Anders Borg och våra ledande myndigheter gör sig inte bara skyldiga till faktafel. De levererar också fel lösningar. Kreditrestriktioner och marknadshyror förvärrar endast bostadskrisen, skriver Lennart Weiss som menar att initiativet nu måste tillbaka till politikerna.
I förra veckans ledare med rubriken ”Anders Borgs bostadspolitiska villfarelser” konstaterade jag att Anders Borgs faktabeskrivning innehåller betydande sakfel och att debatten om prisutvecklingen och hushållens skulder beskrivs på ett vilseledande sätt.
Tyvärr är inte Anders Borg ensam. Det är mer än vanligt att Riksbanken och Finansinspektionen agerar på samma sätt. Ett belysande exempel är beskrivningen av prisutvecklingen som vanemässigt presenteras med 1996 som basår vilket får det att se ut som att de reala priserna skenat och att situationen på den svenska bostadsmarknaden liknar förhållanden i andra krisländer.
Till saken hör dock att de svenska bopriserna då stod på sin lågpunkt efter den smärtsamma finanskrisen. Väljer man 1980 som basår har Sverige över tid haft måttliga reala ökningar. Bortsett från de senaste årens utveckling ligger endast USA högre. Och varför priserna ökat så kraftigt de senaste åren vet alla. Endast Schweiz, som pressas av sin extremt starka valuta, samt Danmark har en lägre styrränta. Det gör att alla lånedrivna sektorer av den svenska ekonomin; bilar, aktier, fastigheter och bostäder kännetecknas av överhettning.
Rader av ekonomer har ifrågasatt Riksbankens extremt expansiva penningpolitik men som alla vid det här laget vet menar Stefan Ingves att inflationsmålet är så viktigt att alla andra hänsyn kan offras. Och därmed har Finansinspektionen fått ansvaret att hantera konsekvenserna, något som sker med omfattande kreditrestriktioner, utformade så att de främst slår mot unga och ekonomiskt svaga. Till den saken återkommer vi strax.
Vill man nagelfara prisutvecklingen ytterligare är det svårt att inte komma tillbaka till f d finansminister Anders Borg. 2008 togs den statliga fastighetsskatten bort och ersattes av en kommunal fastighetsavgift. Taket ligger idag på 7 812 kr. Den nya fastighetsavgiften fick till följd att alla med högt taxerande villor, fr a runt Stockholm fick kraftigt sänkt skatt medan de som t ex bor i Västerbotten successivt fått högre skatt. Följden blev att priset på villor skenade runt Stockholm och etablerade en ny prisnivå. Över en natt kunde medelklassen runt Stockholm tillgodogöra sig ökade fastighetsvärden men förlorare blev nästa generations unga barnfamiljer som tvingades till högre lån.
I den mån prisutvecklingen och de växande skulderna bör göras till en huvudfråga är det alltså uppenbart att flera tongivande personer och aktörer i debatten bär ett tungt ansvar. Detta lilla påpekande spelar roll. Har man missbedömt sambanden förr finns risk att man gör det igen. Här finns all anledning att lära av 1990-talskrisen som föregicks av en kraftig kreditexpansion och sedan utlöstes av en illa genomtänkt skatteomläggning. Med detta i minnet finns skäl att granska det recept som Anders Borg skriver ut, i gott sällskap av våra myndighetschefer men också en lång rad ekonomer, som ofta uttalar sig tvärsäkert men som i regel har tämligen rudimentära kunskaper om hur bostads- och fastighetsmarknaden fungerar.
Ett återkommande argument är att konkurrensen inom byggsektorn är svag och leder till låg produktivitetsutveckling och höga priser. Detta påstående ska vi borra djupare i nästa vecka men låt oss bara konstatera att det med närmare 100 000 registrerade byggbolag knappast är brist på aktörer. I byggbranschen har de 4 – 5 största byggföretagen ca 25 procent av den totala marknaden. Om man jämför med andra mogna branscher som t ex dagligvaror, elektronik, telefoni eller varför inte stål är det knappast en hög andel.
Ska byggbranschen bli effektivare behöver den snarare konsolideras så att det skapas utrymme för de investeringar som krävs för att flytta in produktionen i fabrik, industrialisera och digitalisera verksamheten. Det stora problemet idag är snarare brist på armar och ben. Men då måste ju byggsektorn, tvärtemot Borgs analys, växa ytterligare.
De centrala delarna i Borgs m fl:s åtgärdsprogram är dock marknadshyror och minskad kredittillväxt. Och även här går man fel.
Tveklöst behöver vi fler hyresrätter. Vi behöver en bostadsmarknad med ett brett utbud av olika bostäder och upplåtelseformer för att erbjuda konsumenterna valfrihet. Men låt oss komma ihåg att nyproducerade bostäder aldrig varit billiga. Oavsett upplåtelseform finns de billigaste bostäderna alltid i det äldre beståndet.
Den som tar del av SCB:s statistik finner också att hyrda bostäder, oavsett ålder eller standard och i alla delar av marknaden erbjuder den högsta boendekostnaden. Skillnaden mellan hyrt och ägt blir särskilt tydlig när man jämför nyproducerade bostäder. Allt annat lika ger en hyrd bostad ofta 30 – 50 procent högre boendekostnad. Ändå försöker såväl det röda som det blå laget sälja hyresrätten, d v s den dyraste boendeformen, till dem med den svagaste betalningsförmågan.
Tyvärr har inte investeringsbidragen ändrat på den saken. Det är överhuvudtaget svårt att se hur fler små hyreslägenheter skulle lösa något grundläggande problem. Men det är ännu svårare att förstå hur marknadshyror skulle göra saken bättre. I nyproduktionen råder redan idag i princip marknadshyror. Där inte fastighetsbolagen hittar rätt hyresnivå via bruksvärdes- eller presumtionssystemet sätter man så kallade ”egensatta hyror”. På det sättet får man ihop kalkylen. Men till priset av höga hyror.
Över hela landet kan man nu ser att marknaden för nya hyresrätter visar en tendens är mättas. I städer som Växjö, Örebro och Uppsala, d v s städer där utbudet stimulerats kraftigt de senaste åren, drar man i handbromsen. Få är beredda eller har råd att betala höga hyror över en längre tid.
Med det underskott på bostäder som vi har i så gott som hela landet är det uppenbart att marknadshyror skulle medföra att ännu fler får svårt att klara hyran på sin egen lön. Förvisso skulle den så kallade rörligheten öka men det bostadssociala problemet skulle förvärras med följd att bostadsbidragen och därmed samhällets kostnader skulle öka kraftigt. Ska vi få billigare hyresrätter måste finansieringen bli billigare, vissa skattejusteringar göras (t ex momsen neutraliseras) men fr.a. måste stödet till de ekonomiskt svaga hushållen förbättras.
Och mot den bakgrunden måste vi återvända till den ägda delen av bostadsmarknaden. Den utgör idag ca 64 procent av beståndet men eftersom villor i regel är större till ytan bor ca 70 procent av befolkningen i ägda bostäder. Villor och bostadsrätter ger alltså störst valfrihet men spelar också en central roll i bostadsförsörjningen. I en fungerande bostadsmarknad byter hushållen över livscykeln både bostad och upplåtelseform. Man bor på ett sätt som student, ett annat när man flyttar ihop och bildar familj och flyttar gärna igen till annat boende när barnen flyger ut.
Vad som skett med de kreditrestriktioner som införts är att den ägda delen av bostadsmarknaden stängts för stora grupper. För ett singelhushåll i storstaden är det idag närmast omöjligt att ens efterfråga en 1:a. Par som vill bilda familj saknar möjlighet att efterfråga en bostad för en växande familj. Det är ohållbart.
Anledningen är en i grunden felaktig analys av hushållens ökade skuldsättning. Hushållens totala skulder ökar inte i första hand p g a höga priser i nyproduktionen. Till ca 90 procent ökar hushållens totala skulder av att hushåll som redan har en bostad byter med varandra, till högre prisnivå än när man köpte sin tidigare bostad. Det är alltså i det befintliga beståndet, hos konsumenter som redan äger en bostad, som den samlade skuldmassan ökar. Inte i nyproduktionen eller p g a att ungdomar knackar på dörren till ett småhus.
När man beaktar denna omständighet inser de flesta att blir det blir helt felriktat att sätta in restriktioner mot de hushåll som är på väg in på bostadsmarknaden. Det hämmar endast bostadsbyggandet och ökar klyftorna på bostadsmarknaden.
Om det verkligen är så att det finns ett allvarligt problem med svällande balansräkningar måste problemet lösas på ett annat sätt. Då måste de som redan äger en bostad ges incitament eller via regler förmås amortera i högre takt. Det skulle minska hushållens aggregerade skulder. (Men troligtvis också påverka deras konsumtion.)
När det gäller förstagångsköpare, unga och kapitalsvaga måste det tvärtemot nuvarande politik till särregler som underlättar för dessa grupper, exempelvis ett högre bolånetak, startlån, mer generösa avdragsvillkor än för övriga grupper, subventionerat bosparande, egenkapitalskott etc. Högst troligt fordras övergångsvis en mix av flera åtgärder. Att finansiera dessa åtgärder är inte särskilt svårt, bara man vågar släppa sargen och beskatta de fastighetsvärden som byggts upp genom inflation och tidigare subventioner.
Summa summarum: Anders Borg, våra ledande myndigheter och en lång rad ekonomer presenterar det bostadspolitiska problemet på ett felaktigt sätt. Med fel analys är risken stor att man sätter in fel medicin.
Det är dags att stänga av mikrofonen när Borg, Ingves och Thedéen tar till orda. Initiativet i bostadsdebatten måste tillbaka till politikerna. Dessa måste på allvar sätta sig in i bostadsfrågans alla facetter. Outputen måste bli en lösning som ger svar på hur framtidens bostäder ska finansieras, hur priser och skulder balanseras på bästa sätt och hur unga, förstagångsköpare och ekonomiskt svaga ska få sina behov tillgodosedda.
Tack för ett bra inlägg. Flera saker håller jag med dig om, dock inte allt:
– Fler hyresrätter kan skapa mer rörlighet på bostadsmarknaden, framförallt på mindre orter.
Många äldre bor i stora villor och vill inget hellre än att flytta till lägenheter på samma ort som inte finns. Hyresrätter skulle möjliggöra en flyttkedja där småhus blir tillgängliga för barnfamiljer.
– Även om man har råd med bostadsrätt vill inte alla bo i det. Man kanske vill spara sitt låneutrymme till ett fritidshus istället.
– Det hävdas att bostadsrätt ger valfrihet och större frihet, det stämmer endast för de personer som Har gjort bostadskarriär. Det kan omvänt hävdas att hyresrätt ger mer frihet att inte låsa sitt kapital till sin bostad.
– Personligen skulle jag aldrig köpa en nyproducerad bostadsrätt eftersom de utöver ett högt inköpspris även är väldigt högt belånade (föreningslån). Svåra tider för många som köpt nyproducerat väntar framöver. Det är en cynisk bransch där bostadsutvecklare har haft extremt bra ROI på investeringar på bekostnad av oaktsamma köpare.
Nyproducerade bostadsrätter behövs såklart men inte till vilket pris som helst. Det som varit kommer orsaka både privatekonomiska tragedier samt samhällsekonomiska utmaningar. Kommuner har sålt mark för dyrt, innovationen inom byggindustrin är nästan obefintlig i kombination med låga räntor tror jag har skapat en ”perfect storm”. Så länge alla tjänar pengar finns inget incitament till innovation och utveckling. Alla har varit ”fat and happy” på bekostnad av bostadsköparna som kommer få betala inom sin tid.
/ Uppstickaren
Finns en del felaktigheter i inlägget:
1) Ifall kostnader för innehav av en tillgång reduceras (som i fallet fastighetsskatt) så leder inte det till stigande tillgångspriser. Stiger priser (t ex pga ökad efterfrågan) så ökar produktionen och pressar tillbaka priserna.
Det går inte på sikt att upprätthålla en prisnivå som ligger över kostnaden för producenten.
2) Idag är det få människor som inte har bostad och måste bo i tältläger. Införande av marknadshyra skulle bara ändra vem som bor var. Inte leda till att människor blir utan bostad.
Vidare skulle bostadsköerna försvinna omgående. Med marknadshyra är det bara att titta på utbudet, bestämma sig för vilken HR man vill hyra, och sedan avtala med hyresvärden. Ungefär som man när man köper en BR.
Väldigt oklart varför man är så ovillig till att människor skall slippa stå åratal i något som påminner om Sovjetiska matköer.
Med marknadshyra kommer dessutom fastighetsbolagen beställa nyproduktion där folk är beredda att betala för det.
3) Hyra för en HR är högre än månadsavgift och kapitalkostnad för en BR. Men i hyran ingår sådan som BR-innehavaren får betala ur egen ficka.
Med marknadshyra så kommer rimligen boendekostnaden för likvärdiga HR och BR, mätt på ett korrekt sätt, att ligga lika.
HR är alldeles utmärkt för personer med lite sparande. Alternativt BR där BRF sitter på mycket stora skulder. Men i det senare fallet finns också betänkligheter i risk.
Med marknadshyra kommer unga människor att enkelt och snabbt kunna skaffa sig ett boende. Och där kunna spara ihop till en rimligt kontantinsats för ett senare köpt boende.
Ett ägt boende är ett utmärkt sätt att pensionsspara. Marknadshyra medger också att äldre som vill sälja ett större ägt boende kan hitta en HR och flytta till. På så sätt frigör de sitt pensionssparande och kan använda det som pensionstillskott.