Erik Thedéen föreslår ett ”andra systemskifte” men inser inte konsekvenserna

Om bostadsbyggandet i framtiden ska drivas av eget kapital istället för lånat kapital kommer bostäderna bli dyrare och byggandet att minska ytterligare. Finansinspektionen argumenterar i praktiken för ett ”andra systemskifte” och visar återigen att man vare sig förstår hur bostadsmarknaden fungerar eller konsekvenserna av sitt agerande, menar Lennart Weiss som i veckans krönika beskriver vad som sker om branschen tvingas byta affärsmodell.

Vad som skett är uppenbart för alla. Frågan är varför det skedde och vad som kan tänkas ske framåt? Låt oss ta det hela i steg.

Sedan prisfallet inträffade hösten 2017 har bostadsbyggandet i statistiska termer minskat med ca 20 procent. I Stockholmsregionen uppgår minskningen från fjärde kvartalet 2017 till motsvarande kvartal 2018 till 52 procent. Studerar man också till exempel statistiken för bygglov, de börsnoterade bolagens uppgifter om påbörjade projekt samt utvecklingen på hyresmarknaden är det helt uppenbart att bostadsbyggandet fortsätter att bromsa in.

I år och nästa år är det troligt att antalet påbörjade bostäder kommer att falla ned mot ca 40 000 per år. Jämfört med de 67 000 bostäder som påbörjades 2017 innebär det en minskning med 40 procent. Detta ger effekter på samhällsekonomin. Av den fallande BNP-tillväxten kan redan nu ca 0,5–0,7 procent knytas till utvecklingen på bostadsmarknaden. För Stockholmsregionen, som drabbats hårdast, är effekten givetvis större.

Hur stor kommer i sinom tid att kunna utläsas av offentlig statistik. En indikation finns dock redan i flyttstatistiken som visar att den inrikes inflyttningen till Stockholm upphört. När lika många flyttar från som till regionen får detta givetvis konsekvenser för tillväxten av lönesumman, som utgör det dominerande måttet (ca 2/3-delar) av BNP-tillväxten.

”En indikation finns dock redan i flyttstatistiken som visar att den inrikes inflyttningen till Stockholm upphört.”

Facit finns således. Men varför har detta skett? Den grundläggande förklaringen är att prissättningen men också beteendemönster hos konsumenter och byggare skiljer sig åt mellan nyproduktionen och andrahandsmarknaden. Det avgörande skillnaden ligger i tidsfaktorn. Medan priserna för nyproduktion sätts långt före projektet når marknaden och projektet utvecklas i förhållande till det tänkta priset så sker det mesta i realtid på andrahandsmarknaden.

Bostadsköparna skriver ofta på avtalet 18–24 månader innan de flyttar in. Bostadsutvecklarna har ännu längre tidshorisonter och sätter inte sällan sina priser 2–3 år innan huset är färdigt för inflyttning. Tidsfaktorn är inget större problem i en uppåtgående marknad. Konsumenterna kan i sådant läge köpa till fast pris och lugnt se på medan värdet ökar på såväl den befintliga bostaden som den man avser att flytta in i.

När marknaden vänder så dramatiskt som skedde hösten 2017 ändras dock hela marknadsdynamiken. Kunderna men också bankerna blir osäkra på det framtida värdet, både för den befintliga bostaden och den framtida. Osäkerheten leder till att kunderna blir avvaktande. Har bostadsbyggandet dessutom ökat uppstår en lokal överproduktion som byggarna måste möta med lägre priser.

Det som nyss kunde produceras med en premie måste nu säljas med rabatt. För konsumenterna innebär det kortsiktiga fördelar men för producenterna får väderomslaget dramatiska konsekvenser, något som kan åskådliggöras med vidstående bild. I en normal marknad prissätts nyproduktionen med en premie på ca 10 procent jämfört med andrahandsmarknaden. Premien behövs för att täcka den underliggande kostnadsökningen men reflekterar också kundernas uppskattning av att köpa ”nytt och fräscht”.

Tvingas företagen plötsligt lämna rabatt med motsvarande tal blir fallet så stort (ca 20–30 procent) att det i praktiken blir svårt att få ihop kalkylen i kommande projekt. Det är detta som skett och som är orsaken till att bostadsbyggandet fallit som en sten i Stockholms- och Uppsalaregionen. Kreditrestriktioner medförde att stora grupper med bostadsbehov inte kunde efterfråga. Detta utlöste ett allmänt prisfall som i nästa led fick direkt återverkan på nyproduktionen.

Nyproduktionen är således mer känslig för störningar än andrahandsmarknaden. Alltså kan man, om man så vill, argumentera som Finansinspektionens generaldirektör och peka på bostadsutvecklarnas affärsmodell. Och visst är det så att modellen med att sälja på ritning, det vill säga sälja först och bygga sen har för- och nackdelar.

Fördelen med den etablerade modellen är att den fördelar risken mellan byggare och konsument. Medan konsumenten köper till fast pris och därmed slipper den nervösa budgivningen på andrahandsmarknaden får byggarna fördelen av att kunna bedriva verksamheten med såväl konsumenternas kapital som bankernas kreditgivning. När kunderna tecknat avtal kan byggaren ordna finansieringen av själva bygget via bankens byggkreditiv. Räntan på byggkreditivet är ganska låg, helt enkelt för att också risken är försumbar. Den förhandlar banken bort via avtal med bostadsutvecklaren som står risken för eventuellt osålda lägenheter eller om bygget blivit dyrare än kalkylerat.

Med en stor andel lånat kapital i byggprojektet blir också bostäderna klart billigare än om byggaren med eget kapital skulle svarat för hela finansieringen. Eget kapital är som bekant klart dyrare än lånat kapital vilket åskådliggör inte bara fördelen utan också hela poängen men en fungerande kapitalmarknad. Men skulle det då inte finnas några fördelar med en övergång till Erik Thedéens förslag?

Tillbaka till illustrationen till denna text är det uppenbart att en affärsmodell baserad på idén att ”bygga först och sälja sen” skulle eliminera den osäkerhet som finns i dagens modell. Därmed skulle inte byggarna behöva ge den sortens rabatter man för närvarande tvingas till. Problemet sitter dock i den finansiella logiken. Här framstår det som en aning märkligt att finansinspektionen inte ser konsekvenserna att sitt eget förslag.

En modell där bostäder säljs först efter färdigställande innebär i realiteten en mycket stor omställning av de finansiella villkoren för nyproduktion i Sverige. Det skulle innebära ett systemskifte i samma skala som det skedde i början av 1990-talet när de generella bostadssubventionerna avvecklades och staten överlämnade ansvaret får finansieringen till marknaden, bostadskonsumenterna och bankerna. Inte minst bankerna spelar en nyckelroll. Det är de som tillhandahåller den långsiktiga finansieringen för hushållen och bostadsrättsföreningarna men det är också bankerna som ställer ut det byggkreditiv som finansierar pågående bygge.

”Det skulle innebära ett systemskifte i samma skala som det skedde i början av 1990-talet när de generella bostadssubventionerna avvecklades och staten överlämnade ansvaret får finansieringen till marknaden, bostadskonsumenterna och bankerna.”

Utan banken måste vi alltså tänka oss att hushåll och företag ska finansiera bostadsbyggandet men sparade medel, det vill säga eget kapital. Som teoretisk modell skulle det innebära en kraftfull broms på den ekonomiska tillväxten men i tillägg skulle också bostäderna bli väldigt mycket dyrare. Om man tänker sig att all risk ska läggas på byggarna är det lätt att inse att viljan att ta affärsmässiga risker skulle minska. Det skulle med andra ord innebära färre aktörer, därmed sämre konkurrens men framförallt skulle det innebära att byggandet skulle falla ytterligare.

Slutsatsen blir att det recept som Finansinspektionens generaldirektör ställer ut skulle få närmast oöverskådliga konsekvenser för bostads- och byggsektorn. Den fråga man ställer sig; inser man verkligen inte det? Och hur kan det komma sig att en generaldirektör för en av landets absolut viktigaste myndigheter lösmynt och utan närmare eftertanke kastar fram den här sortens förslag utan någon som helst konsekvensanalys?

När Finansinspektionen uttalar sig om hushållens skulder och bostadsmarknaden inleder man ofta med att framhålla att de har ett övergripande ansvar för den finansiella stabiliteten. Så sant men tillåt en enkel byggnadsarbetare att påpeka att Finansinspektionens första uppdrag är att ”verka för fungerande finansiella marknader”. Menar man att man verkar i enlighet med detta uppdrag när man vidtar åtgärder som gör det svårare för hushållen att ta sig in på bostadsmarknaden eller vidtar åtgärder som ger återskalv i hela samhällsekonomin? Det är hög tid att gå till jobbet herr Generaldirektör.

1 kommentar

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

  1. Tänk att det behövs undervisning! Du beskriver marknadens praktik bra, Lennart. Jag sprider detta i mitt nyhetsbrev och på Stadsbyggnadsnätverket på Facebook.

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.