Det är inte bara priserna på hyresrättsmarknaden som regleras, sedan finanskrisen prisregleras också marknaden för villor och bostadsrätter allt hårdare. Konsekvenserna är likt av hyressättningssystemet; inlåsningseffekter, ett minskat bostadsbyggande och en bostadsmarknad med höga murar där de som redan är inne gynnas på bekostnad av dem som står utanför. Det skriver Linda Jonsson, analytiker på Veidekke.
Den svenska hyresrättsmarknaden har prisreglerats på olika sätt sedan det andra världskriget och konsekvenserna av det kritiseras regelbundet i debatten. Något som däremot inte diskuteras lika ofta är att sedan finanskrisen prisregleras också marknaden för villor och bostadsrätter allt hårdare.
Hur mycket ett hushåll får låna avgörs idag av bankernas Kvar-Att-Leva-På-kalkyl. En kalkyl som är fylld av alla de restriktioner som Finansinspektionen ställt upp. Utöver bolånetak, amorteringskrav och skuldkvotsbroms krävs att hushållet klarar en ränta på 7-8 procent trots att räntan idag är ca 1,5 procent och att det är möjligt att binda räntan på 10 år till ca 3 procent. När banken tagit hänsyn till Finansinspektionens alla krav trillar det ut en boendeutgift ur kalkylen som är betydligt högre än den faktiska boendekostnaden. För att ge ett exempel; för en genomsnittlig etta i Stockholms kommun uppskattas boendeutgiften till 16 663 kr trots att den faktiska kostnaden bara är 4 125 kr. Hushåll får alltså avslag på sin bolåneansökan för att de inte klarar en fiktiv utgift som är fyra(!) gånger högre än den faktiska kostnaden.
Bostadsprisernas utveckling följer i grunden ekonomisk fundamenta men regleras nu av Finansinspektionens krav. Det innebär att bostäderna har ett faktiskt värde, det som marknaden skulle vilja och kunna betala, samt ett reglerat pris, det som marknaden får betala givet Finansinspektionens krav.
Detta går att jämföra med hyresrättsmarknaden. En hyreslägenhet har ett faktiskt värde, det som marknaden skulle vilja och kunna betala, samt ett reglerat pris, det som är utfallet av hyressättningssystemet.
- För ett hushåll som måste sälja sin bostad, till exempel på grund av en skilsmässa eller ett dödsfall, innebär det att dem måste sälja bostaden till ett pris som är lägre än vad marknaden både hade velat och kunnat betala.
- För ett hushåll som inte verkligen behöver sälja sin bostad minskar incitamenten att göra det betydligt. Vem vill sälja sin bostad till ett pris som är lägre än det faktiska värdet?
- För ett hushåll som vill köpa en bostad innebär det att de kanske inte kan köpa något alls eller att de måste köpa något mindre attraktivt än vad de egentligen hade haft råd med.
För marknaden som helhet innebär de krav som Finansinspektionen ställer att priserna pressas nedåt i de mest attraktiva områdena samtidigt som efterfrågan pressas utåt och därmed håller tillbaka nedgången i områdena runt om dem. Den största diskrepansen mellan det faktiska värdet och det reglerade priset uppstår därmed i de mest attraktiva områdena.
Varje gång det uppstår en skillnad mellan det faktiska värdet och det reglerade priset på en vara använder människan sin uppfinningsrikedom för kringgå regelverket och hitta andra sätt att tillgodogöra sig det faktiska värdet. Och desto större diskrepans desto större kreativitet.
På hyresrättsmarknaden kan den med rätt kontakter komma åt ett attraktivt förstahandskontrakt och den med pengar köpa ett på den svarta marknaden. På marknaden för bostadsrätter och villor kan den som har tillgång till mamma- och pappabanken stärka sin kalkyl och kringgå både amorteringskrav och skuldkvotsbroms. Den som inte har möjlighet att göra det kan testa sina möjligheter att uppnå samma effekt med hjälp av ett blancolån. Den som ska jobba på annan ort eller vill provbo med sin nya kärlek säljer inte sin bostad utan hyr istället ut den i andra hand för att på så vis tillgodogöra sig det faktiska värdet.
Jag tror att ni börjar förstå vart jag vill komma. Att reglera pris – på bostadsrätter, hyresrätter och villor – får stora effekter. Och desto strängare reglering desto större effekter. Gemensamt för regleringarna är att de skapar inlåsningseffekter, minskar byggandet och dessutom gynnar dem som redan har… och inte sällan på bekostnad av dem som står utanför.