Har vi bostadsbrist? Resultatet är tydligt, men osäkert…

Att Sverige enligt Boverket har bostadsbrist i 243 av landets 290 kommuner hörs ofta i debatten men faktum är att det inte finns någon uttalad metod för att bedöma bostadsbrist. Vad som är en ”bostad” är inte definierat och svaret ”vet ej” är inte möjligt att lämna. Det skriver Johan Braw, vd Sölversborgshem AB.

2018 års bostadsmarknadsenkät: 243 av 290 kommuner svarar att det är underskott på bostäder hos dem.

En solig eftermiddag i Visby 2017: jag och en annan vd i branschen sitter på en trottoarkant och bekantar oss med varandra. Vi har inte träffats förut, men kommer ganska snabbt in på att tipsa varandra om böcker. Jag tror att jag nämner ”Google från insidan”, och säkert refererar jag till deras interna standardfras ”har du data på det?”.

Tipset jag får med mig är ”Tänka snabbt, långsamt” av Daniel Kahneman. Ett tag senare köper jag den, läser den och har sedan rätt ofta bläddrat i den, sökandes efter något begrepp eller resonemang som jag haft ett minne av. Kahneman är professor emeritus i psykologi vid Princeton University, och har fått Nobelpriset i ekonomi.

Är det överskott eller underskott på bostäder i din kommun?

Hur du svarar beror på vilket system i hjärnan du använder.

Använder du det som Kahneman kallar System 1, svarar du ”automatiskt och snabbt, med föga eller ingen ansträngning, och utan någon känsla av medveten styrning”.

Använder du istället System 2, när du ska svara på om det är överskott eller underskott på bostäder i din kommun, ägnas det åt ”ansträngande intellektuella kvaliteter” som kräver ”uppmärksamhet, till exempel komplicerade beräkningar”. Problemet med System 2 är att det kan sägas präglas av lättja. Om vi inte bestämmer oss för att använda det, och sedan är koncentrerade när vi använder det, tar System 1 likväl lätt över. Man kan förmoda att System 2:s lättja har med hjärnans resurseffektivitet att göra.

System 1 uppträder alltså automatiskt och utan ansträngningar, eller med bara mycket begränsade ansträngningar. ”System 1 är helt okänsligt för såväl kvalitet som kvantitet … Faktum är att det är lättare at finna ett logiskt mönster i det man vet, om man inte vet så mycket”, skriver Kahneman.
Att fylla i enkäter om fakta eller objektiva bedömningar, inte om egna preferenser, är som jag ser det vanskligt. Det är synnerligen lätt att svara, och snabbt gå vidare.

Det samlade underlaget från 290 kommuner i bostadsmarknadsenkäten ska användas för att begrunda behov av och efterfrågan på bostäder i vårt land.

”Vi ägnar mer uppmärksamhet åt budskapens innehåll än deras tillförlitlighet”, skriver Kahneman.När 290 kommuners tjänstemän svarar på frågor om överskott eller underskott på bostäder, såvitt gäller både behov och efterfrågan, finns en överhängande risk att respondenterna använder System 1. Och även om respondenterna använder System 2, vad kan de svara efter sina ansträngningar?

I utredningen om ett gemensamt bostadsförsörjningsansvar (SOU 2018:35) sägs att inte enda kommun i Sverige förefaller göra någon analyserad bedömning av utbud, behov och efterfrågan av bostäder. (De har heller ingen skyldighet att göra det.)

Det sägs också att det saknas en nationell definition av bostad. – Det saknas därmed data och det saknas metodik, även om det i en bilaga (nr 4) till utredningen dras en del databaserade slutsatser.
Apropå efterfrågan, brukar jag för egen del ställa frågan om det är absolut eller effektiv efterfrågan som avses. Jag vet inte om detta är etablerade ekonomitermer 2019, men i Nationernas välstånd av en viss Smith används begreppen, och jag har tagit fasta på dem. Absolut efterfrågan betyder vad kunderna säger att de vill ha – effektiv efterfrågan vad kunder verkligen köper. För den som tar affärsrisker torde effektiv efterfrågan vara allt.

Delar av bostadsmarknadsenkäten hjälper jag Sölvesborgs kommun med att svara på. Eftersom det inte finns någon nationell definition av varken behov, efterfrågan eller bostad, har jag heller inte några data, och jag har för övrigt inte tillgång till någon metodik för att bedöma något så komplext som en marknad.
Jo, men Johan, du arbetar ju dagligen med bostadsmarknaden i Sölvesborg, nog borde du ändå ha en någorlunda god uppfattning om hur det står till?

”Personliga upplevelser, bilder och levande exempel är mer tillgängliga än händelser som drabbat andra, och är mer tillgängliga än ord och statistik”, skriver Kahneman, och kallar det tillgänglighetssnedvridning.

”Vi är benägna att se mer konsekvens och sammanhang än som finns … Vi har en benägenhet att övervärdera våra intuitiva intryck”, skriver han också.

Ja, det är möjligt att min upplevda bild av verkligheten också stämmer överens med vad data skulle kunna visa, om förutsättningar för sådana data hade funnits, men jag kan inte veta, eller ens säga att det är sannolikt.

Det jag skulle vilja svara på frågor om behov och efterfrågan på bostäder i Sölvesborg är därför, att jag inte vet. Den rutan finns inte. Jag kan naturligtvis hoppa över frågan, eller skriva en kommentar, men det ger inte samma kvantitativa kvalitet som om alla förstår att de kan välja att svara att de inte vet.

Man skulle alltså om man är riktigt djärv, kunna komplettera bostadsmarknadsmarknadsenkäten med inte bara vet ej-alternativ, utan också med frågor om respondenten har någon data och metodik till stöd för sina svar. Det som talar emot detta är att antalet personer som står i allmännyttans bostadskö kan hävdas vara data som säger något – förvisso oklart vad. En nyhet i 2019 års bostadsmarknadsenkät är emellertid att det i en del finns ett vet ej-alternativ, formulerat som att kommunen inte har någon ”kvantitativ bedömning av behovets storlek”. Detta kan bli riktigt intressant att följa framöver.

Kahneman: vi ägnar mer uppmärksamhet åt budskapens innehåll än åt deras tillförlitlighet.

2 kommentarer

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

  1. Det är förvisso sant att beslut fattade på basis av enkäter alltid har sina brister. Därtill kommer vem som utsetts i respektive kommun att vara respondenter och hur mycket tyckande respektive objektiv kunskap det finns hos vederbörande.

    Om vi är överens om att tillförlitligheten är bristfällig i analysen av enkätresultat inställer sig istället den intressanta, eller varför inte, den relevanta frågan, om det finns något bättre sätt att få fram säkrare beslutsunderlag.

    I Johans Blekinge har vi precis beslutat att skapa en nätverksgrupp endast bestående av uthyrningspersonal vars första uppgift är att penetrera varandras bostadsköer på tal om absolut eller effektiv efterfrågan. Vi tror oss ju redan veta att köerna är mycket porösa.

    Ett annat sätt är att endast bygga mindre objekt, typ 25 bostäder i taget, enligt principen trail and error. Det är mindre riskfyllt och ger ett faktiskt svar på hur det står till med efterfrågan. Och blir det fel är inbromsningssträckan mycket kort och vi har fått ovärderlig kunskap om marknaden.

    Ett tredje sätt är att mer subtilt känna av vindriktningen genom t.ex. ha koll på hur många visningar det krävs per kontrakt, hur omflyttningshastigheten i kön uppför sig eller om det börjar uppträda en och annan vakans i det bostadsområde som finns längst ner på den lokala hackordningen.

    På detta sätt får vi grepp om vår lokala marknad och undviker att fatta beslut på basis av riksstatistik eller dramatiska storstadsartiklar.

    1. Tack för kommentar, Stefan. Ja att pröva sig fram är i avsaknad av kvalitativa data en utmärkt metod, som vi båda tillämpar. Ser också fram emot samarbetet mellan våra uthyrningsfunktioner.

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.