Markfrågan: Dags att ta grundlagen på allvar!

Kommunernas sätt att hantera planläggningen av mark strider mot grundlagen, i vilken det står att det allmänna ska trygga rätten till bostad. En liten småhustomt i utkanten av en större stad kostar 2-3 miljoner. Kostnaden för infrastruktur och att ta jord- eller skogsbruksmark i anspråk borde inte vara högre än att slutpris till kund skulle kunna vara 500 000 kr.  Skillnaden däremellan är en konsekvens av den utbudsbrist som kommunerna genom sitt markmonopol skapar, skriver Hans Lind, professor i fastighetsekonomi.


På många områden förlitar vi oss på ”marknaden” när det gäller att få varor och tjänster levererade. Det finns konkurrenslagstiftningen och annan lagstiftning för att skydda oss mot olika missförhållanden. Frihandel gör det möjligt för att utländska företag att konkurrera. Allt för att vi som konsumenter ska få prisvärda produkter.

Det har under de senaste 60 åren tillsatts rader av utredningar för att undersöka konkurrensen på byggmarknaden, men för att få prisvärda bostäder krävs också mark med byggrätter. Detta utbud styrs helt av stat och kommun: Staten begränsar den mark som det är tillåtet att bygga på genom ett omfattande regelverk för att skydda olika intressen. Kommunen har ett planmonopol som i praktiken innebär att människor som redan har en bra bostad bestämmer hur många nya byggrätter som ska skapas på mark i kommunen.

I Regeringsformen kan man läsa:
Den enskildes personliga, ekonomiska och kulturella välfärd ska vara grundläggande mål för den offentliga verksamheten. Särskilt ska det allmänna trygga rätten till arbete, bostad och utbildning samt verka för social omsorg och trygghet och för goda förutsättningar för hälsa.

Är det inte uppenbart att stat och kommun bryter mot denna paragraf när, enligt Hemnet, en liten småhustomt i utkanten av en större stad kostar mellan 2 och 3 miljoner kronor? Värdet som jord- och skogsbruksmark ligger på kanske 50 000 kr. Kostnaden för att dra fram infrastruktur till ett nytt större bostadsområde borde inte kosta mer än 500 000 kr per bostadsenhet. En prisvärd tomt på en konkurrensmarknad borde kosta högst en halvmiljon i utkanten av staden. Resterande miljoner speglar de utbudsbegränsningar som offentlig sektor ligger bakom.

Riksdag och regering är ytterst ansvariga för att Regeringsformen efterlevs. Nu måste våra riksdagspolitiker ta detta uppdraget på allvar och se till att det alltid finns mark att bygga på som betingar ett rimligt pris. Det finns naturligtvis flera olika sätt att åstadkomma detta, men jag menar att två saker är viktigast.

Det första är en mycket kraftig begränsning av riksintressena. Riksintresse ska rimligen vara något som är helt unikt och/eller något som människor från hela landet besöker. Påtryckningar från intressegrupper, och politiker som är rädda för media, har steg för steg skapat absurt stora områden som anses skyddsvärda. Den amerikanske fastighetsekonomen Edward Glaeser föreslog i sin bok ”Stadens triumf” att staten/kommunen skulle bestämma hur många hus som maximalt får skyddas i en stad. Vill någon skydda ett nytt objekt så ska de också föreslå vilket annat hus som i så fall inte längre ska skyddas. Liknande modeller borde formuleras för andra intressen, t ex maximal andel av stränder i en kommun som får skyddas och när den gränsen är nådd måste skydd tas bort någonstans ifall man vill lägga till något.

Nästa åtgärd handlar om att införa ett regelverk som gör det möjligt att överklaga ett kommunalt nej till byggande. En privat aktör ska kunna ta fram en plan själv och, ifall kommunen säger nej (eller drar ut på tiden), gå till en högre myndighet. Den grundläggande regeln ska sen vara att om det är brist på byggbar mark får kommunen bara säga nej ifall de kan peka på att det finns ett annat bättre område med rimlig tomtkostnad där det går att bygga. Brist på byggbar mark definieras då som tomtpriser långt över normala kostnader för att iordningställa en tomt, inkl markvärdet som jord- och skogsbruksmark.

I en långsiktig jämvikt ska priset på en vara motsvara kostnaderna för att producera den, så vi kan mäta hur framgångsrik politiken varit genom att se på priserna på normala tomter i tätorternas utkant. Ligger det priset över 500 000 kr har de inte skött sig.

Hans Lind, professor i fastighetsekonomi

1 kommentar

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

  1. Mycket bra tankar och förslag! Att riksintressen begränsas kan ju ses som en konsekvens. Ett annat sätt att se det hela juridiskt är att rätten att bo, rätten att ”skapa bostad” är ännu mera fundamental än riksintressen. Hur detta ska lösas i så fall praktiskt är ju lite knepigt att kommentera nu. Detta har också koppling till frågan om så kallad ”social housing”. Segregerat boende bör enligt min mening förhindras – försvåras, helst stoppas. Människor – familjer med låga inkomster ska också ha rätt att bo, och rätt att välja mellan olika alternativ för sitt boende. Övrigt: jag tycker Hans Linds ekonomiska analys är suverän!

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.