Det krävs en oberoende tvistelösningsfunktion

Hyresmarknadskommittén(HMK) är inte ett föredöme. Vi vill ha en oberoende tvistelösningsfunktion. Det är bara så det kollektiva förhandlingssystemet kan fungera som det ursprungligen var tänkt att göra. Det skriver Nathalie Brard och Tomas Ernhagen från Fastighetsägarna.


I två tidigare inlägg här på Bostadspolitik.se har kristdemokraternas bostadspolitiska talesperson Caroline Szyber och Hyresgästföreningens förhandlingschef Erik Elmgren, tagit upp konkreta frågor av stor relevans för hyressättningssystemets framtid. Det är välkommet att debatten äntligen har lämnat de ideologiska skyttegravarna för att fokusera på konkreta genomförbara förslag.

Caroline Szyber sätter i sitt inlägg fingret på ett av hyressättningssystemets största problem, Hyresgästföreningens (HGFs) veto i de årliga förhandlingarna om den allmänna hyresnivån. Existensen av detta veto förnekades länge utåt av HGFs företrädare. Erik Elmgrens replik tyder på att detta inte längre är fallet. Det är i så fall bra. I längden måste det vara svårt att förneka det uppenbara. Eftersom systemet saknar en fungerande tvistelösning, förändras hyresnivån med noll procent (!) om inte parterna kommer överens. I praktiken tvingas fastighetsägarna därmed att acceptera den höjning som HGF erbjuder, oavsett hur låg den är.

Att Elmgren och hans organisation nu äntligen insett att en fungerande förhandling kräver att tvister kan lösas är positivt. Däremot är det fortfarande högst oklart om han anser att denna tvistelösningsfunktion ska vara oberoende från parterna, i likhet med medlingsinstitutets ställning på arbetsmarknaden. Det faktum att han hävdar att Hyresmarknadskommittén (HMK) ”fungerar mycket väl avseende tvister i de årliga hyresförhandlingarna mellan de kommunala bolagen och Hyresgästföreningen”, tyder inte på detta. Det är i så fall olyckligt. Företrädare för de kommunägda bostadsbolagen känner, trots existensen av HMK, samma frustration som privata fastighetsägare. Det är inte konstigt. HMK är nämligen inte en oberoende instans. När ett ärende hänskjuts till HMK innebär det därför i praktiken inte mycket mer än att parterna går från ett förhandlingsbord till ett annat. Att en mycket stor majoritet av de kommunala bostadsbolagen upplever att HGF har ett veto (vilket framgår av en rapport från Boverket) är därmed inte förvånande.

Till skillnad från vad Elmgren hävdar, har dessa problem i högsta grad infekterat den senaste förhandlingsomgången. I landets två största städer, Göteborg och Stockholm, har några överenskommelser avseende 2018 års allmänna hyresnivå ännu inte träffats, varken på den kommunala eller den privata sidan.

Om parterna kan komma överens om att införa en oberoende tvistelösningsfunktion, skulle de årliga förhandlingarna kunna resultera i överenskommelser som ger rimliga förutsättningar för hyresrättens framtid. Elmgrens inlägg inger dock inte några större förhoppningar. I så fall behöver lagstiftningen kompletteras på den punkten. Det är kanske den enklaste vägen.
Men det är inte endast i de årliga förhandlingarna som HGF har ett veto. Ett motsvarande veto finns när det gäller hyressättningen i nyproduktion. Den fastighetsägare som vill ha en kollektivt förhandlad bruksvärdeshyra hyra måste få HGFs godkännande. HGF godkänner sällan, för att inte säga aldrig, en nivå som gör det möjligt för fastighetsägaren att bygga huset. I ett försök att lösa detta problem har systemet kompletterats med så kallad kollektivt förhandlad presumtionshyra. Det innebär att fastighetsägaren ska kunna få en hyra som täcker byggkostnader och en mindre vinst. Tyvärr måste även denna hyra godkännas av HGF innan huset är färdigställt och hyresgästerna flyttar in. På attraktiva orter har systemet inte fungerat då de hyror som HGF godkänner helt enkelt är för låga. Det är därför fastighetsägare, såväl privata som kommunala, i stor utsträckning valt att lämna det kollektiva förhandlingssystemet och istället valt individuellt förhandlade hyror.

Szybers lösning på problemet är att tillåta fri hyressättning i nyproduktionen. Ett alternativ är naturligtvis att ta bort HGFs veto även i den processen genom att göra det möjligt för fastighetsägare att få hyran prövad av en oberoende instans innan huset uppförs. Även detta skulle kunna lösas med en komplettering av lagstiftningen.

Med några enkla pennstreck skulle vi alltså kunna få det kollektiva förhandlingssystemet att fungera som det var tänkt. För de var väl aldrig politikernas tanke att en part, med hjälp av veton, skulle kunna driva igenom sin vilja utan hänsyn till hyresrättens framtid. Det är nog så enkelt att politikerna inte insåg att det system som etablerades för över 40 år sedan gav HGF den möjligheten. Det är beklagligt. Hade politikerna insett det, hade vi haft fler hyresrätter i dag, i synnerhet på attraktiva orter där den svaga hyresutvecklingen har lett till ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter. I Stockholms innerstad har förändringen varit dramatisk. När det kollektiva systemet infördes utgjorde hyresrätten 90 procent av flerbostadsbeståndet. Idag närmar sig den nivån 30 procent.

Nathalie Brard, Chef hyresmarknad, Fastighetsägarna
Tomas Ernhagen, Chefekonom, Fastighetsägarna

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.