Vi matas med mängder av rubriker om bostadsprisernas utveckling. För de unga spelar det dock ingen roll om priset på en etta går ner från 3 till 2,8 miljoner, de har ändå inte pengarna som krävs till kontantinsatsen. Vi bör istället lägga fokus på att förändra hyressättningssystemet, denna krigsrelik som sätter käppar i hjulen för unga personer i storstäderna som saknar familjeförmögenhet och rätt kontakter. Det skriver Johanna Kull, sparekonom Avanza.
22 668 bostadsrätter låg ute till försäljning i Sverige i september. Rekord. Återigen. Och återigen en rubrik om bostadsmarknaden. Förlåt, jag menar bostadsrättsmarknaden. För det är ju i ärlighetens namn bara den vi är intresserade av. Det är den som ger oss status på middagsbjudningen och som säger oss hur rika vi är. På pappret. De två hyresmarknaderna däremot, den knappt existerande vita och den mer omfattande svarta, de ger inga rubriker. Ändå är det dessa marknader som är sjuka. Inte bostadsrättsmarknaden. Att bostadspriserna stiger efter år av bostadsbrist och rekordlåga räntor, det är inte sjukt. Det är rimligt. Till och med helt enligt skolboken.
Att en etta i Fittja och en etta på Nytorget kostar samma däremot, det är sjukt. Uppkomsten till sjukdomen stavas bruksvärdesprincipen. Alltså den hyresreglering som gör att två bostäder med samma tekniska standard, ska ha i princip samma hyra. Oavsett hur vi i övrigt värderar bostaden. Insider-outsider problematiken denna krigsrelik (ja hyresregleringen är faktiskt en 40-tals reglering som infördes temporärt under brinnande världskrig) skapar är förödande.
Nuvarande hyresrätter används ineffektivt och har du turen att sitta på ett förstahandskontrakt med kraftigt subventionerad hyra, då släpper du det aldrig. Hur många historier har jag inte hört om vänner och bekanta som gjort alla möjliga krumbukter för att en eftertraktad hyresrätt som finns i familjens kontroll, ska fortsatta att vara just det. Man skriver sig hos kusiner och mormödrar, låtsas flytta ihop med varandra, låter lägenheter stå tomma osv. allt för att inte släppa kontrollen. Alla vet ju att chansen till en eftertraktad och billig hyresrätt knappast dyker upp igen.
Vinnarna på systemet är få, men utgörs framför allt av välinformerade äldre med höga inkomster och som tidigt i livet ställde sig i kö. Förlorarna är, som i så många andra bostadsfrågor, unga människor i storstäderna utan varken familjeförmögenhet eller decennier av bostadsköande bakom sig. Extra svårt blir det om du har utländsk bakgrund och begränsat kontaktnät. För denna grupp är alternativen få, det enda som egentligen finns till hands är ett osäkert andrahandskontrakt.
Ändå pratar vi inte om detta. Vi pratar istället om huruvida bostadsrättspriserna har stigit eller sjunkit fem procent. Som om det vore en ”deal breaker” för en ung nyexad akademiker ifall en lägenhet kostar 3 eller 2,8 miljoner. Hen har ju varken 420 000 eller 450 000 att dra fram ur fickan för att möta kravet på 15 procents kontantinsats.
Självklart behövs det reformer för att underlätta nybyggande, men ska vi på allvar ta tag i problemen med Sveriges sjuka bostadsmarknad då måste det befintliga bostadsbeståndet utnyttjas mer effektivt. Och framför allt borde vi börja prata om den sjuka hyresmarknaden. Det om nått, borde vara lågt hängande frukt!
Här verkar kunskapen om vad som gäller på hyresmarknaden vara närmast noll. För det första avskaffades Hyresregleringen redan 1974 (Lag 1974:1080 om avveckling av hyresregleringen), och ersattes av förhandlade hyror. Det är heller inte sant att en etta i Fittja och en etta på Nytorget skulle ha samma hyra. Det är inte sant oavsett om exemplet handlar om Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund, Norrköping, Umeå osv. Det är liksom helt okej att tycka lite hur som helst utan att behöva kolla om det har något med verkligheten att göra? Istället för att kalla de som bor för boende så kallas de insiders. Det har fördelen av att låta lite suspekt. Men ”insiders” utgörs idag av 3 miljoner hyresgäster. Det är alltså slut med det där att bo tryggt och med ett starkt besittningsskydd? Vad händer när hyrorna höjts så att alla outsiders blir insiders. Då blir alla tidigare insiders outsiders men var ska de som tidigare var insiders bo när de tvingats flytta? Jag fattar inte varför man ska gnälla på Hyreslagen som är en konsumentlag som ska skydda de som redan bor mot oskäliga hyreshöjningar. Vi vet dessutom att marknadshyror inte leder till att det skulle byggas fler hyresrätter (det visar alla internationella exempel). Det är därför tydligt att lösningen inte är att försvaga hyresgästernas konsumentskydd. Problemen som finns på sina ställen inom hyresmarknaden är en spegling av de problem som finns inom den ägda bostadsmarknaden. Bostadsbrist, höga priser, skuldsättning, insider/outsider, krav på god ekonomi etc. Förleds inte att tro att det bara är hyresmarknaden som har problem.
Jag är helt säker på att landets tre miljoner hyresgäster inte vill bli kallade för insiders eller bli misstänkta för att fuska på en ”omfattande” svart hyresmarknad. Jag är säker på att den absoluta majoriteten ser hyresrätten som sitt hem där man återhämtar sig, fostrar sina barn, vårdar relationer, klappar katten och gör upp storslagna framtidsplaner. Landets hyresgäster vill, lika lite som villaägarna, bli utsatta för någon form av fia med knuff på bostadsmarknaden bara för att det kanske finns en och annan insider utan behov av sin bostad. Du har dessutom fel när du påstår att marknadshyror skulle leda till att det skulle byggas fler hyresrätter (det visar alla internationella exempel). Ta Norge som ett tydligt exempel. För det stadigt minskande antalet hyresgäster i Norge har det nämligen inte kul.
– inget besittningsskydd
– höga hyror
– i bästa fall kontrakt på 3 år (huvudregeln)
– därefter ny ensidigt satt marknadshyra
– de flesta flyttar därför var tredje år eller varje år
– hyran sätts efter budgivning och auktioner
– hyresvärden väljer ensidigt vem som ska få hyra
– de flesta måste betala deposition på månadshyran x 3
– svårt att få tillbaka depositionsavgiften
– hyresvärden har all makt
– hyresgästen har ingen makt
Det ger dessutom inga nya hyresrätter. Det enda resultatet är höga och varierande hyror på osäkra villkor för dem som har pengar.
Sen tycker jag faktiskt att det går att begära att det som skrivs på Avanza ligger åtminstone någorlunda nära sanningen och då går det faktiskt inte att påstå att en etta i Fittja och en etta på Nytorget skulle ha samma hyra eller att skulle finnas en större svart hyresmarknad än en vit. Det går för den delen inte heller att påstå att vi har en hyresreglering när den avskaffades 1974 (speciellt när du gör en direkt hänvisning till den 40-tals reglering som infördes temporärt under brinnande världskrig).
Det svenska förhandlings- och bruksvärdessystemet är varken en statlig reglering eller marknadshyror. Det är i stället en väl genomtänkt intresseavvägning mellan hyresvärd och hyresgäst, mellan konsument och producent. Hyror ska sättas efter hyresgästernas generella värderingar, som om marknaden var i balans. Viktiga faktorer för att avgöra om lägenheter anses vara likvärdiga eller inte är lägenhetens beskaffenhet men också andra faktorer som läge, boendemiljön i stort och god fastighetsservice.
Det är mycket politiskt dividerande om ränteavdragen. Många hushåll har byggt sin ekonomi på att skattebetalarna hjälper till med lånen. Tycker du inte att även hyresgästerna kan hävda att de byggt sin ekonomi på att hyrorna förhandlas och att de därigenom skyddas mot oskäliga hyreshöjningar? Eller är det bara på hyresmarknaden som rörligheten ska öka genom hårdare tag? Kan tyckas lite märkligt särskilt eftersom rörligheten redan är högre bland dem som bor i hyresrätt än de som äger en villa eller bostadsrätt. Nej vill du åstadkomma ett bättre utnyttjande av bostadsbeståndet och en ökad rörlighet bör du titta på andra förslag än att tränga ihop redan trångbodda och låginkomsttagare i hyresrätt ännu mer.
Vi behöver en ny bostadspolitik, men Johanna Kulls påståenden om den sjuka hyresrättsmarknaden är dravel
Johanna Kull skriver i ett debattinlägg att vi behöver fler artiklar ”om den sjuka hyresrättsmarknaden”, som hon påstår vara en ”krigsrelikt”. Bostadsrättsmarknaden tycker hon är helt ok! Trots de häftiga övervinsterna på den marknaden.
Till stöd för sitt inlägg påstår hon det ena efter det andra om hyresrätten som inte stämmer med verkligheten. Hon verkar inte ha kontrollerat några fakta överhuvudtaget.
Påstående 1: En etta i Fittja och en etta i Fittja kostar samma.
Verkligheten: En bostad i Fittja i Botkyrkabyggen kostar 901 kr per kvadratmeter. På Södermalm i Svenska Bostäder är hyran 1 304 kr per kvadratmeter. Hoppsan, 45 procent mer på Södermalm än i Fittja.
Påstående 2: Bruksvärdesprincipen innebär att två bostäder med samma tekniska standard ska ha i princip samma hyra.
Verkligheten: Vid bruksvärdering får en hyra inte påtagligt överskrida den högsta hyresnivån för andra lägenheter som är likvärdiga med hänsyn till storlek, standard, läge mm.
Påstående 3: De två hyresmarknaderna, den knappt existerande vita och den mer omfattande svarta.
Verkligheten: Cirka fem procent av hyresgästerna har betalt svart för sitt kontrakt. Genomsnittlig betalning 17 000 kronor. Betalningen har i 75 procent av fallen skett till fastighetsägaren eller dennes ombud. Fem procent är förstås fem procent för mycket men är ändå en begränsad del av hyresrätten.
Påstående 4: Nuvarande hyresrätter används ineffektivt.
Verkligheten: Den genomsnittliga boendeytan per person är 46 kvm i ägt småhus, 39 kvm i bostadsrätt (i flerbostadshus) och 34 kvm i hyresrätt. Kort sagt hyresrätten används mycket mera effektivt än övriga upplåtelseformer.
Påstående 5: Hyresrätten är subventionerad.
Verkligheten: Hyresrätten ger alldeles för stora vinster till fastighetsägarna. 25 procent av hyrorna i vinst är vanligt, ännu högre finns. Bostadsrätt och äganderätt är däremot kraftigt subventionerade genom ränteavdragen och RUT-avdragen.
Påstående 6: Vinnarna i systemet är få men utgörs framför allt av välinformerade äldre med höga inkomster och som tidigt i livet ställde sig i kö.
Verkligheten: Hyresgästernas inkomster är låga. I Stockholm är medianinkomsten för hyresgäster under 20 000 kronor per månad före skatt, en bra bit under de boende i övriga upplåtelseformer. Hyresgästen betalar i snitt 7 000 kr per månad i hyra för 2 RoK. Det är en hög hyra redan för hyresgästen med medianinkomst och än värre för de med lägre inkomst.
Kort sagt. Inga av Johanna Kulls påståenden är korrekta. Därmed faller hela hennes resonemang om att vi måste åtgärda hyresrättsmarknaden, liksom hennes inriktning för detta.
Jag antar att Johanna Kulls frustration egentligen är bostadsbristen. Det är rimligt. Så varför har vi då bostadsbrist. Det korta svaret är att starka krafter i samhället tjänar på bostadsbristen. Dit hör fastighetsägare, byggsektorn, banker, mäklare med flera.
För tjugofem år sedan reformerades bostadssektorn kraftigt, men de stora subventionerna till bostadsrätt och äganderätt bibehölls. Det skulle bli mera marknad och mindre regler. Tron var att det skulle leda till mer, billigare och bättre bostäder. Så har det inte blivit. Tvärtom, det har blivit lite och dyrt. Och knappast totalt sett bättre bostäder.
Vi behöver idag en ny bostadspolitik, med inriktning på mera bostäder för det goda boendet för hushåll med måttliga inkomster. Medlen måste sökas med ordentliga jämställda ramverk för upplåtelseformerna, byggsektorn och finanssektorn. Det är inte mindre regler som behövs utan mer.
Hyressektorn är inte problemfri. Men problemen är andra än de Johanna Kull påstår. Några viktiga problem är de höga hyrorna, de höga vinsterna, de hiskeliga nyproduktionshyrorna och de höga hyreshöjningarna vid upprustning för nästan ingen standardhöjning allas.
Goda förebilder för bostadssektorn finns i Wien i Österrike.
Ragnar von Malmborg
Apropå Johanna Kulls påståenden om den sjuka Hyresrättsmarknaden:
Vi behöver en ny bostadspolitik, men Johanna Kulls påståenden om den sjuka hyresrättsmarknaden är dravel
Johanna Kull skriver i ett debattinlägg att vi behöver fler artiklar ”om den sjuka hyresrättsmarknaden”, som hon påstår vara en ”krigsrelikt”. Bostadsrättsmarknaden tycker hon är helt ok! Trots de häftiga övervinsterna på den marknaden.
Till stöd för sitt inlägg påstår hon det ena efter det andra om hyresrätten som inte stämmer med verkligheten. Hon verkar inte ha kontrollerat några fakta överhuvudtaget.
Påstående 1: En etta i Fittja och en etta vid Nytorget kostar samma.
Verkligheten: En bostad i Fittja i Botkyrkabyggen kostar 901 kr per kvadratmeter. På Södermalm i Svenska Bostäder är hyran 1 304 kr per kvadratmeter. Hoppsan, 45 procent mer på Södermalm än i Fittja.
Påstående 2: Bruksvärdesprincipen innebär att två bostäder med samma tekniska standard ska ha i princip samma hyra.
Verkligheten: Vid bruksvärdering får en hyra inte påtagligt överskrida den högsta hyresnivån för andra lägenheter som är likvärdiga med hänsyn till storlek, standard, läge mm.
Påstående 3: De två hyresmarknaderna, den knappt existerande vita och den mer omfattande svarta.
Verkligheten: Cirka fem procent av hyresgästerna har betalt svart för sitt kontrakt. Genomsnittlig betalning 17 000 kronor. Betalningen har i 75 procent av fallen skett till fastighetsägaren eller dennes ombud. Fem procent är förstås fem procent för mycket men är ändå en begränsad del av hyresrätten.
Påstående 4: Nuvarande hyresrätter används ineffektivt.
Verkligheten: Den genomsnittliga boendeytan per person är 46 kvm i ägt småhus, 39 kvm i bostadsrätt (i flerbostadshus) och 34 kvm i hyresrätt. Kort sagt hyresrätten används mycket mera effektivt än övriga upplåtelseformer.
Påstående 5: Hyresrätten är subventionerad.
Verkligheten: Hyresrätten ger alldeles för stora vinster till fastighetsägarna. 25 procent av hyrorna i vinst är vanligt, ännu högre finns. Bostadsrätt och äganderätt är däremot kraftigt subventionerade genom ränteavdragen och RUT-avdragen.
Påstående 6: Vinnarna i systemet är få men utgörs framför allt av välinformerade äldre med höga inkomster och som tidigt i livet ställde sig i kö.
Verkligheten: Hyresgästernas inkomster är låga. I Stockholm är medianinkomsten för hyresgäster under 20 000 kronor per månad före skatt, en bra bit under de boende i övriga upplåtelseformer. Hyresgästen betalar i snitt 7 000 kr per månad i hyra för 2 RoK. Det är en hög hyra redan för hyresgästen med medianinkomst och än värre för de med lägre inkomst.
Kort sagt. Inga av Johanna Kulls påståenden är korrekta. Därmed faller hela hennes resonemang om att vi måste åtgärda hyresrättsmarknaden, liksom hennes inriktning för detta.
Jag antar att Johanna Kulls frustration egentligen är bostadsbristen. Det är rimligt. Så varför har vi då bostadsbrist? Det korta svaret är att starka krafter i samhället tjänar på bostadsbristen. Dit hör fastighetsägare, byggsektorn, banker, mäklare med flera.
För tjugofem år sedan reformerades bostadssektorn kraftigt, men de stora subventionerna till bostadsrätt och äganderätt bibehölls. Det skulle bli mera marknad och mindre regler. Tron var att det skulle leda till mer, billigare och bättre bostäder. Så har det inte blivit. Tvärtom, det har blivit lite och dyrt. Och knappast totalt sett bättre bostäder.
Vi behöver idag en ny bostadspolitik, med inriktning på mera bostäder för det goda boendet för hushåll med måttliga inkomster. Medlen måste sökas med ordentliga jämställda ramverk för upplåtelseformerna, byggsektorn och finanssektorn. Det är inte mindre regler som behövs utan mer.
Hyressektorn är inte problemfri. Men problemen är andra än de Johanna Kull påstår. Några viktiga problem är de höga hyrorna, de höga vinsterna, de hiskeliga nyproduktionshyrorna och de höga hyreshöjningarna vid upprustning för nästan ingen standardhöjning allas.
Goda förebilder för bostadssektorn finns i Wien i Österrike.
Ragnar von Malmborg
Visst har vi problem, men är det hyresregleringen som är problemet? Att en lägenhet i Fittja har samma hyra som en likvärdig vid Nytorget, är det vad som utgör problemet till grund för bostadsbristen?
Läget för en hyresrätt är förövrigt inte uteslutet bland faktorer till grund för värdering enligt bruksvärdessystemet.
Vad är det som behöver förändras och hur?
Här kommer Johanna Kull med få konkreta förslag.
Johanna missar tyvärr också vilka som drabbas, för det är inte bara unga och invandrade.
Om du tvingas flytta till eller söka bostad i en annan del av landet har du inte mycket bättre förutsättningar än en invandrad.
Par som separerar, i synnerhet om den ena inte utbildat sig och jobbat 100% (oftast kvinnor).
Flyktingar är förövrigt den enda grupp av människor som garanteras bostad.
Inte ens funktionsnedsatta med behov av särskild eller anpassad bostad är garanterad egen bostad.
Teoretiskt låter det som om vi släpper hyrorna fria, så bör även byggande av bostäder öka. Om vi säger att hyrorna då ökar med 20-50%.
Andra länder har provat och inte lyckats med detta.
Lite moment 22 att vi gör samma och förväntar oss ett annat resultat.
Instämmer med de mesta från övriga kommentarer