Därför måste vi skilja på hyrt och ägt boende

Bostadspolitiken kan inte kretsa kring omöjliga jämförelser av skatteregler. Tydliggör varje upplåtelseforms fördelar och risker. Skapa attraktivare regler för alla. Det skriver Sofie Wilhelmsson, skatteexpert på Sveriges Byggindustrier.


Vi backar bandet till 2016. Som nyanställd på Sveriges Byggindustrier blev min första arbetsuppgift att kommentera en rapport som jämförde skatteregler för bostads- och hyresrätter. Jag kunde inte ens förstå frågan. Att äga och hyra är juridiskt skilda företeelser. Rapportens utgångspunkt var obegriplig efter mer än tio år som jurist och skatterådgivare. Samtidigt har jag kommit att inse hur självklar den är för andra. Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägarna framhåller på olika sätt att hyresrätten är skattemässigt missgynnad.

Men varför jämföra regler för hyrt och ägt med varandra?
I alla andra sammanhang skiljs det mellan ägande- och hyresrätt. Det är inte ens en kontroversiell fråga. Inneboende som på eget bevåg målar om köket får sannolikt problem med värden. Hyresgäster har normalt sett vare sig ansvar eller rätt att göra renoveringar. Hyresrättens stora fördel är att den är ett fullserviceboende. Det egna ansvaret är minimalt. Som hyresgäst kan du också flytta utan några större ekonomiska konsekvenser, mer än att hyran blir högre eller lägre.

Den som äger sin bostad måste stå för underhåll och renoveringar. Med ansvaret kommer friheten att bygga om, dela av, hyra ut eller sälja. Däremot är ägt boende inget fullservicealternativ. Att flytta medför också ekonomiska konsekvenser. Många drar sig t.o.m. för att byta boende. Den ekonomiska risken är för stor. En bidragande orsak är beskattningen av kapitalvinster och förluster hänförliga till bostäder, som gör att flytten blir för dyr.

Summa summarum: Att äga innebär stora möjligheter, men också stora risker. Att hyra innebär färre möjligheter, men också färre risker. Därför blir en jämförelse av regelverken enbart missvisande. Det kan inte ens liknas vid att jämföra äpplen och päron, utan snarare liknar det en jämförelse av potatis och pelargoner – båda börjar på P men där tar likheterna stopp.

Det går inte att jämföra och hänsyn till samtliga parametrar som påverkar beskattningen av fastighetsbolag, hyresgäster, bostadsrättsföreningar och ägare till bostadsrätter eller småhus.

Att som Hyresgästföreningen med flera utgå ifrån betalningsflödet leder också till märkliga slutsatser. Bostadsrättsinnehavares möjlighet till ränteavdrag är ett exempel. Möjligheten till ränteavdrag grundar sig i att en person tagit ett lån, alltså en risk som låntagaren är betalningsansvarig för. Något som tappas bort i debatten är också att det finns en generell rätt till ränteavdrag för alla låntagare. Det är alltså förekomsten av ett lån som är avgörande, inte om lånet använts till en bostad eller ej. Teoretiskt sett kan hyresgäster finansiera hyran med lån och då göra avdrag som vilken bostadsägare som helst. Även fastighetsbolag som hyr ut lägenheter har rätt till ränteavdrag för externa lån. Men för dem är avdragsrätten betydligt större än för bostadsägare, eftersom avdragsrätten för räntor för juridiska personer i dagsläget är 100 procent.

Bostadsrättsföreningar saknar emellertid rätt att göra ränteavdrag. De bostadsrättsföreningar som lånat pengar för att köpa fastigheten som upplåtits till medlemmarna – får alltså inte dra av dessa räntor, vare sig genom föreningen eller dess medlemmar. Däremot måste räntorna betalas, vilket belastar bostadsrättsinnehavaren genom månadsavgifter.

Höstens skakiga bostadsmarknad påminner om att det inte går att räkna med ständiga prisökningar och kapitalvinster. Det finns bostadsrättsinnehavare som just nu ser sina insatser, och därmed möjligheten till ett större boende, smälta bort. Och eventuella kapitalförluster är enbart avdragsgilla till 50 procent för fysiska personer. Dessa hushåll känner sig knappast gynnande av skattesystemet.

Det krävs bostäder med olika upplåtelseformer för att fler ska kunna känna det framtidshopp vi människor gör när vi har ett jobb, någonstans att bo och goda möjligheter att resa däremellan. Därför kan bostadspolitiken inte kretsa kring omöjliga jämförelser av skatteregler. Tydliggör i stället varje upplåtelseforms fördelar och risker. Skapa mer attraktiva regler för alla.

Sofie Wilhelmsson, skatteexpert Sveriges Byggindustrier

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *