Fastighetsbranschen leker ”Finn fem fel”

Bostadsmarknaden saknar inte brist på innovationer. Problemet är att innovationer möter stort motstånd och trots att de förverkligats med stor framgång får de sällan spridning. I fastighetsbranschen leker man gärna ”finn fem fel” och avfärdar förslag på löpande band med motiveringen att det inte är i linje med hur man brukar göra. Det skriver Ulf Nyqvist, tidigare vd för Botkyrkabyggen och en av grundarna till konceptet Andelsägarlägenhet.

Många innovationer startar med en idé som man på olika sätt ska vrida och vända på för att den ska kunna förverkligas. De flesta idéer stoppas redan i vaggan av olika skäl. Det kan handla om fel tidpunkt, orealistiska förslag, för höga utvecklingskostnader med mera. Många gånger handlar det också om ointresserade företagsledningar som hellre kör den trygga vägen än satsar på något nytt. Vissa innovationer har trixat sig igenom den ointresserade ledningens finmaskiga nät och blivit succéer. Jag tänker på Losec som kom till genom forskning som egentligen inte skulle bedrivas, eller AXE-växeln som hamnade mellan Ericsson och Televerkets stolar. Det finns säkert ett otal andra innovationer som tillkommit på grund av misstag, obstruktion eller tillfälligheter.

Jag har varit i fastighetsbranschen i över 20 år och försökt hitta olika vägar för att utveckla hyresrätten och allmännyttan. Jag vill inte på något sätt jämföra mig med de giganter som drev utvecklingen inom telecom eller läkemedelsindustrin, men jag kan se vissa likheter. Mycket i innovationsarbetet handlar om att hitta nya vägar, lösa delproblem och tro på förändringen, att det ska vara möjligt att nå fram och förverkliga det man tror på. Min upplevelse av fastighetsbranschen är att det finns en viss ”finn fem fel- mentalitet” när det gäller förändringar. En stor del av bostadsbranschen lever på att man alltid har gjort på ett visst sätt och att det är farligt med förändringar. Låt mig ta några exempel:

Kooperativ hyresrätt har funnits i 100 år, men i huvudsak representerade av ett bolag i Sverige, nämligen SKB i Stockholm. SKB har drygt 7500 lägenheter och trots en ny lagstiftning från 2002 så har det bara tillkommit ett fåtal kooperativa hyresrätter i Sverige som inte byggts av SKB. SKB har 90 000 medlemmar i kö och Sveriges nöjdaste kunder, ändå satsar alltså nästan ingen annan på att bygga kooperativ hyresrätt.

Förbo i Göteborgsregionen är det enda allmännyttiga företaget i Sverige som har flera kommuner som ägare. Trots att det är fullt möjligt för allmännyttiga bostadsföretag att samverka över kommungränser är det ingen som gör det. Bostadsföretagen känner sig många gånger inlåsta i sina geografiska områden och många kämpar med sin lönsamhet, rekryteringsproblem och kompetensbrist. Ändå är det ingen som gör något åt det. Det är lätt att hitta minst fem orsaker till varför man borde samverka men det är bekvämare att hitta fem fel för att slippa.

Botkyrkabyggen, där jag har varit verksam har utvecklat en del olika boendekoncept. Ett av dem är KompisBo som är en alldeles utmärkt form för ungdomar att skaffa sig en första lägenhet. Att dela på en trerummare med en kompis och samtidigt få var sitt hyreskontrakt och en hyra på under 3 500 kr i månaden, låter attraktivt och är attraktivt för unga människor som just etablerat sig på bostads- och arbetsmarknaden. När vi drog igång för nästan 10 år sedan fick vi bra publicitet och jag förväntade mig en kö av bostadsbolag som ville ta efter. De samtal jag fick var få och de som ringde var tvingade av sina ordföranden eller kommunalråd att ta reda på fakta. Samtalen handlade nästan uteslutande om att hitta (minst) fem fel i konceptet så att man lugnt skulle kunna rapportera tillbaka till sin styrelse att ”det här är ingenting för oss”.

För några år sedan var Botkyrkabyggen med och utvecklade en helt ny boendeform på marknaden som heter Andelsägarlägenheter och inte är att förväxla med Ägarlägenheter. I bostadsområden byggda under rekordåren kan vi se 40 år efter att områdena stod klara, att de fortfarande saknar den stabilitet som präglar de flesta områden byggda på 50-talet och tidigt 60-tal. Människor med kapital lämnar områdena och de ersätts ofta med en person eller en familj med en betydligt svagare ekonomi. Det behöver inte vara fel i sig, men när det pågår år efter år, så innebär det att de familjer som står för stabilitet och många gånger engagemang i de här områdena flyttar och områdena riskerar att hamna allt djupare ner i negativa spiraler där människor trivs allt sämre.

Andelsägarlägenheter innebär att du som hyresgäst kan köpa en andel i fastigheten och få dispositionsrätt till din lägenhet. Ett bra sätt att få stabilitet och behålla kapital i områden där bostadsrättsomvandlingar i befintligt bestånd är svåra eller omöjliga att genomföra. Det finns säkert över 100 bostadsområden i Sverige som behöver en ökad stabilitet. Med en helt ny produkt på marknaden kan jag bara konstatera att Finn Fem Felarna har haft gyllene dagar för att försöka skjuta modellen i sank. Jurister, forskare, bostadsrättskramare, konsumentföreträdare, banker, politiska partier, fastighetsbolags ledningar, överallt dyker de upp, felletarna. Jag, och några med mig har kämpat på och tror på att det behövs en viss innovation i det här landet. Bostadsmarknaden både tål och behöver förändringar, det är bara tragiskt att det är så få som orkar bry sig.

Ulf Nyqvist, numera konsult med eget bolag.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.