Nyproducerade bostäder blir inte billigare än de äldre – varken i Tyskland eller Sverige

I ett reportage påstår SVT att ett svenskt företag bygger hyresrätter med låg hyra i Tyskland och kritiserar att det inte görs i Sverige men faktum är att de jämför äpplen med päron, hänsyn måste till exempel tas till att hyra i Tyskland inte inkluderar värme. Det skriver Rikard Norman, näringspolitiskt ansvarig för Fastighetsägarna i Linköping.

När SVT jämför hyror för nyproducerade lägenheter i Tyskland och Sverige jämför de äpplen med päron. En hög nyproduktion av bostäder är bra, men det kommer inte att hjälpa de grupperna som har lägst inkomster. Först när vi accepterar att ”billiga” hyresrätter är en myt kan vi fokusera på de åtgärder som verkligen skulle kunna göra skillnad.

Något som är populärt idag är att ”krossa myter”. Varje mediekanal med självaktning har någon slags faktagranskning. Ibland kan detta bli lite oseriöst, framför allt när man försöker finna en objektiv sanning i frågor som egentligen handlar om subjektiva åsikter, men för det mesta är det en fördel ifall samhällsdebatten baseras på fakta så långt det är möjligt. En hårdnackad myt som aldrig riktigt vill försvinna är myten om den billiga nyproducerade bostaden. Vi hör ständigt politiker och branschföreträdare prata om att vi har producerat för dyra bostäder när det som behövs är ”billiga” bostäder. Påståendet stämmer i att det behövs bostäder för grupper med lägre inkomster men det är inte bland de nyproducerade bostäderna de kommer att finnas.

”En hårdnackad myt som aldrig riktigt vill försvinna är myten om den billiga nyproducerade bostaden.”

Nu senast var det SVT som i sin egen nyhetsrapportering verkar ha gått på myten och dessutom slarvat lite med faktagranskningen själva. I ett inslag som på nätet rubriceras ”Här bygger svenska bolaget billiga bostäder – i Tyskland” beskriver man hur ett svenskt byggbolag, i Tyskland, bygger just ”billiga bostäder”.

För det första, nytt är mycket sällan billigare än begagnat. Det är ett samband som gäller när du köper till exempel bil, kläder eller möbler men också bostad. Allt annat lika kommer den nya bostaden eller bilen att vara dyrare än den begagnade. Vi kan exemplifiera med hyresnivåer från Linköping, där jag är verksam. En tvåa på 50 kvadratmeter går att hitta i det äldre beståndet för under 4 500:-/mån. Snitthyran för en lägenhet av samma storlek är 5 000:-/mån. En lägenhet producerad med investeringsstöd i samma storlek kostar 6 500:-/mån, den är alltså dyrare trots att Investeringsstödet motiverades just med att det skulle ge ”billiga” hyresrätter. Snittet ligger alltså betydligt närmare den lägsta nivån än den subventionerade nyproduktionen. Och för det andra så motsvarar nyproduktionen ca 1 procent av det totala beståndet, en försvinnande liten del. Om vi sen passar på att kika närmare på SVTs tyska exempel så noterar den uppmärksamme direkt att hyran på den tyska lägenheten anges såsom ”kallhyra”. Redan där finns det ju något intressant att kika närmare på.

När jag frågat runt bland större byggherrar verkar en konsensus hamna på ett påslag på någonstans kring 100kr/kvadratmeter och år för att få en rättvis jämförelse med våra hyror, där värme och varmvatten som regel ingår. Att man i Tyskland dessutom ofta hyr lägenheter helt ”nakna”, utan vitvaror, betalar för allmänna ytor vid sidan av och så vidare framgår inte i SVTs text. Det finns en stor variation och utan att veta detaljerna är det förstås svårt att göra en jämförelse. Den tyska lägenheten är dessutom större än den vi jämför med så vi får räkna om helt enkelt. När jag lagt till uppvärmning till den tyska lägenheten och korrigerat för att vår Linköpingslägenhet är lite mindre så får jag fram en hyra på strax över 6 000:-/mån. Jämför vi detta med Linköping ser vi alltså att även den billiga tyska lägenheten ligger 20 procent över snitthyran.

Är det inte bra att vi försöker få ner priset för nyproducerade bostäder? Jo självklart. Det jobbas hela tiden med kostnaderna inom bygg- och fastighetsbranschen. När Sveriges byggindustrier analyserade frågan 2016 kom man dock fram till att byggkostnaden svarar för ungefär 1/8 av boendekostnaden. Det kommer sig av att drift, underhåll, mark och skatter står för en väldigt stor del. Hur mycket vi än effektiviserar byggprocessen kommer detta inte att inverka på de övriga delarna.

”Problemet med myten om den billiga nyproduktionen är att den förblindar och lägger en slöja över åtgärder som faktiskt har potential att göra nytta.”

Problemet med myten om den billiga nyproduktionen är att den förblindar och lägger en slöja över åtgärder som faktiskt har potential att göra nytta. Så länge våra politiker kan visa att de minsann jobbar med problemen via olika stöd och kan påtala att byggherrarna måste pressa kostnader på marginalen slipper de ta i de strukturreformer som hela boendesektorn behöver. Som vi kunde se tidigare så är nyproduktionen ett dyrt boende. Det som behövs är istället sätt att säkerställa att rörligheten på hela bostadsmarknaden ökar. Vill vi frigöra bostäder som inte kostar så mycket att bo i måste vi helt enkelt motivera de som bor där idag, men har råd med dyrare, att vilja byta upp sig. Jag är inte på något sätt emot nyproduktion av bostäder. Vi behöver en stor nyproduktion men vi måste ha rimliga förväntningar på vad den kan tillföra.

Problemen på den svenska bostadsmarknaden kommer inte att lösas av att vi fortsätter älta samma mantra om och om igen för att det känns hemtrevligt och tryggt. Vi behöver istället fundera på vad det egentligen är vi vill uppnå och hur vi faktiskt kan uppnå det. Mer av samma har en tendens att ge just mer av samma. Och mer av samma i det här fallet innebär just mer av brist på passande bostäder för stora grupper.

6 kommentarer

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

  1. Att se fastigheter och dess avkastningskrav utifrån en omsättningstillgång är det stora problemet med både nyproduktion och befintligt bestånd. Om direktavakastningskravet sätts till i värsta fall 4%.

    Sedan kan vi titta på andra variabler.

    Sätt drift och skötsel till maximalt 220 kr/kvm/år och underhåll till maximalt 100 kr/kvm/år (allt inre underhåll verkar klassas som standardhöjande åtgärder på marknader med hög efterfrågan relativt lågt utbud).

    Räkna med att fastigheterna kan stå 300 år eller mer om de hanteras enligt ovan och är byggda med miljöklass silver eller bättre.

    Bygg med prefabricerade delar och en standardiserad byggprocessen, utläs KOMBOHUS som hamnar på mellan 17250 till ca 25000 kr/kvmBOA/år i byggkostnad inklusive moms beroende på tillval och antal våningar. Kan en hyra om 1400 kr/kvmBOA/år sättas givet att mark, markarbeten,projektering och anslutningar kan täckas in mellan 9750 till 2000 kr/kvmBOA/år.

    Klart det går att bygga billigare om det finns ambitioner. EU har både kapital och tjänster om fri rörlighet. Förövrigt kan prefabricerade element även byggas och skeppas från länder utanför EU.

    Se fastigheter som den säkra tillgång som det faktiskt är. Volatiliteten i kasssflödena är lågt. Volatiliteten i värderingarna är låg. Viss likviditetspremie kan givetvis accepteras för möjlighet till exit. Men för den långsiktiga investeraren notera att vi i Sverige har ett bruksvärdessystem och ett förhandlingsystem som tillsammans utgör en särskilt stark hedge för fastighetsägare. Relationen risk och avkastning måste bättre speglas i fastighetsbranschen. Avkastning på eget kapital skall i geometriska termer inte överstiga ett genomsnitt om 6,5% över en konjunkturcykel.

    Nu har jag lagt en plattform för debatt. Jag antar att många kommer svara och kritisera att jag har fel och orimliga antaganden. Ni bör söka möjligheter och utveckling, lyft blicken och tänk om.

  2. ”Vill vi frigöra bostäder som inte kostar så mycket att bo i måste vi helt enkelt motivera de som bor där idag, men har råd med dyrare, att vilja byta upp sig.”
    Det är ju precis detta som byggbolagen inte gör! Man bygger ju bara där man kan få maximal marginal. I många våra förorter så finns det en enorm potential att bygga nytt om man kan hålla ned kostnaderna. Folk vill i regel bo i närheten av släk och vänner så om man bygger bostadsrätter och hyresrätter i de fattigare förorterna som är dyrare än befintliga lägenhet men inte svindyra som de man bygger centralt, så kommer man få igång rotationen. Men byggbolagen gör det ju inte, man bygger hellre dyrt centralt för där kan man ta ut övervinster.
    I gbg så fick ju kommunen för några år sedan ingen att vilja att bygga i typ Bergsjön eftersom man inte ville bygga för fattigt folk. Nu har det börjat ändra sig lite och det börjar dyka upp byggplaner i förorten också men det skall bli intressant att se om det verkligen blir bostäder också eller om man kommer att fortsätta att vinstoptimera och bygga svindyrt efter älven istället (som har sämre luft och miljö än ytterområdena men som åtrås av den urbana medelklassen som drömmer om London eller New Yorks storstadspuls och är beredda att låna hur mycket som helst för en fjuttig två med utsikt mot grannens balkong).

  3. Hej

    Jag gjorde tre inslag om billiga bostäder för nyhetsprogrammet Rapport i Sveriges Television. I det första inslaget var poängen att företaget Bonava som vi besökte i Berlin kan bygga billiga bostäder för att man har industrialiserat byggproduktionen.
    I andra inslaget redogjorde Bonavas koncernchef varför han anser att det inte går att bygga lika billigt i Sverige. Han nämnde ett antal faktorer där Rapport valde att fokusera på de särkrav som kommunerna ställer vilket gör det svårt att bygga i stora serier vilket Bonava alltså kan göra i Tyskland.
    I tredje inslaget redogjorde förre bostadsministern Stefan Attefall för den frustration han känner för att kommunerna kan strunta i den lag han drev i genom som förbjuder kommunala särkrav.
    Kontentan av de tre inslagen är att det är svårare att bygga billigare bostäder i Sverige än i Tyskland. Vi gjorde dock inga direkta prisjämförelser som artikelförfattaren gör av just det skälet att det är svårt att jämföra standard i Sverige och Tyskland.
    Vad gäller nyproduktion kontra det äldre beståndet säger Bonavas förre vd I Tyskland att nyproduktionen är något dyrare men att folk är beredda att betala mer på grund av den högre standarden i de nya lägenheterna som till exempel fullt utrustade kök.
    Har den förre bostadsministern och Bonava fel när man säger att de kommunala särkraven är ett problem för att bygga billigare bostäder i Sverige? Det tycker jag är en intressant diskussion.
    vänliga hälsningar
    Jan Nylander
    reporter Sveriges Television

    1. Hej Jan!

      Tack för att du tog dig tid att kommentera. Detta är onekligen en svår debatt med många facetter. Som en personlig kommentar instämmer jag dock i din slutsats att kommunala särkrav gör det dyrare att bygga i Sverige. Rent generellt är nog inte branschen negativ till att samhället inom ramen för Boverkets byggregler (BBR) ställer upp regler för handikappanpassning, buller, klimat- och energiförbrukning etc. Syftet med dessa regler är att upprätthålla en hög och god standard i hela bostadsbeståndet. (En del av dem, te x dagens bullerregler som mäter störande ljud på utsidan av fasaden, menar vi dock går dock till överdrift.)
      Precis som Stefan Attefall påpekar är branschen kritisk till att kommunerna ställer upp egna krav och regler som försvårar för bolagen att utveckla .och producera tekniska plattformar i långa serier som skulle ge lägre produktionskostnader. Den delen av debatten är definitivt relevant, i all synnerhet som kommunerna utövar ett sorts dubbelmonopol eftersom de dels har planmonopolet, dels ofta äger den mark som ska exploateras. Båda dessa verktyg ger utrymme för stor påverkan på projektets kostnader.
      Hur stor besparingspotentialen kan tänkas vara vid ökad serieproduktion av standardiserade byggdelar är tyvärr svårt att beräkna. Låt oss anta att den är 10 procent av den rena byggkostnaden, som i sig utgör ca 50 procent av den totala produktionskostnaden så skulle resultatet bli ca 5 procent. Det är naturligtvis inte illa och motiverar fortsatt opinionsbildning i frågan.
      Huruvida man bygger billigare i Tyskland är svårt att bedöma. För att kunna räkna på det hela kontaktade jag Bonava för att få ta del av deras kalkylförutsättningar. Tyvärr var de inte så pigga på att lämna ut sitt material vilket innebär att man får nöja sig med att konstatera att förutsättningarna skiljer sig på många punkter. Ibland ingår vitvaror och kökssnickerier i Tyskland, ibland inte. Förstod jag reportaget om Bonavas projekt i Berlin så redovisades detta som kallhyra. I Sverige betalar vi hyra med värme, inkl. värmekostnaden för trapphus och andra ytor som värms upp till minst 10 grader, plus fastighetsel. Vi mäter också boyta olika. Eftersom vi mäter innerväggar upp till 30 cm måste den svenska boytan justeras ned med ca 5 – 10 procent. Till detta kommer att vi har hårdare (därmed dyrare) energinormer och att driftskostnader för sophantering, underhåll och förvaltning ingår i hyran.
      Skulle bostaden i Berlin blir dyrare eller billigare om den byggdes i Sverige? Ingen vet. Att svensk byggindustri skulle vara mindre effektiv än tysk tvivlar jag på. Däremot delar jag uppfattningen att förutsättningarna i Sverige och Tyskland skiljer sig åt och på den punkten har SVT:s reportage bidragit till att öka den allmänna kunskapen. För egen del bidrog reportagen också till att öka intresset för att få fram solida jämförelsesiffror mellan olika länder och har därför kontaktat Sveriges Byggundustrier i ämnet. Låt oss se men kanske kan vi med gemensamma krafter få till en SBUF-studie i frågan.
      Bästa hälsningar!
      Lennart Weiss

  4. Varför fick det att bygga bostäder på 1960- och 70-talet som vilken löntagare som helst hade råd att bo i? Vad är annorlunda nu? Jag läste också nyligen att svenskar betalar en mycket hög andel av sin inkomst till boende, jämfört med andra länder i Europa.

    1. Hej Lars!

      Tack för dina två frågor.

      Kortfattat byggde den gamla bostadspolitiken på att staten fullt ut tog ansvar för finansieringen av bostadspolitiken. Staten erbjöd alltså såväl bottenlån som topplån till starkt subventionerad ränta. Den politiken avvecklades i början av 1990-talet och ansvaret för bostadsfinansieringen flyttades till hushåll, företag och banker. Med marknadspris på såväl det lånade som det egna kapitalet (d v s den del av finansieringen som företagen svarar för själva) blir bostäderna dyrare. En annan naturlig konsekvens blir att skuldsättningen hos hushåll och företag ökar och tar allt större del av bankernas utlåningsutrymme.
      I den andra delen tror jag att vi har ett missförstånd. Boendekostnaden som andel av hushållens inkomster har under många år varit på en låg nivå och med sjunkande räntor successivt blivit lägre. F n utgör boendekostnaden drygt 20 procent av hushållens inkomster för de som bor i bostadsrätt eller villa och på drygt 25 procent för de som bor i hyresrätt.
      Lennart Weiss, ansvarig utgivare för bostadspolitik.se

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.