Att blanda upplåtelseformer vid nyproduktion är inte nog för att minska segregationen. Idag är det bara en tredjedel av stockholmarna som har de inkomster som krävs för att få hyra en nyproducerad lägenhet av en privat fastighetsägare. Ca 60 procent av stockholmarna klarar Stockholms kommunala bostadsbolags inkomstkrav. Det skriver Linda Lövgren, bostadsanalytiker, WSP Analys & Strategi.
Bygg billiga hyresrätter brukar vara ett vanligt ledord för att lösa bostadsbristen. Blandade upplåtelseformer är ofta en vanlig lösning vid planering av nya områden, som gärna ska vara socialt och ekonomiskt hållbara. Problemet är att det är mycket få som har råd med en nybyggd hyresrätt.
Jag har gjort beräkningar som utgår från inkomstfördelningen enligt SCB och hyresnivåer på nyproducerade hyresrätter enligt Bostadsförmedlingen i Stockholm. Dessa beräkningar visar att endast 5 % av Stockholmarna kan vara säkra på att ha inkomster som räcker till att hyra en nyproducerad hyresrätt i Stockholm.
En tredjedel har råd att hyra vissa storlekar av nyproducerade hyresrätter. Två av tre stockholmare har inte de inkomster som krävs för att hyra en nyproducerad hyresrätt. Detta under förutsättning att kraven på hyresgästen är att bruttoinkomsten ska vara tre gånger årshyran, vilket är det vanligaste kravet hos privata bostadsbolag. Det förekommer även krav på att hyresgästen ska ha bruttoinkomster som är fyra eller till och med fem gånger årshyran. Det är också mycket olika mellan hyresvärdarna om man accepterar två personers inkomst som utgångspunkt för hyresgästprövningen eller om man kräver att en person ska klara hela inkomstkravet själv.
Utöver inkomstkraven finns andra vanliga krav som är svårare att räkna på. Det är mycket vanligt med krav på fast anställning, något som blir allt mer ovanligt på dagens arbetsmarknad. Vidare är det mycket sällsynt att personer som har betalningsanmärkningar, hyresskulder, för stora familjer och stor andel bidrag accepteras som hyresgäster. Detta bidrar till att en relativt stor andel av befolkningen har svårt att överhuvudtaget få ett fast kontrakt för en hyresrätt. Goda boendereferenser är också ett vanligt krav, något som är svårt att få om man inte har haft en bostad innan.
För cirka tre år sedan införde Stockholms stads bostadsbolag nya hyresgästkrav, som innebär att hyresgästen ska ha en viss summa pengar kvar när hyran är betald. För 2017 var beloppet 4 734 kr för en person. Det har medfört att betydligt fler har möjlighet att hyra en lägenhet hos dem. Nu har fyra av tio Stockholmare råd att hyra en nyproducerad hyresrätt hos Stockholms stads bostadsbolag. En fjärdedel har råd att hyra vissa storlekar av hyresrätterna och en tredjedel av stockholmarna har inte råd att hyra en ny lägenhet alls. Hos Stockholms stads bostadsbolag är även kraven som inte är inkomstrelaterade lite annorlunda. Till exempel accepterar man personer som har betalningsanmärkningar, försörjningsstöd eller andra bidrag under vissa förutsättningar.
Källa: Bostadsförmedlingen i Stockholm, SCB och WSP.
Nu kanske någon invänder att de här beräkningarna är gjorda på nuvarande höga hyresnivåer och att statliga investeringsbidrag kommer lösa problemet med att få har råd med en ny hyresrätt? Tyvärr är det så att även med statliga investeringsbidrag kommer en stor andel av befolkningen inte ha råd med nya hyresrätter. Om nya hyresrätter med statliga investeringsbidrag skulle byggas i Stockholm (vilket inte skett ännu), så leder det till att endast två av tio Stockholmare kan vara säkra på att ha råd med en ny hyresrätt om det är standardkrav att hyresgästen ska tjäna tre gånger årshyran brutto. Men om kraven däremot är desamma som Stockholms stads bostadsbolag, så kan sju av tio Stockholmare vara säkra på att ha råd med en ny hyresrätt. Förutsättningarna är att det byggs lägenheter som är mindre än vad som byggs nu. Lägenheterna får vara maximalt 70 kvadratmeter stora för att kunna få ta del av hälften av investeringsbidraget och hela investeringsbidraget går endast ut till lägenheter som är mindre än 35 kvadratmeter.
Sammanfattningsvis kan man säga att det inte går att lösa bostadsbristen genom att ”bygga billiga hyresrätter”, eftersom många inte har råd att hyra nya hyresrätter. Dels är det inte så enkelt att planera för ekonomisk hållbarhet i nya stadsdelar genom att erbjuda blandade upplåtelseformer. Dels spelar vilka krav som hyresvärden ställer på hyresgästen stor roll för vem som har möjlighet att flytta in.
Om man ska våga sig på några rekommendationer så borde privata bostadsbolag regelbundet se över sina hyresgästkrav så att de hamnar på rätt nivå, för att minimera hyresskulder och få bra hyresgäster utan att utesluta en för stor del av kunderna. För kommunala bostadsbolag i andra kommuner som ännu inte sänkt sina hyresgästkrav kan det vara en god idé att införa lägre hyresgästkrav, då det gör en tydlig skillnad i vilka som har möjlighet att flytta in i en ny hyresrätt. Ett råd till politiker är att det är dags att inse att det inte är möjligt att enbart planera för blandade upplåtelseformer vid nyproduktion för att få till socialt och ekonomiskt hållbara områden utan det krävs också andra politiska åtgärder.
Många fastighetsbolag som kräver ”fast anställning” anser inte att pension är en fast anställning. Pension går definitivt inte att bli uppsagt från så det om något borde betraktas som en ”fast anställning”.
Och dessutom är det vissa fastighetsägare som inte godkänner bostadstillägg för pensionärer resp vanligt bostadsbidrag som inkomstunderlag.
Håller med att det är orimligt med så höga hyror vi har för nyproduktion speciellt här i sthlm.Men det stora problemen vi har här i sthlm är alla 2 a 3 e hands uthyrningarna som kommunala bostadsbolag inte bryr sig något om.Skulle vi få koll på det skulle det bli betydligt fler lediga bostäder här i sthlm men just nu så skor sig så många på den svarta bostadsuthyrningen och ingen gör något åt det ….