Årets bolånerapport – en ökad motståndskraft men fortsatt bekymrade myndigheter

Årets bolånerapport visar att de svenska hushållens belåningsgrad sjunker och att deras förmåga att betala sina räntekostnader också om räntorna stiger är goda. Trots det skriver finansinspektionen att de är fortsatt oroliga för hushållens skuldsättning. En obefogad oro skriver Ted Lindqvist, VD på analysföretaget Evidens.


Finansinspektionen publicerar årligen en bolånerapport där utvecklingen av hushållens skulder studeras. Vårens rapport heter Bolånerapporten 2018 och finns på Finansinspektionens hemsida. Huvudsyftet med rapporten är att förstå om hushållens skuldsättning utvecklas på ett problematiskt sätt och därigenom ställer krav på olika typer av åtgärder. En genomläsning visar att hushållen blir allt mer motståndskraftiga men att myndigheten trots det är fortsatt bekymrad.

Fallande belåningsgrader och ökad motståndskraft
Analysen baseras på ett stort stickprov med data från 28 000 nya bolån som beviljades av bankerna under tidig höst 2017. Resultatet som presenteras i årets rapport kan sammanfattas i ett antal punkter:

  • Nya bolånetagares genomsnittliga belåningsgrad har minskat de senaste åren och var 63 procent 2017. I den totala stocken av bolån har belåningsgraden minskat under flera år och var 55 procent. Andelen eget kapital i bostadsmarknaden är alltså nästan 50 procent.
  •  Andelen hushåll som amorterar och den genomsnittliga storleken på amorteringarna ökade efter amorteringskravet 2016 och låg kvar på samma nivåer 2017. Nästan alla hushåll med hög belåningsgrad amorterar.
  • Hushåll med nya bolån som omfattas av amorteringskravet lånar mindre och köper billigare bostäder än vad de skulle ha gjort utan amorteringskravet.
  • Det kanske viktigaste resultatet: stresstester visar att hushåll med nya bolån har goda marginaler för att klara betalningarna på sina bolån. En ökande och överväldigande majoritet av hushållen klarar stigande räntor och arbetslöshet utan att få underskott i sin månatliga budget jämfört med tidigare år. Hushållens motståndskraft tyder på en mycket liten risk för att bankerna ska få omfattande förluster till följd av hushållens bolån.

Man skulle därmed kunna tro att FI:s slutsats är att hushållens bolån inte utgör en ökad risk för samhällsekonomin, snarare minskad eftersom belåningsgrader faller och motståndskraften mot störningar i form av stigande räntor, fallande priser eller ökad arbetslöshet bland hushållen ökar. Den ökande motståndskraften beror dessutom till väsentliga delar på att just kreditprövningen stramats åt med skärpt tillämpning av bankernas KALP-kalkyler och implementering av självpåtagna skuldkvotstak. Dessa skärpningar innebär att det krävs en starkare hushållsekonomi än tidigare för att ett lån ska beviljas. Trots detta är Finansinspektionen bekymrad.

Skuldsättning påstås fortfarande vara för hög – men inga belägg
Budskapen som förmedlas är istället att hushållens skulder fortsätter att öka (alltför) snabbt och att (för) många nya bolånetagare har en (alltför) hög skuld. Dessutom påstås att bostadsrättsföreningars skulder är ett viktigt analysområde. Den sammanfattande slutsatsen som FI drar är att det skärpta amorteringskravet behövs för att dämpa utvecklingen.

FI:s slutsats att skulderna växer för fort baseras på att skuldkvoten (skulder i relation till ett års disponibla inkomster) ökat något för nya bolånetagare mellan 2016 och 2017. Detta tar myndigheten som intäkt för att läget är fortsatt allvarligt. Men rapportens data visar att ökningen är liten och att trenden med snabbt ökande skuldkvoter tycks brutits redan 2016. Det saknas helt en analys av varför nuvarande skuldkvot skulle vara problematisk. Dessutom kan man visa att skuldkvotsmåttet är ett dåligt mått på risker kopplade till skuldsättningen, det finns mycket bättre mått.

I rapporten påstås att högt skuldsatta hushåll skulle dra ner sin konsumtion så mycket vid en kris att konsumtionen bland hushållen skulle falla så mycket att krisen av detta skäl förstärks påtagligt. Men andelen högt skuldsatta i relation till alla hushåll är relativt liten, mindre än 10 procent. Många hushåll har inga lån alls och en stor andel med lån, ofta hushåll som haft sin bostad länge, har låg skuldsättning. Myndigheten redovisar inga belägg för att denna lilla grupp av högbelånade hushåll skulle minska sin konsumtion i sådan utsträckning att den totala konsumtionen påverkas kraftigt. Myndighetens farhågor borde dessutom modereras av att hushållssparandet samtidigt är rekordstort.

Att många nya bolånetagare skulle ha en alltför hög skuldsättning är också svårt att förstå när resultatet av myndighetens stresstester analyseras. Om många nya bolånetagare har för stor skuld i förhållande till sin betalningsförmåga skulle det visa sig genom att motståndskraften mot exempelvis högre räntor skulle minska. Men data visar att det är precis tvärtom, den ökar. Och andelen hushåll med små marginaler i sin hushållsekonomi när nödvändiga utgifter, inklusive ränta och amortering är betalda, är mycket liten och har dessutom minskat kraftigt efter det första amorteringskravet. Ekonomiskt svaga hushåll får helt enkelt inte låna.

I rapporten uttrycks också oro över bostadsrättsföreningarnas skulder. Men det är viktigt att komma ihåg att föreningens skuld och priset på en enskild bostad hänger ihop och är kommunicerande kärl. Höga skulder i en förening ger högre avgifter och därmed lägre pris och lägre skuld hos hushållet. Att ensidigt dra slutsatser av föreningarnas skulder är därför svårt. Mycket talar dessutom för att föreningarnas skulder är låga sett i ett historiskt perspektiv och i relation till marknadsvärdet på de enskilda bostäderna.

Sammantaget ger rapportresultaten inte något tydligt stöd för Finansinspektionens slutsats att det skärpta amorteringskravet behövs. Tvärtom kan det mycket väl vara så att hushåll som binds av alltför stora fasta utbetalningar kan få en mindre motståndskraft och flexibilitet i sin ekonomi än om sparande sker i mer likvida sparformer.

Ett amorteringskrav på tre procent ger samma effekt som en räntehöjning på 4,3 procentenheter (före skatt). Detta får naturligtvis i kombination med bolånetaket betydande effekter på efterfrågan och leder till minskad nyproduktion av bostäder. Det leder dessutom till fördelningseffekter där hushåll med mindre marginaler och med litet sparkapital ställs allt längre från den ägda bostadsmarknaden. Välbeställda hushåll kan däremot öka sin bostadskonsumtion när priserna faller. Dessa effekter diskuteras inte alls i rapporten.

Det är avslutningsvis svårt att se hur de närmaste årens befolkningstillväxt och politiska mål om bostadsbyggande är förenliga med myndighetens politik och retorik. Enligt SCB ska befolkningen öka med ca 1 miljon invånare de närmaste 10 åren. Huvuddelen dessutom i storstäder och tillväxtorter med de högsta priserna. För detta krävs betydande bostadsinvesteringar som till väsentliga delar måste finansieras med lån. Samtidigt, om man försöker tolka myndighetens målsättningar, ska dessa investeringar helst ske utan att skuldkvoten ökar nämnvärt. Frågan är hur det ska gå till? Men den frågan kanske inte i första hand ska riktas till Finansinspektionen utan till politikerna.

Ted Lindqvist, VD Evidens

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.