Stora samhällsvinster med delägande i miljonprogrammet

Delägarboende bidrar med lösningar på några av bostadsmarknadens största problem samtidigt som positiva ekonomiska effekter uppnås för såväl stat som kommun. Att skapa blandade upplåtelseformer i våra miljonprogram har aldrig varit mer angeläget. Genom att erbjuda hushållen att blir delägare skapas snabbt betydande samhällsvinster och hållbara bostadsområden. Det skriver Henrik Friman, VD Andelsägarbolaget och Ulf Nyqvist, Fastighetsutvecklare och fd VD för AB Botkyrkabyggen.


Alla är överens om att det behövs en större blandning av upplåtelseformer i våra ytterområden och fler nyproducerade hyresrätter med rimliga hyresnivåer. Bostadssegregationen är påtaglig och problemen i många av våra ytterområden tendera att öka.

Vi har medverkat i att ta fram en metod för att på ett tryggt sätt kunna skapa ägande i miljonprogramsfastigheter. En metod som är anpassad för våra ytterområdes speciella förutsättningar och där de boende blir delägare med fastighetsbolaget och dessutom ger möjlighet att nyproducera hyresrätter med låg hyra. Metoden heter Delägarboende och den har sedan fyra år tillbaka varit verklighet i Botkyrka med mycket gott resultat. Delägarboende går att införa direkt, utan subventioner eller lagändringar.

Vad betyder detta för hyresgästerna?
30–50% av hyresgästerna i ytterområden vill äga sin bostad, för många en viktig del i integrationen.
Hushåll ska inte behöva flytta när man får det bättre ekonomiskt trots att man ofta trivs bra med sitt boende. Området behöver dessutom få kvar och tillföras köpkraft för att långsiktigt klara den förestående upprustningen. Hyresgäster får en enkel och förhållandevis billig möjlighet att äga, dessutom utan majoritetskrav eller förändrad förvaltning för de hyresgäster som inte vill äga.
Man skapar då en unik blandning av upplåtelseformer i samma hus och där människor med olika bakgrund kan mötas på ett naturligt sätt, vi kallar det för trapphusintegration.

Vad uppnås för allmännyttans fastighetsbolag?
Rimliga hyror kan utan bidrag från stat eller kommun uppnås även vid tekniskt fullgod renovering.
Om hyresgästerna erbjuds att bli delägare kommer det generera intäkter som möjliggör upprustning av befintligt bestånd på ett tekniskt hållbart sätt och med mycket rimliga hyreshöjningar. Vi har räknat och ser att man med god ekonomi klarar hyreshöjningar efter en tekniskt hållbar renovering med endast 300 – 600 kr/månad vilket då inte leder till utträngning av hyresgäster. Motsvarande hyreshöjning blir ca 1 500 kr/månad om inte någon försäljning genomförs och samma upprustningsstrategi används. För fastighetsbolaget innebär detta självklart en mer hållbar ekonomi, mer hållbar upprustning, lägre kapitalbindning, mindre marknadsrisk och mycket liten risk för utträngningseffekter.

Låga hyror i nyproduktion utan subventioner
Används konceptet med kombinationen hyresrätter och ägande också vid nyproduktion skapas förutom en fastighet med blandade upplåtelseformer också en ekonomi som möjliggör rimliga hyresnivåer. Med de försäljningspriser och månadskostnader som är rimliga kommer fastighetsbolagen att få ekonomi på hyresrätterna med hyror från ca 1 200 kr/m2 och år, detta motsvarar en månadshyra på ca 7 000 kr. En fastighet som binder mindre kapital för bolagen samtidigt som en lägre marknadsrisk uppnås baserat på rimliga hyror och mixade upplåtelseformer.
Delägarboende gör dessutom att kravet på Allbolagens affärsmässiga principer och allmännyttiga syfte uppfylls inom ramen för rimliga hyror.

Vad betyder detta för stat och kommun?
Får man hushåll med god ekonomi att stanna kvar i eller söka sig till området får man ökade skatteintäkter och självklart ett bättre underlag för handel och service. I många ytterområden saknas idag butiker och service som motsvarar hushållsunderlaget. Samhällets kostnader hålls nere om inte stora hyreshöjningar måste tas ut, bland annat genom mindre stöd till hushåll som inte klara ökade kostnader.

Skapas den ovan beskrivna blandningen i delar av det befintliga beståndet minskar behovet av statliga subventioner, mindre behov av bostadsbidrag och mindre behov av skatteutjämning.
Man vet också att konsumtionsbortfallet blir betydande bland de grupper som idag bor i ytterområden om den disponibla inkomsten kraftigt minskar genom stora hyreshöjningar.
Det finns flera sätt att räkna på effekter och storleksordningen men vår övertygelse är att om man i full skala bjuder in de boende som delägare blir samhällsvinsterna minst 4–6 miljarder.

Utanförskapet berör ca en halv miljon svenskar direkt och övriga 95% indirekt.
Att inte agera nu och införa betydande ägande i våra ytterområden kommer att förstärka bostadssegregationen, försämra kommunernas ekonomi och öka statens kostnader.

Henrik Friman, VD Andelsägarbolaget M2 AB
Ulf Nyqvist, Fastighetsutvecklare och fd VD för AB Botkyrkabyggen

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *