Därför fungerar inte hyressättningssystemet

Varför har den svenska hyresmarknaden världens längsta köer? Hyressättningssystemet är invecklat, det är flera lagar som samspelar. Linda Jonsson, analytiker på Veidekke, förklarar på ett pedagogiskt sätt hur hyressättningssystemet fungerar i praktiken och vad hon tycker bör förändras.

”Det råder full avtalsfrihet. […] Utgångspunkten är att hyran förhandlas fritt mellan hyresvärd och hyresgäst, det brukar ske med hjälp av en organisation som vanligtvis är Hyresgästföreningen.” Så sa Erika P Björkdahl, docent i civilrätt vid Uppsala Universitet, i samband med Hyreskommissionens seminarium i tisdags.

Under seminariet påstods att lagstiftaren av omsorg för hyresvärden hade varit snäll och gjort det möjligt att höja hyran under pågående avtal genom bruksvärdessystemet, en möjlighet som inte finns vid andra civilrättsliga avtal. Erika missar helt poängen. Avtalsfriheten är inskränkt av besittningsrätten, hyresavtal kan i stort sett endast slutas för all framtid. Att skriva ett avtal på den tidshorisonten som bestämmer priset på ett sätt som garanterar en rimlig avkastning på sikt är i stort sett omöjligt utan indexuppräkning. Vid svenska hyresavtal tillämpas inte indexuppräkning utan istället har lagstiftaren gett hyresvärden rätt att förhandla hyran årligen med restriktionen att hyran måste vara skälig vilket garanteras genom bruksvärdessystemet.

Låt mig ge ett pedagogiskt exempel. Om en kund vill hyra en bil skrivs ett avtal på den tid som kunden och ägaren kommer överens om, låt oss säga en vecka. Om kunden sedan vill hyra bilen ytterligare en vecka förhandlar kunden och ägaren på nytt och kommer parterna överens så skriver de ett nytt avtal med ett nytt pris. Den möjligheten saknar hyresvärden på grund av besittningsrätten och därmed råder inte avtalsfrihet på hyresmarknaden.

Tillsammans innebär besittningsrätten och bruksvärdessystemet att hyresgästen har rätt att bo kvar till en skälig hyra och att hyresvärden har rätt till en rimlig avkastning baserad på en skälig hyra. Så vad är då problemet med det svenska hyressättningssystemet?

1978 kompletterades bruksvärdessystemet med hyresförhandlingslagen. Lagen tvingar hyresvärden att förhandla med hyresgästen som av praxis företräds av Hyresgästföreningen om inte hyresvärden och hyresgästen skriftligen kommit överens om något annat. En sådan överenskommelse får träffas först efter att hyresförhållandet varat i tre månader. Det innebär i praktiken att hyresgästen alltid har rätt till förhandling, något som hyresgästen av kommande skäl inte kommer att avsäga sig frivilligt.

Genom hyresförhandlingslagen flyttas tyngden från bruksvärdessystemet och den skäliga hyran till förhandling mellan två parter varav den ena inte har några som helst incitament att släppa igenom en hyreshöjning. Bristen på en oberoende tvistelösning gör därmed att förhandlingarna ofta strandar vilket ger hyresvärden tre alternativ; att inte höja hyran alls, att acceptera Hyresgästföreningens bud eller att ta ärendet till hyresnämnden för skälighetsprövning enligt bruksvärdesprincipen.

Så varför tar inte fler hyresvärdar sina ärenden till hyresnämnden? Jo för i hyresnämnden testas varje enskilt fall separat vilket är en tidskrävande process men framförallt är ”skälig hyra” inte det man förväntar sig. Skälig hyra bestäms genom en jämförelse med likvärdiga lägenheter vars hyra har satts genom förhandling. Det innebär att om fastighetsägaren tar sitt ärende till hyresnämnden fastställs en hyra som är likvärdig den hyra som hyresvärden hade fått i förhandling med Hyresgästföreningen. I praktiken innebär det att fastighetsägaren inte har tre alternativ utan två; att inte höja hyran eller att acceptera Hyresgästföreningens bud.

I mars i år meddelade Hyresgästföreningens tidning Hem & Hyra att inflationen låg på 1,7 procent, löneökningarna kring 2,5 procent och att de därför var mycket nöjda med att hyresförhandlingarna landade i en genomsnittlig ”hyreshöjning” på 0,68 procent. Vilket i reala termer innebär en sänkning av hyran. Precis som föregående år.

För varje år som går pressas hyrorna allt längre från vad marknaden är beredd att betala. Därmed minskar viljan att investera både i befintliga och nya hyresrätter. I kombination med att incitamenten att flytta blir allt mindre växer de redan milslånga bostadsköerna; unga tvingas att bo kvar hemma, köpa svarta hyreskontrakt eller att sluta osäkra andra- och tredjehandsavtal.

Erika hade rätt i en sak, och det är att okunskapen kring hyressättningssystemet är stor och att många som förespråkar marknadsmässiga hyror inte riktigt vet hur det ska genomföras. Därför tänkte jag avsluta med att presentera mina personliga slutsatser.

En oberoende tvistelösning är bra men som ensam reform löser det inte alla knutar. Vad som är skälig hyra behöver baseras på vad marknaden tycker att bostaden är värd, inte på vad en hyresgäst med evig besittningsrätt känner för att betala. På vissa håll skulle det leda till stora hyreshöjningar vilket kan utgöra ett skäl att indexera hyran men också att se över bostadsbidragen så att dem som drabbas hårdast kompenseras.

Ett reformerat hyressättningssystem skulle göra bostadsköer ett minne blått, det skulle utradera den idag utbredda svarthandeln med hyreskontrakt och minska andelen osäkra hyresavtal. Hyresrätten har en mycket viktig roll att spela på bostadsmarknaden, en roll som den endast kan fylla om hyressättningssystemet förändras så att det möjliggör marknadsmässiga hyror.

Linda Jonsson, analytiker Veidekke Sverige

(Åsikterna är skribentens egna)