt och hyresrätt skulle vara lika utan skatter, utan bara att vi har kalibrerat modellen så för att tydliggöra skatteeffekterna.”
De exakta talen är inte det intressanta, utan det är storleksordningen som bör uppmärksammas. Vi gör särskilt följande fyra observationer:
1. Totalt sett råder en stor snedvridning i beskattningen. Bostadsrätten är på grund av dessa asymmetrier 3 167 kr/mån, eller ca 25 procent, billigare än hyresrätten.
2. Det i debatten uppmärksammade privata ränteavdraget är en mindre viktig faktor; mindre än 10 procent av den totala skillnaden. ROT-avdraget, som också ofta nämns i debatten, har en ännu mindre påverkan.
3. Viktigaste enskilda faktorn är kapitalskatten, och närmare bestämt beskattningen av direktavkastningen på hushållets egna kapital.
4. Den näst viktigaste faktorn är bolagsskatten vilken ger upphov till en dubbelbeskattning av eget kapital i aktiebolaget.
Om ett hushåll väljer att satsa sitt egna kapital i en bostadsrätt kommer de att få direktavkastning på kapitalet i form av att de slipper betala hyra för en hyresrätt. Om hushållet istället hyr och satsar motsvarande kapital i till exempel aktier, kommer de att få direktavkastning i form av utdelning. Här uppstår den viktigaste skillnaden, bostadsrättens direktavkastning är skattefri medan aktieutdelningen är belastad med kapitalskatt på 30 procent. Detta är den enskilt viktigaste orsaken till snedvridningen, i vårt exempel drygt 50 procent av den totala effekten. Detta är på intet vis uppseendeväckande, utan tvärtom var det samma insikt som låg bakom utformningen av fastighetsskatten i skattereformen 1991. Den fastighetsskatt som då infördes för småhus med äganderätt var ett försök att uppnå likformighet i beskattningen av direktavkastningen från hushållets egna kapital. Det fanns då planer på att införa motsvarande beskattning även av bostadsrätter, men de realiserades aldrig.
”Här uppstår den viktigaste skillnaden, bostadsrättens direktavkastning är skattefri medan aktieutdelningen är belastad med kapitalskatt på 30 procent. Detta är den enskilt viktigaste orsaken till snedvridningen, i vårt exempel drygt 50 procent av den totala effekten.”
Vad bör då göras? En första slutsats är att bostadsskatterna bör justeras så att asymmetrin försvinner. En andra slutsats är att en översyn av bostadsbeskattningen bör ske i samband med en mer genomgripande skattereform. Beskattningen av bostäder hör ihop med kapitalbeskattningen och isolerade ingrepp bör inte ske eftersom de riskerar att införa nya asymmetrier. En tredje slutsats är att en reformering av bostadsbeskattningen bör samordnas med en reformering av hyressättningssystemet, vilket vi kort diskuterar i artikeln i Ekonomisk Debatt. Den viktigaste konsekvensen av skatteasymmetrin är att det relativt sett byggs för få hyresrätter, vilket skadar bostadsmarknadens funktion och i vissa fall berövar hushållen på deras föredragna val.
Den här artikeln ger en sammanfattning av resultaten, för den intresserade hänvisar vi till originalartikeln: