Kreditrestriktioner i väntan på politiskt mod

Genom historien har bostadspriserna fluktuerat kraftigt till följd av en rad olika faktorer. Däribland av beslut, eller bristen på beslut, tagna av politiker men också av den fristående Riksbanken. Målet om finansiell stabilitet har de senaste åren lett till en rad kreditrestriktioner istället för till de politiskt känsliga förändringarna av fastighetsskatten och ränteavdragen som den svenska bostadsmarknaden behöver, skriver Stellan Lundström, professor emeritus i fastighetsekonomi.


Figuren illustrerar prisutvecklingen mellan åren 1964 och 2017 i reala och nominella termer för ett enhetligt radhusområde i Huddinge. Slående är att det finns kortsiktiga upp- och nergångar i den reala prisutvecklingen. Vi har också ett långsiktigt prisfall 1964 till 1996 följt av en 20-årig period med ökade bostadspriser långt utöver den ekonomiska tillväxten. Priserna rusar och vi kan ställa frågan om fallhöjden och vad som kan utlösa ett större prisfall. Men låt oss först gå till början av 1970-talet då en överproduktion av bostäder äger rum inom det vi kallar miljonprogrammet. Omfattande vakanser orsakade ett realt prisfall på i storleksordningen 20 procent. Situationen liknar i viss utsträckning dagens med en omfattande nyproduktion.

1979 började ett omfattande prisfall i reala termer. På 1970-talet hade vi en ordning på bostadsmarknaden som vi aldrig upplevt tidigare. Kombination av tvåsiffrig inflation och hög marginalskatt med full avdragsrätt för räntor skapade en unik stark efterfrågan. Bo Sandelin och Bo Södersten kom 1978 ut med sin bok ”Betalt för att bo” där man beskriver inflationens effekter på räntekostnader och tillväxt på eget kapital. I viss utsträckning kan man säga att politikerna skapade situationen på bostadsmarknaden genom att inte anpassa systemen för skatter och finansiering till inflation. De reala priserna för radhusen i exemplet föll med ca 40 procent fram till 1984/1985.

God tillväxt kombinerat med kreditavregleringar på 1980-talet kombineras i början av 1990-talet med en avveckling av bostadssubventioner och ett reformerat skattesystem. Var för sig motiverade åtgärder, men tillsammans ledde de till en prisrusning på 30 procent följt av en motsvarande nergång på 30 procent, uttryckt i reala termer.

Prisutvecklingen efter 1996 är smått osannolik. Flera sakkunniga hävdar att boprisökningarna förklaras av fundamentala faktorer. Kombinationer av ekonomisk tillväxt och låg ränta har skapat unika förutsättningar för bostadsmarknaden och bostadsbyggandet. Helt logiskt kan vi förvänta oss att framtida svagare fundamentala faktorer orsakar ett betydande prisfall. Budskapet är att över tiden är det olika faktorer som påverkar bostadsprisernas upp- och nergång. Tydligt är också att politikerna och en fristående Riksbank, över tiden genom sina beslut, men också frånvaron av beslut, påverkar bostadsmarknadens utveckling.

Genomgående de senaste åren har varit strävan efter finansiell stabilitet. Åtgärder som bolånetak, amorteringskrav och skuldkvotstak har som gemensamt syfte att vi i större utsträckning ska använda eget kapital i stället för lånat kapital. Det ska dämpa prisrörelserna på såväl kort som lång sikt. Gör vi en titt tillbaka i tiden med referens i radhuspriserna i Huddinge så finner vi flera fall med reala prisrörelser på 20-40 procent. Undantaget är tiden efter 1996 som visar en mer eller mindre kontinuerlig uppgång i radhuspriserna på i storleksordningen 300 procent. Frågan är hur våra politiker bör agera när vi har en historiskt hög boprisnivå som är bestämd av extrema och samverkande faktorer uttryckt i termer av ekonomisk tillväxt, låg ränta och en under lång tid begränsad nyproduktion?

Vill man undvika ytterligare inlåsningseffekter och samtidigt skapa rörlighet på bostadsmarknaden då borde fokus var på fastighetsskatt och ränteavdrag. Men tyvärr är det väl så att begreppet amorteringskrav är mera politikerneutralt jämfört med begreppet fastighetsskatt. I bästa fall kommer nu bostadspriserna att i ordnade former sjunka med 20-30 procent och onödiggöra ett beslut om utökade amorteringskrav!

Stellan Lundström, professor emeritus i fastighetsekonomi

1 kommentar

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

  1. Hej
    Bra skrift som jag först nu får kontakt med. Har sedan en tid följt ”bostadspolitiken” i Sverige. Helt otroligt vilken vanskötsel av dessa för Samhället så viktiga frågor. Hur är det möjligt att vi och ni tillåter att politiken struntar i dessa frågor??

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.