Bostadsprisernas utveckling har chockat många ekonomer men givet räntans utveckling är utvecklingen naturlig. Som konsekvens är det inte lönen som varit avgörande för svenskarnas förbättrade välstånd utan huruvida de valt att investera i bostadsmarknaden eller ej. Det skriver Jacob Bruzelius, finanschef Rikshem.
Det som troligtvis förvånat ekonomiska experter mest under de senaste 25 åren är bostadsprisernas obönhörliga resa uppåt. Runt millenieskiftet kom ständiga varningar om att bostadspriserna var för höga, sedan dess har priserna ökat mer mer än 100 procent. I delar av storstäderna har priserna ökat med över 200 procent. Hur kommer det sig då att priserna på bostäder stigit långt mer än vad alla ekonomer trodde var möjligt, och mer än vad löner stigit eller ekonomin vuxit? Den vanligaste och viktigaste förklaringen pekar på att räntan blivit och varit lägre än vad alla trodde var möjligt. Det finns dock anledning att titta närmare på hur lägre räntor driver på huspriserna.
Inom klassisk ekonomisk teori så är banksystemet bara en mellanhand mellan sparare och investerare och har ingen plats i de ekonomiska modeller som centralbanker och andra använder för att simulera ekonomins utveckling. I spåren av finanskrisen har denna världsåskådning stött på patrull. Banksystemet är inte bara en mellanhand mellan sparare och investerar, det är främst en producent av nya pengar. Pengar skapas när bankerna ger ut lån till allmänheten, och då framför allt lån säkerställda mot pant i bostäder.
Det viktiga sambandet mellan banksystemet, tillskapandet av pengar och bostadspriser beskrivs väl i boken ”Between debt and the devil” av Adair Turner från 2015. När banksystemet skapar pengar och lånar ut dessa mot bostäder så stiger bostadspriserna, detta skapar ny efterfrågan på bolån då bostadsägare nu har ett större utrymme att belåna sig. Den högre efterfrågan på bolån möts upp av ett ökat utbud då bankerna på grund av de högre priserna kan låna ut mer till varje enskild bostad än tidigare. Den ökade utlåningen driver i sin tur priserna vidare uppåt. Adair Turner skriver in sin bok att ”utlåning mot fastigheter skapar en spiral av efterfrågan på bostadslån, utbud av bostadslån och högre bostadspriser”.
Eftersom banklån utgörs av nyskapade pengar så drivs bostadspriserna uppåt med helt nyskapad köpkraft och inte, som man skulle kunna tro, av köpkraft som genererats genom produktion av varor och tjänster. Dessa nya pengar rasslar sedan vidare genom systemet och driver på den ekonomiska tillväxten.
Den ekonomiska bok som stal strålkastarljuset 2015 var dock inte ”Between debt and the devil”, utan Tomas Pikettys tegelsten ”Capital in the 21-th century”. Bokens huvudtes är att de ekonomiska klyftorna växer pga att avkastningen på kapital är högre än vad ekonomin växer. De rika, som per definition innehar det mesta av kapitalet, blir är alltså rikare snabbare än resten av samhället. En vidare analys av Pikittys arbete, som beskrivs i boken ”Rethinking the economics of land and housing” från 2017 indikerar dock att det finns en avgörande koppling mellan välståndsklyftor (skall ej förväxlas med inkomstklyftor) och bostadspriser. Bokens författare argumenterar att det är värdestegringen på tillgångar, och då framför allt bostäder, som varit avgörande för de ökade välståndsklyftorna sedan 80-talet. Den löpande avkastningen på kapital har bidragit mindre till, eller kanske till och med minskat, välståndsklyftorna under samma period.
I Stockholm betyder detta att det som troligtvis varit avgörande för välståndsutvecklingen för merparten av löntagarkollektivet de senaste 25 åren inte är löneutvecklingen. Istället är det i vilken grad löntagarna har investerat i bostadsmarknaden som i många fall spelat störst roll för hur deras välstånd har utvecklats.
Detta är förstås sanktionerat i alla led för de som tjänar på systemet men på bekostnad av de som avstått av moraliska skäl
(Idealisterna) samt de som så felaktigt kallas för ”förlorarna av globaliseringen” (Underfördtått de som hade köpt om de bara hade kunnat).
Vad som måste göras nu är givetvis at få prisstabilitet på den sk. marknaden igen. Och det genom en statlig investeringsfond och genom markrätterssubventioner påbörja ett bostadprogram där man enbart bygger minde mobila bostäder m kollektiva lösningsr beläget med det befintliga beståndet upp till en begränsad yta ca 22kvm. Kommunerna ska ha monopol på dessa men kunna växla det till att änvöndas som äldreboende när de yngre flyttar ut för att skaffa sig större ….då företrädesvis en bostadsrätt. En winwin både för samhället priserna och fastighetsägare. Vidare ska en progresiv fastighets-miljö-skatt kunna tas ut. Det ska va dyrt att bo stort. Dessa medel ska öronmörkas till basbostädetna.
Vi får inte glömma att tilgången till bostad är en mönsklig rättighet även instiftat i kommunallagen och således oxå kittet i ett samhälle om man vill få det till att växa.
/Mikael
Artikeln ger uttryck för en vanlig vanföreställning. Nämligen att bostadspriser är frikopplade från produktionskostnad och styrs av ränta.
Vad händer om en tillverkad vara erfar efterfrågeöverskott om leder till prishöjningar som är större än ökning i produktionskostnad?
Svaret är att produktionen ökar, och det ökade utbudet pressar tillbaka priserna till den marginal som behövs för att det skall produceras något överhuvudtaget.
Skulle inte befintliga producenter rampa upp sin produktion, så skulle nya producenter dyka upp då marginalerna gör att det är rationellt att ta marknadsandelar i produktområdet.
Tittar man på prisstatistik för småhus, BR, hyreshus och fritidhus har de samma utveckling. Och det är inte konstigt. De utsätts för precis samma ökning i produktionskostnad.
Att folk hamnar i vanföreställningen att priserna är frikopplade från produktionskostnad när det gäller bostäder beror nog på att det är en produkt med lång livslängd och omfattande andrahands-marknad. Då missas att det är produktionskostnad som styr prisnivån.
Vi ser också nu att när priserna inte stiger och möter stigande produktionskostnad så faller nyproduktionen. Det blir färre och färre tomter som det finns någon lönsamhet i att bebygga.
@Tjalle ”Vi ser också nu att när priserna inte stiger och möter stigande produktionskostnad så faller nyproduktionen. Det blir färre och färre tomter som det finns någon lönsamhet i att bebygga.”
Nja, givetvis finns det ett samband mellan priser och produktionskostnad (som ju är leverantörernas priser i produktionsledet). Men sambandet är det omvända, d.v.s. produktionskostnaden bestäms av bostadspriserna, inte tvärt om. Stigande bostads(rätts)priser ökar även utrymmet för priserna i produktionsledet, vilket driver upp produktionskostnaden för flerbostadshus. Även för hyresrätter, där hyresgästen eller den potentiella hyresgästen inte har en betalningsförmåga som följer den kreditdrivna prisutvecklingen.
Så hela denna, i mina ögon, eleganta förklaringsmodell som framförs i artikeln kan visst kopplas ihop med produktionskostnaden. Det är nämligen bankernas sedelpress som drivit upp produktionskostnaden genom att driva upp bostadspriserna.