I en fördjupande text reder Andreas Vedung, finansekonom, ut varför det är nästintill omöjligt för en bank att göra kreditförluster på bolån i Sverige och varför det är bra att hushåll äger sin bostad istället för att hyra. Myndigheternas inställning till hushållens bolån är rentav skadlig, skriver Andreas.
Det är nästintill omöjligt för en bank att göra kreditförluster på bolån. Ändå betraktas bolåntagare som en samhällsekonomisk risk av en kör av ekonomer och myndighetsföreträdare som vill reglera, beskatta och föra över mer makt till staten. Kören vill säkert gott, men från ett funktionellt perspektiv skadar man medelklassen och gör bolåntagarna en björntjänst.
De flesta som följer svensk finansiell regleringsdebatt har anledning att vara förvirrade. Å ena sidan anser en kör av ekonomer, kommunikatörer och myndighetsföreträdare att hushållens bolåneskulder är ett problem som ska lösas med ett alexanderhugg där bolån till hushåll begränsas och tvångsamorteras, fastighetsskatten på villor återinförs, skattereduktionen vid underskott av kapital fasas ut och reavinstbeskattningen ändras. Å andra sidan har bolåntagare orsakat banksystemet minimala kreditförluster och alla vet att i landets bostadsrätter och villor bor medelklassen som betalar de höga skatterna som bär upp samhället. Det föranleder frågan: På vilket sätt utgör bolåntagare ett samhällsproblem?
Mitt svar på frågan är att bolåntagare inte är ett problem. Tvärtom, den breda bolåntagande medelklassen görs en björntjänst av de som slentrianmässigt hävdar att hushållens bolåneskulder är ett problem.
Att äga eller hyra boende – det är frågan
Att äga eller hyra boende – det är frågan som alla måste ställa sig. Frågan kan beskrivas med ett beslutsträd:
För att förstå varför många vill äga sitt boende kan en utgångspunkt vara alternativet till att äga – att hyra.
Att förstå hyresmarknaden i Stockholm är svårt. Stockholm är inte ett köområde, utan flera, man kan hyra från privata eller kommunala fastighetsägare, varje kö har sina unika köregler, accepterar man inte det som erbjuds hamnar man sist i kön, det kostar att stå i kö, man får inte tacka ”nej” över ett visst antal gånger, det finns flera kommuner i Stockholmsområdet, och så vidare. Den som tror att bostadskön fungerar som kön i livsmedelsbutiken har fel.
Enligt olika källor ser det ut ungefär så här:
- Den genomsnittliga kötiden 2017 var 10,3 år. I Stockholms innerstad var kötiden mellan 15 – 20 år.
- Det står cirka 600 000 personer i kön.
- Den genomsnittliga hyran i Stockholm är cirka 8 500 kronor per månad. Runt medelvärdet finns ett stort spann. I Stockholms innerstad är hyrorna över 13 000 kronor. Hyr man av privata fastighetsägare kostar det ytterligare 2 000 – 3 000 kronor per månad.
- På Blocket bostad kan man hyra 30 – 40 kvm för cirka 14 000 kronor i Stockholms innerstad. Många lägenheter har högre hyror, en del lägre. Det är svårt att få en klar bild utan att göra omfattande analyser.
Hur man än betraktar hyresmarknaden är det allmänna intrycket att marknaden präglas av lång kötid, ett omfattande sökarbete och höga kostnader.
Till detta kan läggas att hyrt boende inte är en långsiktig lösning på ett livslångt behov. Uttryckt i finansiella termer: nuvärdet av stigande hyror under en livstid överstiger nuvärdet av ränte- och driftskostnadsutgifterna för ägt boende. En person som erbjuds hyra 40 kvm till årshyran 168 000 kronor (=14 000 kronor x 12 månader) får ett identiskt månadsutflöde genom att ta ett bolån om 11 200 000 kronor till räntan 1,5 procent. Då pris per kvm för en bostadsrätt i Stockholms innerstad är cirka 90 000 kronor kan personen bo i 123 kvm. Alternativt skulle personen kunna låna 3 600 000 kronor och få en bostadsrätt om 40 kvm. Då skulle personens räntekostnader bli 4 500 kronor per månad, vilket är avsevärt lägre än 14 000 kronor.
Till dessa finansiella siffror kan läggas den immateriella kostnaden av att vara en otrygg hyresgäst jämfört med äganderättens glädje, risk och ansvar. Vill man dra det än längre kan man argumentera för att en bred bostadsägande medelklass bidrar till demokratisk stabilitet. Det är i landets villor och bostadsrätter som det sitter självständiga människor och diskuterar samhällsfrågor utan rädsla för att bli vräkta av någon översittande fastighetsägare.
Bolånets avtalssituation och vad som händer när man inte betalar
Inför valsituationen äga/hyra drar många slutsatsen att ägt boende är både det enda realistiska och mest förnuftiga alternativet.
Att äga istället för att hyra boende innebär ett behov av finansiering. Någon – en bank, en bolånefond, en obligationsfond, familjen, släkten, en själv – måste låna ut kapital för att finansiera köpet. När så sker uppstår en avtalssituation mellan två parter: en låntagare och en långivare. Så här ser villkoren i ett normalt avtal ut:
- Bolån beviljas om låntagare pantsätter bostaden till långivaren.
- Bolån beviljas om låntagaren förbinder sig att betala räntor och amorteringar.
- Bolåneräntan kan sänkas om låntagaren är villig att finansiera köpet med en viss andel eget kapital (insats).
- Bolånet har en löptid som anger när bolånet senast ska vara återbetalt.
- Bolåntagaren får välja om bolåneräntan ska vara rörlig eller fast:
o Vid rörlig ränta kopplas bolåneräntan till en kort ränta (rörlig ränta = kort finansieringsränta + vinstmarginal)
o Vid fast ränta kopplas bolåneräntan till en lång ränta (fast ränta = lång finansieringsränta + vinstmarginal)
- Bolånet kan återbetalas före löptidens datum om bolåntagaren vill, men inte återkallas av långivaren före löptidsdatumet
- Bolånet har en räntebindningstid som anger med vilken periodicitet som räntan får ändras (se rörlig / fast ränta).
- Om låntagaren inte betalar räntor och amorteringar har långivaren rätt att:
o debitera dröjsmålsränta
o skicka fordran till inkassobolag
o kräva att bostaden säljs på exekutiv auktion med hjälp av Kronofogden.
- Bolåneavtalet är ett löpande skuldebrev och därför kan både bolåntagaren och långivaren ”sälja” sin del i avtalet:
o låntagaren kan byta finansiär om hen vill
o långivaren kan sälja sin fordran på bolåntagaren om hen vill.
- Vid rörlig ränta kan bolåntagaren amortera skulden utan straffavgift för avtalsbrott (ränteskillnadsersättning)
Givet att låntagaren skriver på detta avtal beviljas bolånet av långivaren.
Kronofogden och skuldsaneringslagstiftning garanterar bolåntagarnas kreditvärdighet som kollektiv
Om låntagaren inte betalar räntor och amorteringar kan långivaren ta hjälp av Kronofogden. När Kronofogden hjälper långivaren (borgenären) att kräva pengar från bolåntagaren (gäldenären) sker följande:
Kronofogden säljer bolåntagarens tillgångar till marknadspris. Kronofogden säljer den pantsatta bostaden, sommarstuga/or, bil/ar, aktier, fonder, TV, elektronik, …, allt. Efter försäljningen har Kronofogden en summa pengar på ett konto. Från detta konto tar Kronofogden medel för att betala till långivaren.
Denna indrivningsprocess gör det nästintill omöjligt för långivaren att göra kreditförluster på bolån. Det är i grunden något positivt. I somligas öron låter det tvärtom, men de har faktiskt fel. I USA finns delstater där banker lånar ut med bostaden som säkerhet. I dessa delstater kan en bolåntagare ”lämna in sin nyckel” och schappa från sin bolåneskuld. Med andra ord, i länder där man enkelt kan få skuldsanering, antingen av staten eller genom att schappa från sin skuld, är moral hazard risken hög. I dessa länder är risken för finansiella instabilitet från bolåneskulder hög, men inte i Sverige.
Låt oss exemplifiera ekonomiskt varför det är nästintill omöjligt för banker att göra kreditförluster på bolån.
Bolånetak på 85 procent räcker
I tabell 1 visas en bolåntagares balansräkning. Vi ser att hen är skyldig långivaren 3 400 000 kronor. Lånet tog låntagaren när hen köpte en bostad för 4 000 000 kronor. Hen hade alltså en egen insats om 600 000 kronor, vilket motsvarar 15 procent av bostadens marknadsvärde. När Kronofogden likviderat bolåntagarens alla tillgångar har Kronofogden fått 5 406 000 kronor på ett konto. Av dessa får långivaren 3 400 000 kronor och resten får bolåntagaren behålla efter avdrag för indrivningskostnader.
För bolåntagare gäller pacta sunt servanda
Låt oss säga att bolåntagarens tillgångar understiger långivarens fordran. Vi kan t.ex. tänka oss situationen i tabell 2. Bolåntagaren har bolån om 3 400 000 kronor, men bostadens värde har fallit med 90 procent (!) till 400 000 kronor. Kronofogden likviderar bolåntagarens alla tillgångar och får 1 806 000 kronor på ett konto. Summan ger Kronofogden till långivaren som har kvar en fordran på 1 594 000 kronor på bolåntagaren.
Vad händer då? Skriver långivaren av sin fordran på bolåntagaren? Nej.
Kan bolåntagaren få skuldsanering, det vill säga få skulden avskriven av Kronofogden? Med bolån är det nästintill omöjligt. I Sverige är det extremt svårt för en privatperson att få skuldsanering. För att en privatperson ska få skuldsanering krävs att ett antal villkor är uppfyllda:
- Att den skuldsatta inte beräknas kunna betala sina skulder inom överskådlig tid.
- Att det är skäligt med hänsyn till den skuldsattes personliga och ekonomiska förhållanden att skuldsanering beviljas.
- Att den skuldsatte är folkbokförd i Sverige.
- Att den skuldsatte inte har näringsförbud.
- Att den skuldsatte inte tidigare har erhållit skuldsanering.
I en dom från högsta domstolen slogs fast att en person som söker skuldsanering inte kan få skuldavskrivning om skulderna är tagna inom sju år. En privatperson kan inte ta ett stort bolån som finansierar 100 procent av en bostad, lämna pant i bostaden till banken och sedan gå till Kronofogdemyndigheten dagen efter och ansöka om skuldsanering. Det är extremt ovanligt att personer som tar bolån får skuldsanering eftersom borgenärer har panträtt i de belånade bostäderna.
I samma dom slogs fast att om privatpersonen kan betala tillbaka den återstående skulden inom 15 år kan hen inte få skuldsanering. Det vill säga, en person kan inte få skuldsanering om det anses vara rimligt att hen kan betala tillbaka skulden inom 15 år.
Givet att skulderna är yngre än sju år och givet att det är rimligt att skulderna kan betalas tillbaka inom 15 år kan hen inte få skuldsanering. I vårt exempel är den kvarvarande skulden (1 594 000 kronor) möjlig att betala tillbaka om personen tjänar 25 650 kronor i månaden före skatt i 15 år. Då amorteras skulden ned till 0 kronor om personen betalar 11 950 kronor till borgenären varje månad och lever på 6 000 kronor. Vår person skulle sannolikt inte få skuldsanering. Om hen ändå fick skuldsanering skulle hen, efter 15 år, befinna sig i en hyressituation och då betala än mer för sitt boende än om hen inte ansökte om skuldsanering i nuet.
Är den skuldsanerade personens liv ett liv i sus och dus? Skuldsanering innebär att personen får leva på existensminimum i minst fem år. Personens inkomster tas om hand och används för att återbetala lånet. Till detta ska läggas att behovet av boende kvarstår efter skuldsaneringen och då väntar hyresmarknaden med än sämre villkor (se bild 2). Kort sagt, den som överväger skuldsanering med ägd bostad som tillgång kommer snabbt på andra tankar när hen blir varse om villkoren.
Obefintlig moral hazard, ändå är medelklassen oansvarig – det hänger inte ihop
Det är nästintill omöjligt för en bank att göra kreditförluster på bolån. Att så är fallet bekräftas av det låga intresset från banker för statliga bolånekreditgarantier. De behövs inte eftersom bankerna inte gör några kreditförluster på bolån.
Om det nu är så att Sveriges institutionella ramverk på ett fundamentalt sätt inte uppmuntrar till moral hazard, då är faktiskt inte hushållens bolåneskulder ett stort samhällsekonomiskt problem. Hushållen har inte ingått i bolåneavtal av spekulativa skäl. Ej heller tror de att någon ska befria dem från deras skulder. De har tagit bolån för att hyresalternativet är ekonomiskt och socialt oattraktivt.
Det är detta som kören av ekonomer, kommunikatörer och myndighetsföreträdare inte vill erkänna. Istället har det blivit en tävlan i paternalism, sparsamhet och beskattning. Både från Riksbanken och Finansinspektionen ageras det för att pressa upp bolånekostnaderna och göra bankernas utlåning icke-riskbaserad. Riksbankens penningpolitiska protokoll och rapport används rutinmässigt för att kommunicera den 6-hövdade direktionens åsikter om skattesystemet (återinförd fastighetsskatt och avtrappad skattereduktion vid underskott av kapital). Riksbanken vill att hushållen ska binda sina bolåneräntor, trots att det mig veterligen inte finns något vetenskapligt stöd för att detta är bra. Båda myndigheterna tenderar att demonisera banker. Det är inte så att de explicit säger ”banker är elaka”, men retoriken balanserar åt det negativa. Myndigheterna antyder också att bostadsköpare inte har riktigt rent mjöl i påsen. Bostadsköpare ”spekulerar” när de köper boende, vilket insinuerar att både bostadssäljare och bostadsköpare gör något fundamentalt fel när man som säljare vill ha ett så högt pris som möjligt och som köpare ett så lågt pris som möjligt. Säljare och köpare vill från var sitt håll göra en ”bra” affär. Är det fel?
Slutligen menar både Riksbanken och Finansinspektionen att man ”måste bygga billigare”, vilket ger sken av att dessa myndigheter kan bestämma över prissättningen av kommunernas mark, byggbolagens kostnader för insatsvaror, byggarbetarlöner och marginaler. Myndigheterna är, minst sagt, ute på djupt vatten.
Från en bostadssökande persons perspektiv är den fundamentala frågan som ställs följande:
”Vill jag ha en hyresskuld till en fastighetsägare eller en skuld till banksystemet?”
Många anser att det är bättre att ha en skuld till banksystemet eftersom konkurrens bland bolånande aktörer gör att de kan flytta sitt bolån till en alternativ långivare som ger bättre villkor. Det är något som man inte kan om man hyr boende från en fastighetsägare.
Finansinspektionen har infört mängder med bolåneregleringar. Det är inte möjligt att enkelt visualisera reglerna. Jag önskar jag kunde, men det är genuint komplext med mängder med direkta och indirekta effekter:
- Amorteringskraven kräver sparande av vissa hushåll trots att det totala hushållssparandet är rekordhögt.
- Amorteringskraven gör hushållen sårbara när deras tillgångar koncentreras till fastigheter istället för till breda och billiga aktieindexfonder som ger diversifiering.
- Amorteringskraven hindrar hushåll från att planera sina liv finansiellt.
- Amorteringskraven påverkar förmögenhetsfördelningen då vissa hushåll går miste om den relativt sett högre alternativavkastningen i aktier jämfört med bolåneräntan.
- Amorteringskraven påverkar byggandet och får kontra-produktiva effekter på utbudet av bostäder.
- Amorteringskraven tar inte hänsyn till enskilda individers övriga tillgångar.
- Amorteringskraven tar inte hänsyn till förväntad ekonomisk tillväxt som gör att LTV med åren sannolikt faller.
- Amorteringskraven förhindrar människor att använda kapital i sina fastigheter, vars alternativkostnad har lägst kapitalkostnad av alla låneformer.
- Amorteringskraven pressar upp hushållens kapitalkostnader och tvingar dem att kostnadsmaximera sitt boende genom långvarigt hyrande.
- Amorteringskraven har gjort det krångligare att snabbt byta bolånebank.
- Amorteringskraven utgår implicit från att jämn materiell konsumtion (till exempel bilar) är bättre för att ”stabilisera konjunkturen” än immateriell konsumtion (till exempel tidsbesparing) som många hushåll hellre föredrar.
I Sverige är bolåneavtal enkla att förstå, men regleringarna har gjort bolån till en ransonerad tjänst och den bolåntagande medelklassen en björntjänst. De har höjt trösklarna in på bostadsmarknaden och de hotar även att höja skatterna för medelklassen. Är det verkligen detta som är syftet med regleringarna? Om inte, då bör kören av ekonomer och myndighetsföreträdare som anser att hushållens bolåneskulder är ett problem byta tonläge.
Här kommer ett förslag på sång: Digitalisera pantbrevsregistret hos Lantmäteriet och möjliggör flytt av pantbrev med bank-ID. Då kan den bolånande medelklassen byta långivare med blixtens hastighet:
– Vad gör du?
– Jag byter bolånebank. Snart färdig
…
– Jag fick ned bolåneräntan med 300 baspunkter och beräknar att nuvärdet motsvarar 250 000 kronor. Lantmäteriet är Sveriges bästa myndighet och tack gode gud för konkurrens!