Bostadsmarknaden är inte gjord för ständig kursändring

Att ändra bostadspolitisk inriktning vart fjärde år försämrar möjligheterna att agera långsiktigt på bostads- och fastighetsmarknaden avsevärt. Den bostadspolitiska inriktningen borde fastställas vart 10e år och däremellan bara kunna förändras när det är absolut nödvändigt. Av samma skäl bör allmännyttans styrelser vara opolitiska och styras av ägardirektiv som inte bara sträcker sig över en mandatperiod utan flera. Det skriver Mårten Lindström, oberoende konsult More10 AB.

För några år sedan hade jag förmånen att få styra en supertanker in i Göteborgs hamn. Det gick inte så bra. Varje tag i ratten hade för liten effekt, jag var för sent ute. En kollision med Älvsborgsbron var förödande både för fartyg, besättning och göteborgare. Nu var konsekvenserna i verkligheten inte så allvarliga, min övning ägde rum i simulatorcentret på Lindholmen Science Park. Men det gav en väldigt tydlig illustration till det gamla uttrycket att det inte är lätt att ändra kurs på en supertanker.

Vad har då detta med bostadspolitik att göra? Ja, kanske en hel del. Jag har varit verksam i samhällsbyggnadssektorn sen 1970-talet, ibland nära bostadsbyggande, ibland inom helt andra områden. Bostadspolitik har alltid diskuterats och från näringslivet har det förvisso funnits olika åsikter om detaljer, men alltid en huvudlinje – ”vi behöver långsiktigt hållbara spelregler”. Och vad har man fått – nästan utan undantag har någon eller flera avgörande faktorer ändrats varje mandatperiod. Subventioner har kommit och gått, och kommit tillbaka. Plan- och bygglagen har kommit, och ändrats ett antal gånger. De funktionsinriktade byggreglerna från Boverket kom i början av 1990-talet och är nu inne på BBR27, i princip en ändring varje år. Fastighetsskatter har höjts, tagits bort och ersatts av andra modeller. Amorteringskrav har införts. Varje ny åtgärd införs med goda intentioner, men får ofta oönskade och oväntade (av vissa väntade) negativa effekter. Många politiker har ryckt snabbt i ratten och hur har det gått?

I de lägen vi har haft samma politiska majoritet två eller fler val i rad har vi måhända haft ett något mer stabilt läge, men ofta har avgörande beslut om ändrad inriktning tagits även då. Och vid majoritetsskifte får man i praktiken bara en treårsperiod att agera på. Första halvåret efter regeringsskifte går åt till att organisera sig och ”komma upp på banan” och ett halvår innan nästa val ligger huvudfokus på att vinna valet, då vågar man inte ta upp långsiktiga frågor som kan vara obekväma i valet.

Är helt enkelt bostadspolitiken så långsiktigt viktig att den inte kan hanteras enbart i det ordinarie politiska systemet? Andra långsiktiga frågor, som försvarsfrågor, pensionssystem och skattesystem har hanterats och hanteras mer långsiktigt. Man kan förstås alltid ifrågasätta om det är bra förebilder, men det finns i alla fall ett mer långsiktigt tänk. Skulle bostadspolitiken hanteras bättre med en bostadspolitisk beredning, som kan verka friare och enas om långsiktigt hållbara spelregler? En sådan skulle med fördel bemannas med erfarna politiker som inte längre är ”mitt i karriären” och inte fokuserar för mycket på nästa val.

”En politisk beredning skulle gärna kompletteras med en expertpanel av erfarna personer från näringsliv och akademi.”

Politiker med längre perspektiv kan nog bidra mer prestigelöst med sin erfarenhet och kunskap. En politisk beredning skulle gärna kompletteras med en expertpanel av erfarna personer från näringsliv och akademi. Syftet med en sådan beredning måste vara att enas om de absolut viktigaste grundkraven för långsiktigt hållbara spelregler. Förutsättningar för subventioner och bidrag, stimulanser till bostadssparande för unga, principer för fastighetsskatt och kapitalvinstbeskattning, ränteavdragens vara eller inte vara, villkor för ändring av plan- och bygglag etc. Grundkraven kan sen diskuteras och möjligen revideras, kanske vart tionde år? Under mandatperioderna däremellan ska dessa grundkrav inte kunna ifrågasättas, politiska kortsiktiga beslut ska bara kunna avse sådant som verkligen är nödvändigt för att ta hänsyn till snabbt uppkomna situationer.

Varför inte samtidigt införa en ny syn på de kommunala bostadsbolagen. Nästan utan undantag har dessa styrelser som är dominerade av förtroendevalda. Och vid varje maktskifte byts stora delar av styrelsen ut, eller styrelsen får en annan majoritet, som vill ändra inriktning. Det kan till och med förekomma, kan man ana, att man ibland driver sin egen ideologiska uppfattning även om den går stick i stäv mot aktiebolagslagens krav, att styrelsen verkar för bolagets bästa och inget annat. En mandatperiod ska man sälja ut en del av beståndet, nästa mandatperiod kommer en annan majoritet som vill att man i stället bygger ut och ökar beståndet.

”Det kan till och med förekomma, kan man ana, att man ibland driver sin egen ideologiska uppfattning även om den går stick i stäv mot aktiebolagslagens krav, att styrelsen verkar för bolagets bästa och inget annat.”

Fastighetsinvesteringar är långsiktiga investeringar, att ändra inriktning vart fjärde år rycker sönder möjligheterna att arbeta långsiktigt. På den privata fastighetsmarknaden finns många olika typer av aktörer. En del behåller sina fastigheter under decennier eller sekel, andra investerar i nyutvecklade projekt som snabbt säljs vidare, ytterligare andra gör ständiga byten i sitt innehav. Det finns exempel på framgångsrika företag i alla kategorier. Men alla framgångsrika företag har det gemensamt att de inte byter strategi vart fjärde år, utan agerar mer långsiktigt än så. Varför inte ”förbjuda” förtroendevalda att sitta i kommunala bostadsbolags styrelser? Lägg i stället det politiska engagemanget på att ta fram hållbara långsiktiga ägardirektiv, som ses över kanske vart tionde år. Däremellan styrs bolaget, som andra bolag, av en professionell styrelse som har i uppgift att utveckla bolaget utifrån givna ägardirektiv. Detta skulle ge stabilitet och säkerhet för såväl hyresgäster som bolagets medarbetare, och ge kommunen en säkrare förvaltad tillgång.

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.