Debatt

Kreditrestriktioner i väntan på politiskt mod

Stellan Lundström

Genom historien har bostadspriserna fluktuerat kraftigt till följd av en rad olika faktorer. Däribland av beslut, eller bristen på beslut, tagna av politiker men också av den fristående Riksbanken. Målet om finansiell stabilitet har de senaste åren lett till en rad kreditrestriktioner istället för till de politiskt känsliga förändringarna av fastighetsskatten och ränteavdragen som den svenska bostadsmarknaden behöver, skriver Stellan Lundström, professor emeritus i fastighetsekonomi.


Figuren illustrerar prisutvecklingen mellan åren 1964 och 2017 i reala och nominella termer för ett enhetligt radhusområde i Huddinge. Slående är att det finns kortsiktiga upp- och nergångar i den reala prisutvecklingen. Vi har också ett långsiktigt prisfall 1964 till 1996 följt av en 20-årig period med ökade bostadspriser långt utöver den ekonomiska tillväxten. Priserna rusar och vi kan ställa frågan om fallhöjden och vad som kan utlösa ett större prisfall. Men låt oss först gå till början av 1970-talet då en överproduktion av bostäder äger rum inom det vi kallar miljonprogrammet. Omfattande vakanser orsakade ett realt prisfall på i storleksordningen 20 procent. Situationen liknar i viss utsträckning dagens med en omfattande nyproduktion.

1979 började ett omfattande prisfall i reala termer. På 1970-talet hade vi en ordning på bostadsmarknaden som vi aldrig upplevt tidigare. Kombination av tvåsiffrig inflation och hög marginalskatt med full avdragsrätt för räntor skapade en unik stark efterfrågan. Bo Sandelin och Bo Södersten kom 1978 ut med sin bok ”Betalt för att bo” där man beskriver inflationens effekter på räntekostnader och tillväxt på eget kapital. I viss utsträckning kan man säga att politikerna skapade situationen på bostadsmarknaden genom att inte anpassa systemen för skatter och finansiering till inflation. De reala priserna för radhusen i exemplet föll med ca 40 procent fram till 1984/1985.

God tillväxt kombinerat med kreditavregleringar på 1980-talet kombineras i början av 1990-talet med en avveckling av bostadssubventioner och ett reformerat skattesystem. Var för sig motiverade åtgärder, men tillsammans ledde de till en prisrusning på 30 procent följt av en motsvarande nergång på 30 procent, uttryckt i reala termer.

Prisutvecklingen efter 1996 är smått osannolik. Flera sakkunniga hävdar att boprisökningarna förklaras av fundamentala faktorer. Kombinationer av ekonomisk tillväxt och låg ränta har skapat unika förutsättningar för bostadsmarknaden och bostadsbyggandet. Helt logiskt kan vi förvänta oss att framtida svagare fundamentala faktorer orsakar ett betydande prisfall. Budskapet är att över tiden är det olika faktorer som påverkar bostadsprisernas upp- och nergång. Tydligt är också att politikerna och en fristående Riksbank, över tiden genom sina beslut, men också frånvaron av beslut, påverkar bostadsmarknadens utveckling.

Genomgående de senaste åren har varit strävan efter finansiell stabilitet. Åtgärder som bolånetak, amorteringskrav och skuldkvotstak har som gemensamt syfte att vi i större utsträckning ska använda eget kapital i stället för lånat kapital. Det ska dämpa prisrörelserna på såväl kort som lång sikt. Gör vi en titt tillbaka i tiden med referens i radhuspriserna i Huddinge så finner vi flera fall med reala prisrörelser på 20-40 procent. Undantaget är tiden efter 1996 som visar en mer eller mindre kontinuerlig uppgång i radhuspriserna på i storleksordningen 300 procent. Frågan är hur våra politiker bör agera när vi har en historiskt hög boprisnivå som är bestämd av extrema och samverkande faktorer uttryckt i termer av ekonomisk tillväxt, låg ränta och en under lång tid begränsad nyproduktion?

Vill man undvika ytterligare inlåsningseffekter och samtidigt skapa rörlighet på bostadsmarknaden då borde fokus var på fastighetsskatt och ränteavdrag. Men tyvärr är det väl så att begreppet amorteringskrav är mera politikerneutralt jämfört med begreppet fastighetsskatt. I bästa fall kommer nu bostadspriserna att i ordnade former sjunka med 20-30 procent och onödiggöra ett beslut om utökade amorteringskrav!

Stellan Lundström, professor emeritus i fastighetsekonomi

 

Dela på social medier

 
 

1 kommentar

  • Lennart Hallgren skriver:

    Hej
    Bra skrift som jag först nu får kontakt med. Har sedan en tid följt ”bostadspolitiken” i Sverige. Helt otroligt vilken vanskötsel av dessa för Samhället så viktiga frågor. Hur är det möjligt att vi och ni tillåter att politiken struntar i dessa frågor??

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Läs vidare inom "Debatt"

Debatt

Vi behöver inte ytterligare polarisering

Maria Rankka

Vi behöver en bostadspolitik som får hela landet att leva. Så långt håller Maria Rankka, VD för Stockholms handelskammare, med om buskapet i Ulf Perbos krönika som publicerades i förra veckan. Rankka menar dock att utmaningen inte är av samma slag överallt, därför måste politiken anpassas till de lokala och regionala behoven. Vad som inte behövs är dock ytterligare polarisering mellan stad-land vilket Perbos krönika riskerar att skapa skriver Rankka som istället efterfrågar ett rivande av den osynliga mur som byggts kring Stockholms bostadsmarknad.

Läs vidare »

Debatt

Ogenomtänkta beslut skapar finansiell instabilitet

Linda Jonsson

Utan tillräckliga konsekvensanalyser har kreditrestriktioner införts av politik, myndigheter och banker. Med kreditrestriktionerna i ryggen nekade Swedbank mig bolån med ena handen för att med den andra erbjuda mig dyra blancolån. En låneform som skjuter i höjden nu när möjligheten att få bolån begränsats kraftigt. Är det den effekt som önskats? Det undrar Linda Jonsson, analytiker på Veidekke.

Läs vidare »

Debatt

Dags för Hyresgästföreningen att ta sitt samhällsansvar

Nathalie Brard och Tomas Ernhagen

Om hyressättningssystemet inte förändras – och Hyresgästföreningens veto består – kan hyresrätten redan på 2020-talet vara ett minne blott i Stockholms innerstad. Hyresgästföreningen ignorerar vår frågeställning och slänger sig med rena lögner. Det är hög tid att Hyresgästföreningen tar både debatten och sitt samhällsansvar på allvar menar Natalie Brard och Tomas Ernhagen från fastighetsägarna i sin slutreplik.

Läs vidare »

Debatt

Fastighetsägarnas uppfattning är verklighetsfrånvänd

Erik Elmgren och Per Björklind

”Problemet är alltså inte bara att det är brist på bostäder, utan det är framför allt brist på bostäder som människor har råd att efterfråga. Att då påstå att hyrorna är för låga och att det är Hyresgästföreningen och hyresgästerna som står i vägen för ytterligare höjningar känns mer än lovligt verklighetsfrånvänt.” skriver Erik Elmgren och Per Björklind från hyresgästföreningen i sin replik på fastighetsägarnas debattartikel.

Läs vidare »

Debatt

När ska media syna Hyresgästföreningens veton?

Nathalie Brard och Tomas Ernhagen

Hyresgästföreningen har vetorätt både vid de årliga hyresförhandlingarna och vid hyressättning av nyproducerade bostäder. Individuellt satta hyror vid nyproduktion används inte för att fastighetsägaren vill runda bruksvärdessystemet utan för att Hyresgästföreningens bud inte är tillräckligt för att fastighetsägarens kalkyl ska gå ihop. Hyresgästföreningens rädsla för att få ”för höga” hyror i jämförelsematerialet leder till färre hyresrätter vilket gör det allt svårare för unga att ta sig in på bostadsmarknaden men det leder också till att människor tvingas tacka nej till jobb på grund av bostadsbrist – vilket i förlängningen skadar svensk ekonomi. Det skriver Nathalie Brard och Tomas Ernhagen, Fastighetsägarna.

Läs vidare »

Debatt

Betala det verkliga priset eller bo tillsammans med andra!

Fredrik Kopsch

Enligt Boverkets analys behövs ca 710 000 bostäder till 2025. En analys baserad på två antaganden: Sveriges befolkningstillväxt och hushållens storlek. Normen om att alla singelhushåll ska ha en egen bostad möjliggjordes under 1900-talets andra hälft genom hyresregleringen och allmännyttans utbredning. Idag har Sverige Europas minsta hushåll. Det saknas betalningsvilja för att bygga 710 000 bostäder, istället är det normen som behöver förändras enligt debattören Fredrik Kopsch, Universitetslektor vid LU.

Läs vidare »

Debatt

Uttalandet som finansinspektionen vägrar att kommentera

Som bostadspolitik.se rapporterat om (se gårdagens expertkommentar av Lennart Weiss) avböjer Finansinspektionen att svara på frågor som rör TT:s intervju med Henrik Braconier från den 6 april, nu publicerar vi frågorna som han inte ville besvara.  Lennart Weiss menar i sin kommentar att Finansinspektionen har fel när den hävdar att skattesystemet gynnar ägt boende och ifrågasätter varför Finansinspektionens chefsekonom uttalar sig i politiska frågor. 

Läs vidare »

Debatt

Varför tar Finansinspektionen ställning i politiska frågor?

Lennart Weiss

I samband med att Finansinspektionen den 6 april presenterade sin årliga bolånerapport passade myndigheten på att utveckla sin syn på bostadsmarknaden i olika medier. I en intervju med TT (Tidningarnas Telegrambyrå 6/4) anser Braconier att skattesystemet gynnar ägt boende och att politikerna måste ta ansvar för det. Dels är det i sak felaktigt, dels reser det frågor om hur Finansinspektionen ser på sin roll i frågor av ren politisk karaktär, skriver Lennart Weiss. 

Läs vidare »

Stäng fönstret