Att lösa hyressättningssystemets problem borde ligga i Hyresgästföreningens intresse

En oberoende tvistelösning med tydliga direktiv om vad hyran ska baseras på går inte att jämföra med en oberoende ordförande i Hyresmarknadskommittén. Det nuvarande hyressättningssystemet har inbyggda systemfel, att lösa dem borde ligga också i Hyresgästföreningens intresse. Det skriver Nathalie Brard och Tomas Ernhagen i sin slutreplik.

I en replikvårt tidigare inlägg här på Bostadspolitik.se hyllar Hyresgästföreningens (HGFs) förhandlingschef Erik Elmgren det nuvarande kollektiva förhandlingssystemet och hävdar dessutom att det redan idag fungerar på det sätt vi önskar. Det är ett märkligt sätt att bemöta kritiken från såväl allmännyttiga som privata fastighetsägare. Genom att sopa problemen under mattan, kommer vi bara öka det utanförskap som redan idag är akut. Är det verkligen detta Hyresgästföreningen vill använda sin maktposition till.

I vårt inlägg beskriver vi bland annat den årliga hyresförhandlingens inbyggda systemfel, som beror på att det saknas såväl regler som anger på vilka grunder förhandlingen ska bedrivas som en oberoende tvistelösning som tar vid om parterna inte lyckas komma överens. Följden blir att HGF dels inte behöver motivera sina bud, dels lugnt kan vänta ut sin motpart. Om fastighetsägaren inte accepterar budet, händer inget annat än att, den så kallade, förhandlingen rullar på utan slut. Så länge den pågår ligger hyran still. Förr eller senare måste fastighetsägaren acceptera HGFs bud. Det är precis så galet som det låter. Så har det kunnat fortgå år efter år.

För den som anser att det behövs fler hyresrätter är denna ordning minst sagt oroande. Att intäkterna (hyran) faller samtidigt som kostnaderna ökar (bland annat till följd av stigande räntor och försämrade ränteavdrag) är en mycket dålig signal för den som funderar på att investera sitt kapital i hyresrätter. Det är därför Fastighetsägarna och SABO anser att hyresförhandlingarna ska fungera ungefär som på arbetsmarknaden, det vill säga som en förhandling mellan jämbördiga parter med någon form av oberoende tvistelösning som tar över om förhandlingarna låser sig.

Elmgren har en annan uppfattning. Vi kan förstå det. Det måste vara svårt att släppa ifrån sig den maktposition som följer av förhandlingsvetot. I sin replik talar han visserligen om att parterna ska se till att ”vi har ändamålsenliga tvistlösningsmekanismer”. Att denna ska vara oberoende har han dock ingen förståelse för. Det riskerar, enligt Elmgren, att leda till utfall som inte gör någon av parterna nöjd.

Som bevis för sitt resonemang tar han upp det beslut Hyresmarknadskommittén (en partsammansatt tvistelösning för SABO-företag) nyligen fattade avseende de tre allmännyttiga bolagen i Stockholm. I den övningen tillsattes en oberoende ordförande. Beslutet innebar att hyresnivån under 2018 höjs med 1,3 procent. Om Riksbankens inflationsprognos slår in kommer nivån därmed att sänkas med 0,5 procent i reala termer. Tidigare under våren genomförde HMK motsvarande process med de stora allmännyttorna i Göteborg, utan någon oberoende ordförande. Höjningen blev 1,2 procent. Uppgörelserna ligger därmed på ungefär samma nivåer som övriga uppgörelser i landet.

Varför blev det inte någon större skillnad när den oberoende ordföranden kallades in? Svaret är att det beror på det faktum att det inte finns något regelverk som anger på vilka grunder besluten i HMK (eller i andra årliga förhandlingar) ska fattas. Då kommer de överenskommelser som redan är gjorda att bli styrande. Problemet är att dessa är bestämda med HGFs veto som grund. Därför räcker det inte med att kalla in en oberoende ordförande.

Om Elmgren verkligen menar allvar med att han vill värna det kollektiva förhandlingssystemet, måste han tänka om på den punkten. Detta är inte troligt. Istället tar han på sig Doktor Pangloss hatt och hävdar att vi lever i den bästa av världar när han skriver att mycket kapital söker sig till den svenska bostadshyresmarknaden och att det inte skulle ske om Fastighetsägarnas beskrivning av tillvaron varit riktig.

Då har han missförstått varför det investerats kapital i hyresrätter. Det har inte med den kollektiva förhandlingsteatern att göra. Orsaken är istället att marknadsräntorna har fallit trendmässigt i Sverige sedan mitten av 1990-talet. Tillsammans med urbaniseringen har detta drivit upp fastighetsvärdena i våra expansiva städer. Hyresfastigheter har fått god draghjälp av utvecklingen på bostadsrättsmarknaden, eftersom hyresrätter kan ombildas till bostadsrätter. När räntan på statsobligationer dessutom föll mot nollstrecket efter Lehman Brothers kollaps för ett decennium sedan, styrdes dessutom stora delar av pensions- och försäkringbolagens investeringar över till fastighetsmarknaden.

Nu har dessa drivkrafter – fallande räntor och stigande bostadsrättspriser – kommit till vägs ände. Räntorna har redan börjar stiga och oron på bostadsrättsmarknaden är stor. Detta kommer att få betydelse för möjligheten att finansiera alla de bostäder som måste byggas och det gör att den redan akuta situationen på bostadsmarknaden kommer att bli ännu mer akut. I en sådan situation går det inte längre att betrakta bostadsinvesteringar som ett självspelande piano, som spelar på oavsett vad som händer i dess omvärld. Så fungerar det inte. I en sådan värld kommer utvecklingen av den enda intäkten, det vill säga hyran, bli mycket viktig för den som funderar på att investera sina pengar i hyresrätter.

För den som värnar hyresrättens framtid är läget akut. Det är därför vi är så måna om att snabbt anpassa det nuvarande kollektiva förhandlingssystemet så att det verkar för, snarare än mot, hyresrättens framtida utveckling. Det borde även ligga i Elmgrens och hans organisations intresse.

Nathalie Brard, Chef hyresmarknad, Fastighetsägarna
Tomas Ernhagen, Chefekonom, Fastighetsägarna

1 kommentar

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

  1. Rubriken är helt rätt. Hyresgästorganisationerna är de som borde vilja komma till en lösning men jag blir trött på det här eviga tjafsandet om ’förhandling’ och ’oberoende’ personer och ’hyresmarknadskommitten’. Hör ni inte att det låter precis som Sovjetunionen?

    http://aktiepappa.blogspot.se/

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.