Wien och Stockholm – så lika men ändå så olika

Wiens bostadsmarknad är inte så idyllisk som framställts i svensk media den senaste tiden. Standarden på bostäderna är ofta usel och den faktiska boendekostnaden är inte så låg som påstås. Faktum är att problemen i Wien på många sätt liknar problemen i Stockholm, unga och nyinflyttade har det svårt samtidigt som segregationen ökar. Det skriver Staffan Schartner, som tidigare bott i Wien och är partner på Omniplan, i en fördjupande text om Wiens bostadsmarknad.

Det är ingen slump att Wien år efter år toppar listan över världens bästa städer att bo i. Det finns många aspekter som gör att staden förtjänar den rankingen, en någorlunda fungerande bostadsmarknad är en av dessa. I flera artiklar den senaste tiden görs försök att lära av det som Wien gör bra och överföra det till svenska (läs Stockholmska) förhållanden, bland annat i SvD den 22 december. En ambitiös genomgång är rapporten ”Wienmodellen” som Lisa Pelling författat åt Arena idé, och hennes artikel här på Bostadspolitik.se. Utan att vilja ifrågasätta det Lisa berättar behövs det dock en bredare beskrivning av bakgrunden för att förstå vad som är orsakerna till att bostadsmarknaden förefaller fungera så mycket bättre i Wien.

På flera sätt är Stockholm och Wien som tvillingstäder. De är nästan precis lika stora, med drygt 2 miljoner invånare i stadsområdet. De är huvudstäder i länder med ungefär lika många invånare som för tusen år sedan dyker upp i historien med något års mellanrum. Båda med långa tider av socialdemokratiskt styre och med täta kontakter under många årtionden. Ändå kan skillnaden i städernas historia och struktur knappast vara större.

Wien har under många hundra år varit den kejserliga, mångkulturella huvudstaden mitt i ett stort imperium och mitt i dåtidens Europa. Grundad av romarna och Tysklands egentliga huvudstad under alla de hundratals år fram till 1860-talet när Tyskland ännu inte var en stat utan en lös samling småriken med Österrike i spetsen. Staden bestod av den muromgärdade kärnan och en stor mängd förstäder, som växte samman och blev motsvarigheten till Stockholms tätbebyggda malmar redan på 1600- och 1700-talen. Under decennierna fram till första världskriget växte staden till över 2 miljoner invånare, men planerade för att snart vara 3. Sen kom krigen, och befolkningstalen sjönk stadigt för att bottna vid 1,5 miljoner efter andra världskriget.

På samma sätt som i Stockholm fanns en verklig bostadsnöd i förkrigstidens Wien. Här som där tvingades fattiga arbetare nöja sig med att hyra en sovplats för några timmar per dygn. Där som här bubblade missnöjet, men den konservative kejsaren höll fortfarande socialister, nationalister och sionister i schack. Byggandet av eleganta våningar för den välbärgade borgerligheten gick på högvarv (adeln hade ju redan mängder av palats innanför den boulevard som ersatt stadsmuren). Samtidigt växte staden med 30 000 nya invånare varje år, människor som i bästa fall kunde få plats i de undermåliga barackliknande, spekulationsbyggda arbetarbostäderna nära fabrikerna i stadens utkant.

När socialisterna kom till makten 1919 var det i en stad som hade förlorat hela sitt imperium och kastat ut kejsaren, drabbad av en eländig nöd och redo för nya grepp. Att skaffa goda bostäder till nödlidande arbetare var kärnan i den nya politiken. Med smarta grepp, precisa skatter på till exempel lyxvaror och på tillgänglig bostadsyta räknad per person och med hårda nypor i genomförandet startade staden i egen regi ett bostadsbyggande som har blivit klassiskt. Klassiskt både för sin omfattning, för kvaliteten i det som byggdes, för den ofta vågade arkitekturen, för de överkomliga priserna och för de skyhöga sociala ambitioner som fanns i projekten. Wien var på 20-talet utan tvekan världsledande.

När det var dags att bygga upp staden igen i spillrorna efter nationalisternas maktövertagande under andra världskriget var det återigen socialdemokraterna som fick förtroendet, och som behållit makten sedan dess. Modellen med att staden bygger i egen regi blev kvar, men i ett internationellt perspektiv blev det som byggdes alltmer alldagligt och mot slutet av 1900-talet fick privat eller kooperativt ägda allmännyttiga projektutvecklare ta över med hjälp av kommunala (eller egentligen delstatliga) subventioner. Den nuvarande borgmästaren, Michael Ludwig, var tidigare ansvarig för bostadsbyggandet och har länge velat komma tillbaka till att bygga i egen regi, men så vitt jag vet har det ännu inte hänt. En mycket stor del av Wiens bostäder ägs fortfarande direkt av staden.

Det var en lång inledning.
Wien är alltså en stad som rymde långt över 2 miljoner invånare redan för 100 år sedan, som hade bostadsbyggandet i absolut fokus under årtiondena efter de båda krigen, där befolkningen började växa igen först efter att muren försvann 1989, där befolkningsökningen vissa år varit 40 000 eller mer (i paritet med Sthlm och förkrigstiden i Wien) där ett parti under nästan alla dessa 100 år medvetet styrt bostadsbyggandet, där staden har ett stort markinnehav och där man både har hyresregleringar och stora bostadssubventioner. Det är också en stad där det länge har varit lätt att få en bostad, med stor dominans för hyresrätter och där det fortfarande är möjligt att till ett överkomligt pris hitta ett ställe att bo.

Det finns ytterligare ett par aspekter att notera. I Wien finns det hyresregleringar, men regelverket är så komplext att jag inte ens ska försöka redogöra för det och det gäller långt ifrån alla hyresbostäder. Hyresavtalet tecknas individuellt för varje lägenhet. Utöver det hyrestak som står direkt inskrivet i lagen för olika kategorier av standard men där det finns massor av undantag, bestämmer hyresgäst och hyresvärd fritt vilken hyran ska vara. I Wien har också hyresgäster med besittningsskydd extremt långtgående rättigheter, särskilt när det gäller att förhindra ombyggnader (stambyte är därför ett okänt begrepp). Till detta finns det fortfarande bostäder med så kallad ”fredsränta”, det vill säga hyresvärden tvingas upplåta bostäder med extremt låg hyra till krigsveteraner och änkor.

Detta ledde länge till att marknadshyresnivån för det enorma beståndet av lägenheter byggda under årtiondena före första världskriget var på samma nivå som de lagstiftade hyrorna. Husen renoverades inte eftersom hyresgäster oftast stoppade detta och eftersom värden inte kunde få tillbaka investeringen, standarden var usel och hyrorna därför låga. I den mån det byggdes vattenburen värme, drogs ny el eller installerades en dusch i köket var det hyresgästerna själva som gjorde det och tog betalt av näste hyresgäst (som den tidigare hyresgästen ofta själv kunde välja) för de renoveringar som gjorts. I många av de flotta lägenheterna med 250 eller fler kvadratmeter bodde studentkooperativ. Eftersom de gästarbetare som började strömma till Wien på 60- och 70-talen inte släpptes in i stadens bostäder hänvisades de till det privata beståndet i stadsdelar med de sämsta bostäderna och tristast stadsmiljö, platser där efterkrigstidens öststatskänsla fortfarande lever kvar.

Det som också är värt att notera är att den övervägande delen av det byggande som skett i Wien under de senaste 100 åren har ägt rum inom stadens ramar. Det finns ett par stadsdelar som motsvarar den svenska efterkrigstidens massiva förortsbyggande, men de är betydelselösa i sammanhanget. Stadsstrukturen är i stora drag densamma nu som under kejsarens dagar även om en del åkermark på andra sidan Donau har blivit bebyggd.

Hur är det då idag och varför är Wien så mycket bättre?
Frågan är om Wien är så mycket bättre. På samma sätt som i Stockholm har hyresregleringen sedan flera årtionden lett till att äldre byggnader omvandlas till ägarlägenheter där hyresvärden säljer bostäder som blir lediga en och en. Hyresgäster med billiga gamla kontrakt vägrar flytta på sig. Barnbarnen flyttar in för att lagligt kunna överta kontrakten utan för stor hyreshöjning. Det är svårt att få ett vanligt, obegränsat hyreskontrakt. Istället skrivs tidsbegränsade kontrakt som automatiskt upphör efter 3 år. Trycket på att riva gamla 1700- och 1800-talskåkar och ersätta med nya är enormt och kräver stränga regler. I innerstaden köps de exklusivaste lägenheterna upp som investerings¬objekt av superrika, ofta från Ryssland eller arabvärlden, och invånartalen sjunker. Det går fortfarande att hitta billiga lägenheter, men då är det ofta ett minimalt kyffe med fönster till ett smalt ljusschakt, utan dusch eller kök. Och sådana lägenheter hyr även staden ut. När lägenheter säljs och den nye ägaren renoverar är det begränsat till den egna lägenheten. Fina gamla träfönster byts mot plast, en lägenhet i taget. Kakelugnarna kastas ut och ersätts med en gasbrännare, men trapphuset är fortfarande ouppvärmt och hissen, som några av de som bor högst upp lät installera när de började bli gamla, måste den nya köpa en nyckel till eller låta bli att använda. Gentrifieringen går långsamt i Wien eftersom staden är så stor och konservativ, men den är tydligt kännbar.

Nybyggandet drivs till stor del av det finansieringssystem som staden står för. Det finns också en marknad för så kallat fritt finansierade bostäder, som då kan ha bättre standard och på olika sätt vara mer påkostade. Ofta byggda på redan privatägd mark. De så kallade allmännyttiga företag som är involverade i det subventionerade byggandet är ofta kopplade till olika banker eller försäkringsbolag. Det finns visserligen regler för vilken vinstnivå bolagen får redovisa, men de stora kapitalströmmarna möjliggör att vinster uppstår på andra ställen. Det är uppenbart att intresset för att delta i det subventionerade bostadsbyggandet är starkt därför att det ger möjligheter för de kapitalförvaltare som finns bakom de allmännyttiga bolagen att hitta attraktiva placeringar.

Hyresnivån i de subventionerade och därmed priskontrollerade nybyggda bostäderna är låg, både jämfört med lokala marknadshyror och med hyror i andra städer. Det är ändå svårt att jämföra siffrorna rakt av. I Wien betalar man oftast en ”kallhyra” för en naken lägenhet. Tyskans ord för hyra är ”Miete”, men i Wien betalar man ”Zins”, det vill säga ränta. Till räntan tillkommer ”Betriebskosten”, det vill säga värdens självkostnadsberäknade utgifter för teknisk och administrativ förvaltning, för vatten, avlopp, sophämtning och annat som sköts gemensamt samt någon sorts avsättning (oftast för liten) till en underhållsfond. I många fall är ”Betriebskosten” en större kostnad än ”Zins”. Hyresgästen måste oftast själv betala för uppvärmning och varmvatten, särskilt i äldre lägenheter där det kanske står en gammal koks- eller oljepanna, men troligare ett modernare gasaggregat som drivs av rysk naturgas och som hyresgästen själv har köpt. Hyresgästen måste i vilket fall själv stå för ett kök och skåp för förvaring.

Wien har en förebildlig modell med ”fyra pelare” för att tilldela olika bolag mark. För varje tomt genomförs en markanvisningstävling som utvärderas utifrån sociala, ekonomiska, ekologiska och arkitektoniska aspekter. Tävlingsförslagen är ofta påkostade och fulla med goda idéer men det går ändå att ifrågasätta det färdiga resultatet. För att använda stordriftfördelar är de fastigheter som markanvisas, just nu huvudsakligen på gamla bangårdar och flygfält, gigantiska. Det handlar oftast om traditionella betongkonstruktioner med usla klimategenskaper. Kostnadstrycket och tävlingsformen gör att bostäderna med svenska mått mätt blir dåliga medan det arkitektoniska uttrycket övervärderas. Ambitionerna i den offentliga miljön är ofta höga, men de strukturella egenskaperna i den nya bebyggelsen gör ändå att resultatet inte blir attraktivt. Med hjälp av skattefinansierade subventioner och lågt värderad mark har man skapat ett system som påminner mycket om det vi hade i Sverige på 70-talet. Många människor drivs till det nybyggda av kombinationen usel standard i åtkomliga delar av det befintliga bostadsbeståndet och relativt låga priser i det nybyggda. Den som har bättre möjligheter på bostadsmarknaden väljer något annat, särskilt om vi pratar om stadsdelar långt ut i kollektivtrafiknätet. Jag är rädd att resultatet av den nuvarande politiken inte blir lyckligt. Från att ha varit en av världens minst segregerade städer, huvudsakligen tack vare 1800-talets stadsbyggnadsprinciper, går även Wien mot att bli en delad stad.

Eftersom Wien har en helt annan historia har staden klarat sig mycket längre än Stockholm, men problemen är delvis desamma:

  • Svårt för unga och nyinflyttade att hänga med i den starka prisutvecklingen
  • Massiv överkonsumtion av subventionerad och prisreglerad bostadsyta i de äldre generationerna
  • Överflyttning från hyrda till ägda bostäder
  • Spekulationsköp av de attraktivaste lägena
  • Tilltagande segregering
  • Stora kostnader för subventioner som underminerar stadens ekonomi
  • Jordbruksmark offras för stadsexpansion

Finns det då inget vi kan inspireras av i Wien? Jo, självklart. Men kanske inte det som är mest uppenbart.

  • Mest inspirerande är den stora, täta, mångfacetterade, varierade och osegregerade förkrigsstaden. Lätt att försörja med kollektivtrafik, utmärkt för att gå och cykla. Hur kan vi göra Stockholms innerstad större istället för att bara bygga nya bostadsområden i kvartersstruktur?
  • Sättet att långsamt över årtionden låta stadsdelar som Hietzing förvandlas från överstora enfamiljshus till en tätare och mer levande miljö med plats för många fler utan att förändra karaktären eller fastighetsdelningen. Inspiration för Stockholms stora småhusområden i mellanstaden. I Wien måste alla detaljplaner förnyas med jämna mellanrum.
  • Ibland kan det vara bra med en broms på överdrivet renoverande. Wien visar värdet av orenoverade bostäder. Dags att radikalt se över Skatteverkets värdeårsregler?
  • Det nyvaknade kooperativa bostadsbyggandet, där de som ska använda husen ansvarar för att de kommer till. Det är uppenbart att byggruppernas projekt är de överlägset intressantaste och minst segregerade i de stadsdelar där de kommer till, oavsett upplåtelseform.
  • Fredrik Kopsch skriver på Bostadspolitik.se 6 mars om reglerna för bostadskön. Klokt.
  • Viktigast är kanske ändå stadens medvetna och aktiva roll i bostadspolitiken. Genom att vilja, våga och genom att kunna vara pragmatisk (en wiensk specialitet!) kan man komma långt!

Stockholm kommer aldrig att kunna konkurrera med vinbergen och dess heuriger, vi kommer aldrig att få samma café-kultur och förutsättningarna att byta ut bankpalatsen i city med riktiga palats är obefintliga. Kanske kommer vi lyckas sabotera vårt klimat så mycket att det är vi som kommer att ha det behagliga vädret, men vi får nog acceptera att det är Wien som är världens bästa stad att leva i även när deras bostadsmarknad mer blir som vår.

1 kommentar

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.