Bo Söderberg och Bengt Hansson Reavinstskatten utgör en del av transaktionskostnaden vid en flytt vilket likt det svenska hyressättningssystemet påverkar rörligheten på den svenska bostadsmarknaden negativt. I Sverige är det billigt att bo och dyrt att flytta vilket gör att marknaden gynnar insiders på bekostnad av dem som står utanför. Det skriver Bengt Hansson och Bo Söderberg med anledning av Daniel Waldenströms inlägg på Ekonomistas där han ifrågasätter reavinstbeskattningens effekt på rörligheten.
Daniel Waldenström, nationalekonom och forskare vid Sorbonne universitetet, ifrågasätter på bloggen Ekonomistas, att reavinstbeskattningen är en viktig faktor för rörligheten på den svenska bostadsmarknaden. Hans inlägg föranleder oss en kommentar.
Rörligheten på bostadsmarknaden under de senaste åren kan förklaras av flera faktorer varav de viktigaste sannolikt är tillgången på bolån, befolkningstillväxten, stigande bostadspriser och transaktionskostnaderna vid bostadsbyten. Den heta bostadsmarknaden och åtföljande bostadsprisökningar har ökat antalet bostadstransaktioner medan växande transaktionskostnader till följd av en allt högre kapitalvinstskatt har minskat antalet bostadstransaktioner. Kapitalvinstbeskattningen eller flyttskatten om man så vill har samma effekt på flyttbenägenheten som mäklararvoden, lagfartskostnader och andra traditionella transaktionskostnader. Om inte flyttskatten funnits skulle antalet bostadstransaktioner varit mycket högre än vad vi kunnat observera under senare år.
Prisökningarna på ägda bostäder i kombination med sen nuvarande kapitalvinstbeskattningen gör att kostnaden för att flytta är hög. Sverige är unikt i ett internationellt perspektiv genom att vinster vid bostadsförsäljningar beskattas hårt. Skatten gör det dyrt att sälja och köpa en ny bostad. Faktum är att det endast är i Portugal och i Sverige som vinster vid försäljning av ägda bostäder avsedda för permanent boende beskattas. I några länder beskattas vinster på bostäder om innehavstiden är kort, ett par tre år, men Sverige sticker ut i ett internationellt sammanhang med en evig skatt på 22 procent. I andra länder ses den permanenta bostaden som en konsumtionsvara när man ägt den länge.
Kapitalvinstskatten vid bostadsförsäljningar infördes 1991 som en del av skattereformen. Skattesatsen var från början 15 procent men höjdes 2001 och 2008 till 20 respektive 22 procent. Innan 2008 medgavs uppskov på hela vinsten om man köpte en dyrare bostad; men 2008 infördes ett tak för uppskoven på 1,6 miljoner som 2010 sänktes till 1,45 miljoner. Gränsen för uppskov sattes högt och berörde därför i princip bara Stockholm. En skatt på uppskovet, motsvarande en uppskovsränta på 3,25 procent, infördes 2009. I praktiken innebar detta att möjligheterna till uppskov togs bort helt eftersom uppskovsräntan är högre än bolåneräntan. Det blev m.a.o. billigare att låna av banken än av staten.
Kapitalvinsskatten är ett mindre problem för flyttbenägenheten om bostadspriserna nominellt är relativt oförändrade över tid. Men när priserna på bostäder har ökat med flera hundra procent är den ett problem. Särskilt gäller detta egna hem som vi i genomsnitt bor 25 till 30 år i. Ett genomsnittligt småhus i Sverige köptes vid slutet av 1980-talet för 450 tkr och samma hus säljs idag för 2 800 tkr. Efter avdrag för uppskattade kostnader på 400 tkr för mäklare, pantbrev, lagfart och kostnader för ombyggnad och förbättringsarbeten på det sålda huset blir försäljningsvinsten 1 950 tkr och skatten omkring 430 tkr (ca 15 procent av försäljningspriset). Ett genomsnittligt småhus i Storstockholm köptes 1991 för 1 200 tkr och säljs för 5 600 tkr idag. Efter avdrag för uppskattade kostnader på 500 tkr blir vinsten 3 900 tkr och skatten 860 tkr (ca 15 procent av försäljningspriset).
Skatten uppkommer därför att vi säljer huset och flyttar. Det är därför naturligt att se skatten som en transaktionskostnad på samma sätt som transaktionskostnader för mäklare, lagfart och pantbrev. Om vi adderar traditionella transaktionskostnader till kapitalvinstskatten vid bostadsförsäljning (flyttskatten) får vi att transaktionskostnaden i Sverige är ca 20 procent. Detta kan jämföras med den genomsnittliga transaktionskostnaden i OECD på ca 6 procent . De traditionella transaktionskostnaderna är lägre i Sverige än i andra länder men flyttskatten förändrar bilden helt. Flera studier tyder på att kapitalvinstskatten som tas ut vid bostadsförsäljning har samma effekt på flyttbenägenheten som de traditionella transaktionskostnaderna.
Det råder bostadsbrist i Sverige. Flera faktorer bidrar till detta. Kapitalvinstbeskattningen vid bostadsförsäljning och hyresregleringen är viktiga förklaringsfaktorer till att vi har bostadsbrist idag. Det är billigt att bo i Sverige men dyrt att flytta. De som bor i ägda bostäder kan låna till mycket låg ränta, särskilt efter skatt och betala en med internationella mått sett låg fastighetsskatt men drabbas av en betydande flyttskatt om de flyttar. På samma sätt betalar de som bor i hyresrätt (nyproduktion undantagen) en låg hyra. Skyddet för de som bor i hyresrätt är i Sverige så starkt att hyresgästerna (hyresgästföreningen) i praktiken bestämmer hyran utan att behöva bekymra sig om bostadsbristen. Det är naturligt att stanna i en bostad med låg hyra och avstå ifrån att flytta. Faktum är att antalet bostäder per svensk (2,1) är lika många idag som 1990, d.v.s. lika många som innan fastighetskrisen på 1990-talet. Detta sätter fokus på hur vi använder det befintliga beståndet av bostäder.
Fokus på bostadsmarkanden i Sverige är i debatten främst på hur vi skall kunna bygga mer. Det är lite ironiskt med tanke på att svensk byggindustri kanske är den mest dynamiska i hela OECD. Svenskt bostadsbyggande reagerar mycket kraftigt på bostadspriserna. Det är bra och många bostäder behövs men Sverige står sig dåligt i ett internationellt perspektiv med höga transaktionskostnader vid bostadsbyten som innebär att våra bostäder utnyttjas dåligt. Sverige är ett land för insiders på bostadsmarknaden på bekostnad av de som vill in på bostadsmarknaden.
