Kan fler hyresrätter kompensera för bortfallet av bostadsrätter? Nej menar Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke som tittat närmare på Boverkets prognos och funnit 10 skäl till att byggandet av hyresbostäder kommer att minska. Och då är risken stor att det totala bostadsbyggandet kommer att halveras.
En av de verkliga nagelbitarna inför kommande år är vad som kommer att ske med bostadsbyggandet. I den här disciplinen finns flera kvalificerade avsändare, exempelvis Sveriges Byggindustrier, Boverket, SCB, olika fastighetskonsulter, konjunkturinstitutet, storbankernas prognosavdelningar, med flera men här finns också Veidekke som två gånger per år ger ut en rapport med namnet Den svenska bostadsmarknaden.
Det intressanta i sammanhanget är egentligen inte vilken exakt siffra eller allmän bedömning som olika prognosmakare levererar. Över tid kommer alla vid en given tidpunkt få fel men då och då också pricka rätt. Alltså handlar saken mer om hur olika bedömare går tillväga och vilka faktorer som värderas.
På en punkt är de flesta just nu tämligen överens. Byggandet av bostadsrätter kommer att minska kraftigt de kommande två, tre åren. Inför 2019 och 2020 verkar det råda koncensus om att vi går mot en halvering av antalet påbörjade bostadsrätter, jämfört med toppåren 2016 och 2017. På total nivå går bedömningarna isär något men landar i ett härad runt 20 – 30 procent. Sveriges Byggindustrier och Veidekke svarar för den mer pessimistiska prognosen medan exempelvis Boverket bedömer att minskningen kan landa runt 26 procent.
Osäkerheten handlar i hög grad om vilken bedömning man gör om utvecklingen på hyresmarknaden. På den punkten är agerandet i branschen en indikation på vad som kan tänkas ske. Det är ingen tvekan om att flera aktörer ser hyresbostäder som ett intressant alternativ. Enligt muntliga uppgifter utgör hyresbostäder ca 70 procent av de markanvisningar som just nu ligger för behandling i Stockholms stad. Det indikerar en fortsatt investeringsvilja och att marknadsaktörerna bedömer att behoven kommer att kanaliseras en annan väg nu när hushållen har svårare att finansiera ett bostadsköp.
Från Veidekkes sida har vi dock våra tvivel. Därför kan det vara intressant att jämföra vår bedömning med Boverkets rapport (Boverkets indikatorer, nr 2 2018) som publicerades den 13/12. Medan vi noterar en kraftig minskning av antalet påbörjade hyresbostäder (se figur 11, sidan 27, Den svenska bostadsmarknaden) redovisar Boverket på en oförändrad utveckling eller endast en svag minskning. Skillnaden kan till del förklaras av olika redovisningsmetoder. Medan Veidekke använder sig av ”4 kvartals glidande medelvärde” stödjer sig Boverket på data från SCB ”bearbetad av Boverket” och använder sig av något man kallar ”löpande 12-månaderstal”.
Vid en närmare läsning kan man konstatera att Boverket stödjer sig tungt på effekterna av investeringsstödet där man pekar på att antalet ansökningar ökat med 138 procent. Möjligen har man lite otur här. Boverkets prognos publicerades dagen efter att statsbudgeten klubbades igenom där som bekant investeringsstödet avvecklas. Redan denna faktor kommer att nyansera bilden av en eventuell kommande prognosmiss.
Mycket talar för att borttagandet av investeringsbidragen kommer att bli ett slagträ i bostadsdebatten under kommande år. Det röd-gröna laget kommer att lägga skulden för minskat byggande på M-KD-SD. Och visst har stöden haft viss effekt. Flertalet hyresbostäder hade säkerligen byggts ändå men ingen kan bestrida att ett stöd på ca 7 000 – 9 000 kr per kvadratmeter (BTA), inkl. effekten av energibidraget haft viss effekt på byggandet, totalt kanske 5 000 – 7000 fler bostäder än som annars hade påbörjats. Men skulle byggandet av hyresrätter ökat och kompenserat för bortfallet av bostadsrätter? I Veidekkes senaste marknadsanalys belyses frågan i ett särskilt fördjupningsavsnitt. Resultatet tyder på att många överskattar styrkan i såväl utbudet som efterfrågan.
1. Hushållen föredrar ägda bostäder. En bred undersökning från Boverket (ca 5 000 hushåll) visar att hyresbostäder endast föredras av ca 10 – 15 procent av befolkningen. Inte minst är det tydligt att relativt resursstarka hushåll föredrar att lösa sitt bostadsbehov när man själv önskar och inte genom ett kösystem.
2. De målgrupper som har klart högre preferenser för hyresrätt (20 – 27 åringar) och äldre har svaga inkomster. Även om många uppskattar hyresrättens fullservice, utan krav på kapitalinsats har man ofta inte råd.
3. Hyresbostäder, särskilda nybyggda, ger klart högre boendekostnader än motsvarande bostäder som bostadsrätt eller egna hem. Ofta handlar det om ca 30 – 50 procents högre boendekostnader för en hyresbostad. Skillnaden mellan behov/ preferenser och betalningsförmåga gör alltså den faktiska efterfrågan i den primära målgruppen relativt svag.
4. Den ekonomiska skillnaden mellan att äga och hyra ökar över tid. Medan inflationen amorterar bolånets reala värde för ett hushåll som äger en bostad får hyresgästen årligen ökade boendekostnader baserat på kostnadsutvecklingen och förhandlingsresultat. Den som amorterar bygger i tillägg upp ett sparande i sin bostad medan värdetillväxten tillfaller fastighetsägaren för den som hyr.
5. Marknaden för nyproducerade hyresrätter mättas snabbt. Av Veidekkes marknadsanalys framkommer att byggandet av hyresrätter minskar mest i de kommuner (till exempel Uppsala, Örebro och Växjö) där utbudet främjats via politiska insatser på senare år. Detta observeras i Boverkets analys men en smula förvånande drar man inga vidare slutsatser.
6. De kommunala bolagen saknar finansiellt utrymme att öka byggandet. Den som jämför byggandet av hyresrätter mellan allmännyttan och privata investerare (se Veidekke, figur 25, sidan 43) noterar att det främst är privata investerare som ökat byggandet under senare år. I storstäderna är ökningen måttlig. Orsaken är finansiell. Även de skuldfria bolagen begränsas av tillgången till kapital. Med beaktande av reinvesteringsbehov och egna soliditetskrav kan de starkaste bolagen i bästa fall dubblera sin produktion kommande år. Även om ett sådant tillskott är välkommet kan det inte kompensera för minskat byggande av bostadsrätter.
7. Bankerna kräver allt större andel finansiering via eget kapital. Det få observerat är att den kreditåtstramning som drabbats hushållen under senare år också slår igenom på den kommersiella fastighetsmarknaden. Skillnaden är i många fall betydande med krav på egenkapitalandel på 40 – 50 procent. Det fördyrar kalkylen, försvårar för finansiellt svagare bolag och påverkar den allmänna riskaptiten.
8. Investerarvillkoren förändras med ökade räntor och minskad värdetillväxt. Även om den reala hyresutvecklingen varit negativ under senare år har investeringsviljan gynnats av avsaknaden av riskfria investeringsalternativ. Den låga ränta har samtidigt bidragit till ökade fastighetsvärden. Med stigande räntor och oförändrade fastighetsvärden är det sannolikt att investeringsviljan dämpas.
9. Borttagandet av investeringsbidragen kommer att minska byggandet i landsorten. Även om investeringsbidragen haft närmast obefintlig påverkan på bostadsbyggandet i storstäderna har de haft effekt i svagare marknader. När stödet nu tas bort kommer både privata och kommunala aktörer bli mer avvaktande.
10. Försvagad konjunktur påverkar såväl utbud som efterfrågan. Precis som alla andra marknader påverkas bostadsmarknaden av den allmänna ekonomiska utvecklingen. När det nu kommer alltfler tecken på att den ekonomiska utvecklingen mattas blir såväl hushåll som investerare mer försiktiga. Det gör mer pessimistiska scenarier mer sannolika och talar för att utvecklingen kan bli mer negativ än de flesta bedömde för endast några månader sedan.
Sammantaget finns alltså en rad skäl som talar för att byggandet av hyresrätter kommer att minska kommande år. Om detta antagande är korrekt kan det totala bostadsbyggandet rentav halveras. I ett sådant scenario kan antalet färdigställda bostäder sjunka ned mot ca 30 000 bostäder per år.
Men som bekant är det svårt att sia, särskilt om framtiden. En viktig faktor är hur politiker och myndigheter agerar. Skulle man ta sitt förnuft till fånga och införa särregler för förstagångsköpare (bort med amortering 2 och högre bolånetak), justera ned bankernas orimliga kalkylräntor, införa startlån, höja bostadsbidragen för unga och äldre samt ersätta investeringsbidragen med andra statliga åtgärder kan den negativa utvecklingen vändas. Men då krävs som sagt politiska åtgärder.
Ja, många siffror och djupa analyser. Jag återvänder till ett grundläggande och ett mer filosofiskt perspektiv. Staten har som en av sina uppgifter, enligt grundlagen, att skapa goda förutsättningar för landets medborgare där bl.a. en bostad ingår. Marknaden kan vara en god tjänare men är oftast en usel herre.
Jag anser att det bör tillskapas ett statligt byggbolag som med kraft åtgärdar den bostadsbrist vi ser. Sedan kan fastigheten säljas till en privat värd, en BRF, ett kommunalt bolag eller till ett kooperativ.
Bygg fler bra lägenheter till rimlig hyror och sluta tjafsa om olika finansieringsformer.
Det är ovärdigt att man i ett land som vill kalla sig civiliserat tillåter att pensionärer tvingas ut i bostadslöshet!