Ulf Perbo, näringspolitisk chef på Transportföretagen och f.d. statssekreterare för bostadsfrågor, har många gånger förr varit framgångsrik i sina spaningar om bostadsmarknadens utveckling. 1989 spådde han 90-talskrisen och i maj i fjol spådde han höstens nedgång. Har han rätt också denna gång?
De sjunkande priserna på bostadsmarknaden har lett till en mängd analyser av orsaker och prognoser om framtiden. En av de vanligaste men felaktiga analyserna siktar in sig på psykologiska faktorer. Det låter ibland som om den långvariga kraftiga prisuppgången skulle vara baserad på sunda bedömningar medan varje hack i kurvan skulle bero på psykologiska defekter hos hushållen. Det som händer är dock en rationell utveckling som kan förklaras av utbud och efterfrågan och därför kan vändpunkter ofta prickas in med viss framförhållning. Detta framhöll jag i krönikan förra våren där jag prognosticerade den prisnedgång vi nu ser.
Förändringar i hushållens uppfattning om kostnaden för räntor och amorteringar förändrar prisnivån. Förändringar i hushållens ekonomi och i utbudet av bostäder förändrar prisutvecklingen.
Utbudssituationen kan approximeras genom att jämföra med den långsiktigt balansnivån som är ca 40 000 nyproducerade bostäder per år. Nivåer över detta bromsar priserna och nivåerna under driver på priserna. Balansnivån syftar på den prisbildande efterfrågan och är inte samma sak som behovsbedömningar. Boverkets beräkningar tyder på att behovet, bland annat till följd av invandringen, är mycket högre. Nivån 40 000 nyproducerade bostäder som en långsiktig balansnivå etablerades för rätt länge sedan då olika typer av analyser av organisationer, myndigheter och forskare alla pekade mot denna nivå. Det var bland annat jämförelser med andra OECD-länder, kapitalstocksberäkningar utifrån bedömda förslitningstakter, långsiktig tillväxt i disponibla inkomster och befolkning med mera.
Ända sedan 90-talet har hushållens ekonomi trendmässigt motiverat en årlig prisökning. Utbudet har trendmässigt legat under balansnivån vilket drivit på prisutvecklingen. Därutöver har hushållen kommit att utgå från allt lägre räntor och låga amorteringar. Därför har priserna stigit under lång tid.
Nu sker ett prisnivåskifte nedåt eftersom hushållen börjar utgå från högre amorteringar och något högre räntor. Även kreditrestriktioner som bankerna inför får sådana effekter. Detta kan vara avslutat före sommaren, men ny information om stigande räntor är möjlig vilket kan förlänga anpassningsperioden till den nya lägre basnivån.
Från den nya lägre basnivån motiverar hushållens ekonomiska utveckling att priserna stiger några procent per år igen under överskådlig tid. Detta motverkas under 2018-2019 av ett utbud av nyproducerade bostäder över basnivån, som just nu till och med är så stort vad gäller bostadsrättslägenheter att det motiverar sjunkande priser. Småhusen kommer att ha en positivare utveckling eftersom det finns ett utbudsunderskott på denna marknad.