Kreditrestriktionerna har knäckt marknaden för nyproducerade bostäder. Det skriver Svante Jonsson, regional director för JLL i Stockholm. Svante ger 3 konkreta förslag på hur kreditrestriktionerna skulle kunna förändras för att minska hushållens skulder på ett mer effektivt sätt samtidigt som den unga generationen främjas.
De som satt mitt i marknaden förstod direkt att ytterligare kreditrestriktioner skulle knäcka den efterfrågan som fanns och omkullkasta förutsättningarna på marknaden för nyproducerade bostäder. Bakgrunden var det överutbud som skapades under vintern 2016 och 2017. Bolånetaket, skuldkvotstaket och de föregående två amorteringskraven hade redan gjort jobbet. Hade bara marknaden fått chansen, hade den reglerat sig själv.
Nu finns facit: Prissänkningar, avstannade projekt, uppsagda byggnadskreditiv och kraftig inbromsning av nyproduktionen. Detta i en tid när ett hyresrättsprojekt i Flemingsberg övertecknas 58 (!) ggr – dvs 10 700 ansökningar på 184 lägenheter. Någon har inte förstått hur efterfrågan ska kanaliseras rätt. Dyra hyreslägenheter är inte svaret.
Finansinspektionen med flera aktörer bör i sin iver att konstruera ränta på marknaden ta till sig två saker: 1. Räntor och inkomster hör hemma i resultaträkningen och skulder och tillgångar (värden) i balansräkningen och 2. Inflation och värdeutveckling amorterar skulder.
Punkt 1: Media, politiker och andra intressenter pratar gärna och mycket om skuldkvotsmåttet – där inkomsterna jämförs med skulderna. Inget företags ekonomiska hälsa skulle utvärderas på det sättet eftersom resultatmått blandas med balansmått. Hushållens räntekvot, inkomsterna jämfört med räntekostnaderna – har en positiv utveckling eftersom räntorna är låga och har sjunkit när inkomstutvecklingen varit god. Detta i kombination med att soliditeten, skulderna i jämförelse med tillgångarnas (bostädernas) värde också ser bra ut. Även med stigande priser, spenderas mindre av den disponibla inkomsten nu än för 20 år sedan. Vidare är det så, vilket Konjunkturinstitutets barometer visar och har visat löpande – hushållen räknar med högre räntor i framtiden och anpassar därmed sitt beteende efter det. Konsumenterna agerar som om den rörliga räntan om 5 år är 3,41 procent mot dagens cirka 1,5 procent. Här är vidare några naturliga orsaker till att den skuldkvot som används har ökat:
- Ombildning av hyresrätter till bostadsrätter.
- Nyproduktion med övervikt Brf.
- Kraftig prisuppgång leder till att de som går ur marknaden (äldre) är obelånade och de som går in i marknaden (yngre) är högbelånade vilket ger naturlig ökad skuldkvot.
- Urbanisering leder naturligt till högre skuldkvot. Bostäder i större städer är dyrare.
Punkt 2: Sverige har sedan år 1975 haft en värdeutveckling på bostäder (småhus) om cirka 1,8 procent per år, till det kan läggas en inflation om 4,1 procent. Det ger en automatisk amortering av belåningsgraden med nästan 6 procent per år. Ser vi till de senaste knappa 25 åren sedan 1994, har värdetillväxten varit 5,4 procent per år och inflation 1,1 procent. Det ger en amortering av belåningsgraden på 6,5 procent. I storstäderna har värdetillväxten varit högre än så. Antag att data de kommande 10– 20 åren ger en värdeutveckling om 2 procent och att inflationen uppgår till Riksbankens mål om 2 procent. Efter 20 år har därmed det genomsnittliga lånet amorterats med 40–80 procent – en inbyggd amorteringstakt som är avsevärd.
Det extra amorteringskravet som införts har åstadkommit ett stort bortfall av efterfrågan bara för att marginellt förändra amorteringstakten. Allt annat lika uppnås en belåningsgrad om 75 procent efter 10 år istället för 14. Båda horisonterna är korta ur ett boendeperspektiv. Den inbromsning vi ser nu och utelåsningen av unga kan inte vara värd den justeringen.
För att främja de ungas möjligheter, rörligheten/likviditeten på marknaden och att sätta fokus på skuldbeloppens storlek kan reglerna med fördel justeras till:
- Kreditprövning ska kunna göras på bunden ränta – de finns studier som pekar på att marknaden skulle återfå mer än 10 procentenheter av den efterfrågan som försvunnit på grund av kreditrestriktionerna. Varför ska en konsument som belånar sitt framtida kassaflöde (inkomster) inte kunna lita på avtalet med banken? Och varför kreditprövas hushållen på 7-8 procent ränta av bankerna? Skulle amorteringskravet samtidigt begränsas till en procent oavsett belåningsgrad skulle mer än 30 procentenheter fler unga kunna efterfråga en ny liten bostadsrätt.
- Sänk tröskelbeloppet för fullt ränteavdrag från dagens 100 tkr – Kjell Olof Feldts instruktioner och tyckande vid reformen på nittiotalet gäller helt enkelt inte längre – vid halverad tröskel får vi de önskade effekterna av en reducerad skuldsättning utan att påverka köparna med lägre skuldbelopp. Halverad tröskel kan också kombineras med halverad avdragsrätt till den räntedel som överstiger tröskelbeloppet. Denna åtgärd bör dessutom undgå debatten om justerad skatt på kapitalvinster.
- Villaägare/hushåll med befintliga skulder ska kunna flytta med dessa utan att det medför regler för nyupplåning. Det måste vara upp till banken om de vill förlänga befintligt låneavtal på en ny underliggande säkerhet (villa eller bostadsrätt). Motpartriskerna förändras ju inte. Mängder av villaägare sitter kvar i ineffektiva boenden på grund av dessa regler. Marknaden för nyproduktion behöver denna rörlighet och att stora boenden byts till mindre vilket är en viktig pusselbit i flyttkedjor och boendekarriärer.
Regelivern har resulterat i ett deflationsbeteende hos konsumenterna: Vilka erbjudanden kommer nästa månad från bostadsutvecklarna? Det här är ett farligt mönster för en bransch som är beroende av framtidstro – det tar lång tid att bygga ett hus i Sverige, glöm aldrig det.
Perioden oktober 2010 till mars 2018: Bolånetak 85 procent, amorteringsplan, riskviktsgolv för svenska bolån 15 procent, likviditetsreglering, förstärkta kapitaltäckningsregler, riskviktsgolv ökar till 25 procent, amorteringskrav 1, ytterligare förstärkta kapitaltäckningsregler, kontracyklisk buffert aktiverad för bankerna, amorteringskrav 2, kontracyklisk buffert höjd ytterligare, skuldkvotstak, kontracyklisk buffert ytterligare höjd, amorteringskrav 3 – när ska alla dessa åtgärder balanseras av en debatt om hur efterfrågan stärks i samhället?