Den socialdemokratiska rapporten ”en ny social bostadspolitik” saknar en vision om bostädernas och städernas kvalitet. ”Ska vi återigen ’bygga en miljon bostäder på 10 år’ då måste en stadsbyggnadsvision vara vägledande för byggandet”, skriver Stellan Lundström, Professor emeritus i fastighetsekonomi, KTH. Stellan Lundström välkomnar dock arbetsgruppens i grunden positiva syn på det ägda boendet och framhåller att digitaliseringen kan vara på väg att röja väg för nya affärsmodeller som ställer gamla föreställningar på ända.
Socialdemokraterna presenterade den 13 juni en omfattande rapport: ”En ny social bostadspolitik – förslag och politisk fördjupning från den socialdemokratiska expertgruppen.” Mina här återgivna personliga reflexioner med anledning av nämnda rapport baseras på ett utvecklingsarbete som bedrivs vid KTHs institution för Fastigheter och byggande under rubriken Bostad 2.0. Den ledande devisen har här varit ”En bostadsmarknad för alla”. Den meningen betyder bland annat att merparten av hushållen ska klara av att agera själva på bostadsmarknaden. Fokus är på de enskilda hushållens bostadskarriärer. Bostadspolitiken ska utformas så att alla hushåll kan komma in på bostadsmarknaden och göra bostadskarriär.
En första observation är att nära 95 procent av alla bostadsbyten sker i beståndet. Bostadspolitik uppfattas av många vara liktydigt med byggpolitik, men vi måste sätta ett ökat fokus på utnyttjandet av det existerande beståndet. Det innebär att vi måste diskutera inlåsningseffekter och rörlighet som har många ansikten och orsaker: Låg fastighetsskatt och bostadshyror under marknadsnivån gör det billigt att bo kvar samtidigt som skatten på reavinst uppfattas göra det dyrt att flytta. De över tid ökade Kraven på kontantinsats och amortering stänger framför allt ute ungdomar och invandrare från ägarmarknaden. Dessutom sällan diskuterat är att restriktioner för tillfällig andrahandsuthyrning av bostadsrätter minskar lägenhetsutbudet för permanentboende. Tydligt är att vi i ett samlat sammanhang måste diskutera vilka incitamentsstrukturer för rörlighet som finns inbyggda i våra olika institutionella system.
En utmaning är finansieringen av hushållens första bostad och flyttande i unga år. Tydligt är då att Riksbanken och Finansinspektionen vill att vi i högre utsträckning ska finansiera lägenhetsförvärv med eget kapital. Med de prisnivåer som råder i storstäderna så räcker ett bosparande med en tusenlapp i månaden plus eventuell skattesubvention inte långt och varje typ av åtgärd för att öka det egna kapitalet har ekonomisk effekt först på lång sikt. Men nog så viktigt är att utveckla en sparkultur hos ungdomsgenerationerna.
Som fristående betraktare är det svårt att förstå den politiska vänsterns starka prioritering av hyresrätten! Hyresrätt är i särklass den dyraste upplåtelseformen att bo i med full service och boendet skiljt från ägandet vilket tenderar att ge relativt sett höga kostnader för såväl drift som underhåll och kapital. Samtidigt är hyresrätten under de senaste 50 åren gigantiska ekonomiska förlorare jämfört med äganderätten. Inflationsvinsterna har för belånade fastighetsägare varit betydande under 1970- och 1980-talen. Samtidigt kom hyresgästerna i kläm vid genomförandet av den stora skattereformen 1991. Sen 1990-talets slut har dessutom ett par tusen miljarder kronor tillfallit det ägda beståndet genom värdestegring. Med visst fog kan vi hävda att upplåtelseformerna bidragit till en gigantisk förmögenhetsomfördelning och utgångspunkt för en socioekonomisk snedfördelning. Tror vi på en långsiktig ekonomisk tillväxt då bör en allt större del av den sociala bostadspolitiken baseras på äganderätten som upplåtelseform.
Under hela min snart 40 åriga akademiska karriär har jag bevistat många seminarier där former för och effekter av marknadshyra varit ett ämne för mötet. Argumenten för och mot är också välkända. Det nya som nu tillstött är digitaliseringen och en ny typ av företag som utvecklar affärsmodeller där drift och underhåll paketeras om av företag som inte har sin kärnverksamhet i bostadsbranschen. Vi kan med god fart vara på väg att införa en kapitalbaserad ”kallhyra” i bostadssektorn och kanske den hyran också paketeras om och säljs till någon riskkapitalist!
När Boverket lägger fram sina byggprognoser är det en del som vill göra en jämförelse med hur miljonprogrammet genomfördes med en konsekvent politik avseende hyressättning och statlig/kommunal finansiering. Det man gärna glömmer är att bostadsbyggandet under miljonprogrammet och en tid därefter genomfördes utan strikta lönsamhetskrav. Mycket talar för att de hyreshus som byggdes under miljonprogramet var företagsekonomiska förlustobjekt med dagens ekonomiska måttstockar. Samsynen vad gäller värderingsmodeller och riskhänsyn är idag stor mellan värderare, kreditbedömare, byggherrar och revisorer. Samsynen är så stor att vi i vissa fall kan se modelltillämpningen som ett hinder för ett önskvärt bostadsbyggande. Samtidigt är de som placerar våra pensionspengar i bostadssektorn väl medvetna om vilka förräntningskrav man kan ställa med hänsyn till risk.
En rapport om grundläggande social bostadspolitik borde ha ett särskilt avsnitt om stadsbyggande. Risken är annars att vi fastnar i husens ekonomi och inte ser helheten. Ska vi återigen ”bygga en miljon bostäder på 10 år” då måste en stadsbyggnadsvision vara vägledande för byggandet. Risken är ändå att vi fastnar i dagsaktuella tekniskt/ekonomiska frågor som direkt rör hushållens plånbok. Nära till är då att vi bygger ”billiga bostäder”. Visst ska vi också ha enkla bostäder men merparten av lägenheterna och husen ska bidra till miljöer som ska vara attraktiva i decennier.
Drar vi nu bostadsmarknadens reformering i långbänk så är risken att verkligheten inner ifatt och förbi. Digitaliseringen och artificiell intelligens står för dörren och kommer att snabbt förändra hur vi nyttjar bostäder, lokaler och det offentliga rummet.