Det bör kosta att stoppa byggrätter i byrålådan

Bygg- och fastighetsbolag, såväl privata som allmännyttiga, sitter idag på byggrätter för 10 000-tals bostäder. Byggrätter som till exempel förvärvats i spekulation. Det borde inte vara möjligt att stoppa byggrätter i byrålådan hur länge som helst och att ha det borde leda till sanktioner. Skriver Åsa Henninge, Wästbygg projektutveckling.

Ett av många hinder mot att det byggs fler och billigare bostäder är bristen på mark. Stor del av den obebyggda marken i Sverige idag är till följd av olika inskränkningar i markanvändningen inte tillgänglig för nyproduktion av bostäder. Det ytterst begränsade utbudet av mark med bebyggelseförväntningar tillsammans med en stark efterfrågan innebär höga priser och idag utgör markpriset en stor del av totalkostnaden vid bostadsproduktion vilket påverkar byggföretagens möjligheter till lönsamhet i sina projekt. Det påverkar också viljan till en produktion som motsvarar behovet och det tillskott som befolkningstillväxten och befolkningssammansättningen motiverar.

Av den mark som finns tillgänglig för bostadsproduktion är stor del i kommunal ägo. Tillsammans med planmonopolet innebär det givetvis att kommunerna har en nyckelroll i att tillgodose ett utbud av byggrätter med så hög grad av genomförbarhet som möjligt, utan bestämmelser samt särkrav som ytterligare försvårar och fördyrar. Kommunerna får i denna nyckelroll mer eller mindre förtjänt kritik för en otillräcklig markanvisning och detaljplaner som inte är ekonomiskt genomförbara.

En ansenlig del av marken för bostadsproduktion finns även i de stora byggbolagens och bostadsbolagens portföljer. I deras bestånd finns stora arealer av outnyttjade mark, inte minst i miljonprograms- och förortsbestånd som inte sällan har stora gräsytor och markparkeringar och en relativt låg exploateringsgrad. I deras bestånd finns ofta också markanvisningar och mark som har köpts på spekulation och som av olika skäl inte har tagits till ett genomförande. En av Sveriges största privata bostadshyresvärdar uppger till exempel att man har mark för att utveckla och nyproducera 11 000 bostäder i portföljen vilket motsvarar ungefär 20 års bostadsproduktion i en genomsnittlig kommun i Stockholms län. En bov i dramat i detta sammanhang är också de allmännyttiga, kommunala bostadsbolagen som sitter på stora marktillgångar. Bolagen har under långa perioder varit och är i många kommuner den klart största mottagaren av kommunala markanvisningar, markanvisningar som av olika anledningar inte har realiserats. Flera av de stora byggbolagen har en omfattande utvecklingsverksamhet och är även de stora ägare av mark för bostadsproduktion. I Skanskas bokslutskommuniké kan exempelvis läsas att koncernen äger råmark och exploateringsfastigheter motsvarande byggrätter för 25 300 bostäder varav merparten i Sverige. Därtill har man rättigheter att förvärva ytterligare byggrätter för motsvarande 13 730 bostäder. Berömvärt i Skanskas fall är att man öppet och tydligt redovisar och värdesätter dessa tillgångar vilket vanligtvis inte är fallet i de förvaltande bostadsbolagen.

Allt fler kommuner har i sina riktlinjer för markanvisning bestämmelser som syftar till att begränsa byggherrens handlingsfrihet för att förhindra att marken förvärvas på spekulation eller hamnar i byrålådan. Erhållandet av markanvisningen innehåller krav på återlämnande om marken inte bebyggs inom en bestämd tid och att byggherren tvingas betala en avgift som ska täcka kommunens kostnader för den tid som marken inte bebyggs. I vissa kommuner detaljplaneläggs marken innan markanvisning och försäljningen av marken sker först när bygglovet har vunnit laga kraft och genomförandet är säkerställt.

I Boverkets Bostadsmarknadsenkät uppger 243 av 288 svarande kommuner att det råder bostadsbrist i kommunen och trots att det byggs fler bostäder nu än tidigare är situationen fortsatt ansträngd, särskilt för grupper som är nya på bostadsmarknaden som unga, nyanlända och äldre som vill flytta till en mer tillgänglig bostad. Befolkningstillväxten och den demografiska utvecklingen innebär stora ansträngning för de stadsplanerande funktionerna och en ökande brist på mark. Beaktat nu gällande skyddsbestämmelser och restriktioner för bostadsbebyggelse börjar exempelvis den tillgängliga marken i Stockholm att ta slut. Ett krav att lämna tillbaka outnyttjade byggrätter som erhållits genom markanvisning efter viss tid bör därmed vara en självklarhet. För att uppmuntra eller tvinga fram ett realiserande av marktillgångar som inte är i kommunal ägo krävs en helt annan typ av åtgärder och troligen förändringar i flera regelverk. Större krav på redovisning av orealiserade marktillgångar och ökade krav på en så verklig bedömning av värdet som möjligt kan vara ett första steg att belysa hur mycket kapital som är bundet och inte i arbete. En sanktion i form av en byggrättsskatt för ägare som misshushåller med mark för ett sådant riksintresse som bostadsproduktion kan vara ett sätt.

Att begränsa handlingsfriheten och någon typ av sanktioner för den som inte hushåller med en ändlig resurs av sådant värde för samhällsutvecklingen och den ekonomiska tillväxten som mark bör med beaktande av den rådande obalansen mellan utbud och efterfrågan vara en mycket viktig del av såväl den bostads- som finanspoltiska ambitionen. Samtidigt är det en viktig balansgång där det gäller att inte skapa fler hinder för genomförbarhet och att inte beskatta en bransch som redan är relativt högt beskattad. Det ska vara lätt att göra rätt samtidigt som det bör kosta att stoppa samhällsnyttiga bostadsbyggrätter i byrålådan.