En världsomsegling under bostadsbristhavet

Vad säger egentligen bostadskön om bostadsefterfrågan? Inte mycket konstaterar Johan Braw, vd för Sölvesborgshem. I sin fördjupande artikel dissekerar han företagets bostadskö och vid närmre granskning kan konstateras att tecknen på bostadsbrist är små – trots att kön är lång.

Del 1.

Svensk bostadspolitisk debatt präglas av summariska uttalanden om stor brist och behov av radikala reformer eller omfattande åtgärdspaket. Bostadsbristen i sig kvantifieras gärna med jämna tal som 700 000 bostäder, men någon mer kvalitativ bevisning ser jag sällan. Kan påståendena om stor och bred bostadsbrist till och med visa sig felaktiga? Jag kommer i denna artikel med tre delar att undersöka frågan.

I höstas läste jag ”En världsomsegling under havet” av Jules Verne. Inte någon större litterär upplevelse får sägas, men en fascinerande bild av en tidsålder präglad av teknologiska och geografiska framsteg. Att upptäcka vår värld under vattenytan måste ha varit spännande, i fiktion och verklighet.

Ansträngningen för att förstå de varierande landskap som finns under en till synes homogen yta uppskattar jag. Svensk bostadsmarknad kan med fördel världsomseglas under.

I mitt förra inlägg på bostadspolitik.se förde jag några resonemang om risken att kommunernas svar i bostadsmarknadsenkäten är högst osäkra. Det är – menar jag – mycket svårt att uttala sig om läget på bostadsmarknaden i en kommun, eftersom varken termen bostad, behov eller efterfrågan är definierad. Därför saknas också data och metodik.

Att bedöma en marknad i sig är därtill en rätt avancerad sak. Och den mänskliga hjärnan har tydliga tendenser att svara snabbt och enkelt, även på komplexa frågor. I min senaste artikel refererade jag i det avseendet till Daniel Kahneman, professor emeritus i psykologi, och mottagare av Nobelpriset i ekonomi.

Hur som helst, jag försöker på min hemmaplan och med de verktyg jag har, lära mig mer om kunderna och deras preferenser. Säger bostadskön något om kundernas preferenser? Ja, det är möjligt. Men vad är det egentligen den säger? Låt mig med er dyka ned under ytan av Sölvesborgshems kö – eller ska jag snarare säga intresselista.

”Låt mig med er dyka ned under ytan av Sölvesborgshems kö – eller ska jag snarare säga intresselista.”

I Sölvesborgs kommun bor det knappt 17 500 personer. Storleksmässigt motsvarar det ganska exakt en svensk mediankommun. Det är kostnadsfritt att stå i kön, men en gång i halvåret behöver kunden logga in för att registrera sig som aktiv. Påminnelsemejl skickas ut när det behöver göras. Detta skiljer sig åt från andra bostadsköer, i Stockholms bostadskö finns till exempel inget krav på att kunden ska vara aktiv, däremot måste kunden betala varje år. Redan här bekräftas min bild av att kommunala bostadsköer är ett trubbigt mått på bostadsbehov och bostadsefterfrågan.

För att ytterligare förtydliga mitt resonemang. 3 170 personer är registrerade i vår intresselista. Av någon anledning finns dock personer i intresselistan som trots att de inte varit aktiva, fortfarande är registrerade i kön men utan poäng. När jag har tagit bort dessa 350 personer återstår 2 820. Anledningen till att jag tar upp detta är att det kan finnas kvalitetsbrister i ett företags kunddata, och därför krävs ett visst mått av ansträngningar för att få fram mer kvalitativt underlag. Och ni märkte – redan här sjönk antalet personer i intresselistan med elva procent.

2 820 personer i intresselistan kan ändå indikera ett högt tryck på inflyttning till kommunen, men låt oss, för att kunna bedöma bostadsbristen i just Sölvesborgs kommun, fokusera på dem som har Sölvesborg som postort. Sölvesborgarna är 1 615 stycken, alltså kommer 1 205 personer i intresselistan från andra kommuner.

Man kan på goda grunder anta att alla dessa 1 615 personer inte är bostadslösa. Jag har inte tillgång till data över hur de bor idag eller hur många som bor i deras hushåll och kan därför inte säga något om trångboddheten men enligt SCB:s statistikdatabas bor det i kommunterritoriets hela hyresrättsbestånd 1,7 personer per hushåll. Motsvarande siffra för enfamiljshus är 2,4 och för bostadsrättsbeståndet 1,4. Det talar för att trångboddhet inte är något påfallande problem.

Är det Sölvesborgs pensionärer som vill lämna sina villor som står i intresselistan? Ingen dum gissning. 401 personer av samtliga registrerade sölvesborgare är 65 år eller mer. Hur många medborgare i den ålderskategorin har Sölvesborgs kommun? Av Statistikdatabasen framgår att det är 4 422 personer. Bara nio procent av dem är alltså registrerade i vår intresselista. Man bör dock tänka på att en del av de sökande är att betrakta som hushåll där också en partner ingår.

Unga vuxna då? I mitt system kan jag inte välja åldersintervallen fritt men 333 personer i åldrarna 15–24 år är registrerade. Totalt bor 1 787 personer i åldrarna 15–24 i kommunen. Med reservation för att man inte kan registrera sig förrän man är 16 år innebär det att knappt 19 procent har registrerat sig hos oss. Trots att vi under jul- och nyårshelgen haft en enklare kampanj på Facebook och Instagram som uppmuntrat unga att registrera sig.

Kampanjen genomfördes den 27 december–11 januari, målgruppen var 16–25-åringar i Blekinge, och den kostade 2 583 kr. Budskapet var att registrera sig i vår kö. Kampanjen gav 88 000 exponeringar, för 10 000 unika personer och renderade 279 länkklick. 11 personer i målgruppen registrerade sig hos oss under kampanjtiden. Någon alarmerande bostadsbrist hos unga förefaller detta inte indikera.

Nåväl, låt oss nu gå till nästa parameter, som koncentrerar kösystemsiffrorna lite till. Det finns skäl att exkludera dem som redan bor hos oss, de kan söka en ny bostad men är inte bostadslösa. När det är gjort återstår endast 288 av de 335 15–24-åringarna, och 343 av de 401 65-pluspersonerna.

Låt oss fortsätta dyka. Vad händer om vi sållar bort dem som inte har ekonomi nog att kunna efterfråga? Jag exkluderar dem som angett en inkomst under 100 000 kr/år. Av de 343 65-pluspersonerna återstår nu 169, och av de 288 15-24-åringarna återstår 144.

Man kan nu helt riktigt invända att 16-åringar sällan har en årsinkomst över 100 000 kr. Jag håller med – samtidigt säger då deras köregistrering inte något om den effektiva efterfrågan vid detta tillfälle. Alltså är det relevant att ta bort dem.

Nåja, det är ändå ganska många som har varit aktiva i systemet det senaste halvåret, inte redan har avtal hos oss och som har en inkomst över 100 000 kr? Då säger väl detta något om efterfrågan?

Möjligen, men i så fall inget om den effektiva efterfrågan – vad kunderna verkligen köper. Här kommer vi in på hur stor andel av kunderna som tackar ja till lägenhetserbjudanden som motsvarar de kriterier de själva angett – vore det bostadskris borde andelen vara mycket hög. Till detta återkommer jag i nästa del.

Del 2.

I den första delen konstaterade jag att det är viktigt att djupdyka i bostadskön. Det kan – menar jag – finnas en del insikter av mer nyanserande och även mer avgörande karaktär därnere i djupet, i synnerhet eftersom bostadsköerna – på ytan – kan förefalla ganska homogena.

I den första delen redogjorde jag för hur data kan dissekeras för att tydliggöra hur stor den egentliga bostadsbristen är i Sölvesborg. Att vi har bostadsbrist säger egentligen inte så mycket – det är hur omfattande den är som är intressant.

I den första delen fann jag att efterfrågan bland yngre och äldre inte är så stor som den vid första anblick kan förmodas vara, och definitivt inte så stor som man kan tro om man baserar sin uppfattning på rubriker, anekdoter och målande beskrivningar i media.

”En följdfråga när man har begrundat hur många som står i den så kallade bostadskön, är hur många som sedan tackar ja när de får chansen att skriva kontrakt på en lägenhet.”

En följdfråga när man har begrundat hur många som står i den så kallade bostadskön, är hur många som sedan tackar ja när de får chansen att skriva kontrakt på en lägenhet. Det borde ju säga något om den effektiva efterfrågan, det vill säga inte vad kunderna säger att de vill ha utan vad de verkligen köper.

Jag kan se i vårt system hur stor andel av kunderna som tackar ja till ett lägenhetserbjudande. Lägenheterna de får erbjudande om motsvarar de kriterier de själva angett, och kunden får ett erbjudande först efter att kunden själv anmält intresse för just den lägenheten.

Vad som händer om kunden tackar nej eller inte svarar alls på ett konkret lägenhetserbjudande efter att kunden anmält intresse för lägenheten skiljer sig åt i olika bostadsköer. Hos oss spärras kunden från erbjudanden under tre månader om kunden inte svarat alls två gånger eller svarat nej sex gånger. Kunden behåller dock sina poäng och kan efter tre månader få nya erbjudanden.

Under 2017 var andelen som tackade ja på de premisserna 39 procent. Klartext – de flesta tackade alltså nej eller avstod från att svara trots att lägenheten motsvarade deras egna preferenser och att de nyss sagt sig vara intresserade av lägenheten.

Det här måttet har jag haft ögonen på ett tag, och blev därför lite överraskad när motsvarande siffra för 2018 var knappt över 50 procent. Jag kan inte dra några slutsatser av detta än, men ska fortsätta följa måttet. Möjligen påverkas 2018 av att nyproduktionslägenheter hyrdes ut då.

Om vi gör antagandet att det bland 15–24-åringarna är samma andel som tackar ja till en lägenhet som motsvarar deras egna preferenser och som de anmält intresse för, som de sökande i stort, skulle alltså efterfrågan vara 144×0,39=56, vilket ju är en annan nivå jämfört med de 333 som står i kön, har en inkomst över 100 000 om året och inte redan bor hos oss.

Samma antagande för de som är äldre än 65 skulle ge 66 personer som är i så pass stort bostadsbehov att de tackar ja till en bostad som uppfyller deras preferenser, vilket kan jämföras med de ursprungliga 401.

Men därtill finns en grupp som jag inte kan säga något om – de kunder som inte anmäler intresse. Jag kan med mina data alltså inte säga hur stor den effektiva efterfrågan är.

Jag roar mig ibland med att se efter hur många Longines Heritage det finns på Pricerunner, för under 5 000 kr. Jag får direkt svaret: inga. Någon liknande information får dock inte kunderna som registrerar sig hos oss. De kan alltså förvänta sig en fyrarumslägenhet för 5 000 kr och systemet berättar inte för dem att Sölvesborgshem överhuvudtaget inte har någon sådan produkt i sitt utbud. Kunderna kan alltså bli väntandes på lämpliga objekt, förgäves som på Godot. Det hade varit bättre om systemet låtit kunden matcha sina boendepreferenser mot pris. Då hade hyresvärden dessutom haft bättre data om den absoluta efterfrågan. (Jag har framfört mina reflektioner till vår systemleverantör.)

Vad vill jag då ha sagt med resonemangen i det här inlägget?

Jag har inte något bestämd uppfattning om varken behov eller efterfrågan på den svenska bostadsmarknaden. Just därför kan jag inte heller säga att behov eller efterfrågan inte tillgodoses, och i vart fall inte i vilken utsträckning.

Man bör – om man anser att otillfredsställda behov och efterfrågan i sig, oavsett volym, är negativt – ställa följdfrågan om hur en bostadsmarknad fungerar där det är total balans mellan utbud och efterfrågan.
Oavsett hur man ser på den saken, är upptäcktsfärder i egna data – och SCB:s statistikdatabas – något jag varmt rekommenderar. Och om man inte vet, ska man svara att man inte vet.

I brist på data och metodik, och med tanke på att prognoser i komplexa frågor är svåra att göra, har den nuvarande metodiken för nyproduktion i Sölvesborgshem varit följande: små och standardiserade lägenheter. Som fler alltså har råd med, och som därför innebär att vårt risktagande minskar, inget mål om viss produktion under viss tid, utan vi prövar oss fram, men försöker ständigt förstå kundernas preferenser bättre.

I en ”Världsomsegling under havet” gör Nautilus en mycket påfrestande djupdykning, så att det knakar ordentligt i skrovet av trycket. Något jag inte tagit upp här är kundbeteende i fråga om innehav av köpoäng. Min hypotes – märk väl inte belagd – är att ju mer köpoäng kunden har, desto mindre benägen blir kunden att använda dem. Det handlar alltså om ett slags spelbeteende – ska jag göra slut på alla mina resurser (poäng) idag, om jag kan vinna något ännu bättre med dem imorgon? Om detta djupdyker jag i nästa del.

Del 3.

I de två första delarna refererade jag till de olika landskap under havsytan som visas i En världsomsegling under havet. En till synes homogen yta, kan under sig ha mycket varierande landskap, och det kan sägas om den svenska hyresbostadsmarknaden också, tror jag.

En fråga jag ett tag begrundat är hur de personer i vår så kallade bostadskö beter sig, när de börjar få riktigt mycket poäng. Min hypotes – märk väl inte belagd – har varit att ju mer köpoäng kunden har, desto mindre benägen blir kunden att använda dem.

Jag har alltså tänkt på detta förmodade kundbeteende ett tag – och kom nyligen att tänka på psykologiprofessorn och tillika nobelprisvinnaren Daniel Kahnemans prospektteori. Det har tidigare funnits en nyttoteori om hur människan i ekonomiska beslutssituationer försöker optimera sin nytta, men Kahneman fann det han kallar referenspunkten. Han menar att människan mäter vinst och förlust olika, beroende på vilken referenspunkt man har.

Kahneman medger att prospektteorin är mer komplicerad än den tidigare etablerade nyttoteorin av Bernoulli. En del i prospektteorin är principen om avtagande känslighet, tänder man en svag lampa i ett mörkt rum upplevs effekten stor. Samma tillskott av ljus märks i mindre utsträckning eller inte alls i ett redan upplyst rum. ”På motsvarande sätt är den subjektiva skillnaden mellan 900 och 1 000 dollar mycket mindre än den mellan 100 och 200 dollar.”

Det finns en annan del i prospektteorin som kallas anpassningsnivå. Jag kan inte riktigt se dess tillämplighet här i detta inlägg, men om någon annan kan dra några jakande eller nekande slutsatser om den delen är jag tacksam.

En tredje del är emellertid principen om förlustaversion. ”Vid en direkt jämförelse väger förluster tyngre än vinster.” Kahneman visar denna graf.

Intressant i vårt nu aktuella sammanhang om kunderna i det som oftast kallas bostadskö, men som enligt mig egentligen är en intresselista, är kurvans S-form. Den innebär att känsligheten för såväl vinster som förluster avtar efter hand som vinsten eller förlusten ökar. Mer konkret tolkning av mig – ju fler poäng och ju bättre lägenhetserbjudanden kunden får, desto lägre värderar kunden erbjudandena, eller i vart fall utfallet av de upparbetade poängen. Den som däremot inte har stått i den så kallade bostadskön länge, skulle då värdesätta erbjudandet desto mer. Jag ber läsaren uppmärksamma att jag i mitt resonemang håller mig till vinstsidan på grafen.

”Mer konkret tolkning av mig – ju fler poäng och ju bättre lägenhetserbjudanden kunden får, desto lägre värderar kunden erbjudandena […]”

Jag menar att det innebär en risk att dra slutsatser om behov och efterfrågan på hyresmarknaden baserat på utsagor om hur många köpoäng som den kund haft som fått lägenheten.

Även om priset för att stå i hyresbostadskö är lågt eller obefintligt, och även om risktagandet i att inneha en hyreslägenhet är mycket lågt, finns det som jag ser det mycket stort riskmoment i själva beslutsprocessen för den köande hyresgästen. Det baserar jag på att kundens samtliga intjänade poäng försvinner när kunden tackat ja till en lägenhet. Det kan jämföras med den kapitalrisk en person har efter att ha bestämt sig för att köpa en bostadsrätt; en prisnedgång om 20 procent är naturligtvis mycket smärtsam, men 80 procent av det upparbetade värdet kan då ändå disponeras för kommande affärer. Jag inser att jämförelsen haltar, men samtidigt kan det inte uteslutas, att denna engångsanvändning av en upparbetad tillgång har en påverkan på beslutet, och att bostadsköerna i landet behöver förstås i ljuset av det. Att stort innehav av köpoäng är en privatekonomisk tillgång tror jag dock att vi kan fastslå.

”Att stort innehav av köpoäng är en privatekonomisk tillgång tror jag dock att vi kan fastslå.”

Möjligen är detta en variant av den förlustaversion som Kahneman talar om. Det som är viktigt för att förstå prospektteorin är att utgångspunkten för förhållande till risk är väsentligt. Det innebär att ju mer köpoäng kunden har – och beakta då att alla poäng försvinner när kunden fått lägenheten – desto mer riskaversiv blir kunden.

Det intressanta med denna förlustaversion och avtagande känslighet hos de med mest poäng, är då att de kan antas tacka nej i större utsträckning än om aversionen och känsligheten hade varit konstant. Det innebär att funktionen med tappandet av samtliga poäng gynnar de som har färre poäng. Från ett så kallat outsider-insider-perspektiv är detta alltså en fördel för outsiders.

Jag tror också att det finns flera skäl till varför personer registrerar sig i intresselistorna (eller kö, om man så vill), och att man inte kan presumera att listan vid varje givet tillfälle är ett uttryck för behov. 3 000 personer i en kö betyder inte att det är 3 000 personer som saknar bostad.

Min djupdykning i tre delar är därmed genomförd. Den läsare som nått ända hit, har förhoppningsvis kunnat förnimma, att varje bostadskö förtjänar en djupdykning. Att bara konstatera hur många personer som registrerat sig, är som att dra slutsatser om havets innehåll bara efter hur dess yta ser ut.