Det händer om det vänder

I maj förutspådde Ulf Perbo i en krönika här på bostadspolitik.se att bostadspriserna skulle sjunka. På Stockholms bostadsmarknad är det nu ett faktum. Under hösten har priserna stagnerat eller sjunkit något. Bostadsmarknaden håller andan. Vad skulle egentligen ske om det på allvar vänder? I Veckans krönika beskriver Ulf Perbo, näringspolitisk chef på Transportföretagen, konsekvenserna.


Här på bostadspolitik.se beskrev jag den inbromsning vi nu ser i bostadspriserna och dess orsak för ett halvår sedan. Det finns några aspekter på det som nu händer som kan vara intressanta att diskutera. Jag utgår här från att vi står inför en signifikant nedgång i bostadspriserna (framförallt i Stockholm) eftersom marknaden förutom en hög utbudsökning i kombination med svag tillväxt av ekonomiskt starka hushåll troligen kommer att börja diskontera högre lånekostnader i större utsträckning än tidigare.

Några aspekter på detta är följande:
• Sveriges ekonomi påverkas kraftigt. De direkta följderna på bostadsmarknaden i form av vinnare och förlorare bland hushållen, förändrade marknadsförutsättningar för företagen i bransch och så vidare diskuteras just nu i stor utsträckning till exempel i DN, SvD och DI. Den riktiga rysaren är dock effekterna för svensk ekonomi. Konsumtionsnedgången till följd av ökade amorteringar när värdet på bostäder sjunker kommer att ge ett bortfall av BNP med ungefär en procentenhet. Med en eftersläpning kommer en markant nedgång i bostadsinvesteringarna som motsvarar en sänkning av BNP med ungefär två procentenheter. Under 2019 borde denna process ha påbörjats. En sänkning av BNP:s nivå med ca tre procentenheter jämfört med ett ”normalt” konjunkturförlopp ger en rejäl ökning av arbetslösheten och kraftigt försämrad statsbudget, bland annat utplånat reformutrymme något år. Konjunkturinstitutets prognos är en tillväxt kring 1,5 procent per år. Beroende på hur nedgångsfasen fördelar sig kalendermässigt kommer BNP-tillväxten istället att hamna kring noll något eller några år kring år 2020.

• Utbudssidan får revansch. Under mycket lång tid har vissa bedömare förutspått en nedgång (Stellan Lundström och Bengt Hansson är bland de mer framträdande). Skälet att de haft fel hela tiden är att de bara bedömt efterfrågan och inte utbudssituationen. Implicit förefaller många anta ett slags permanent ”normaltillstånd” på utbudssidan och därför fokuseras bara på efterfrågesidan i diskussionerna. Då har prisutvecklingen under lång tid varit orimligt hög (åtminstone utifrån ett antagande att marknaden borde beakta att amorteringsfria lån med en ränta under två procent inte är ett permanent tillstånd). Men när jag i många år hävdat att de har fel har ett viktigt argument varit att utbudssituationen inte varit normal. En extremt låg nyproduktion under lång tid i kombination med en hyresreglering som tvingar all efterfrågeökning i Stockholm att ta sig uttryck i prisökningar på bostadsrätter och villor har gett kraftigare prisökningar än vad som förefaller rimligt utifrån makroekonomiska efterfrågevariabler. Skälet till att höstens prisnedgång gick att förutse var att bolånetak och amorteringskrav gjorde att man kunde anta att marknaden skulle börja diskontera framtida högre bolånekostnader, men främst att den höga nyproduktionstakten i framförallt Stockholm skulle skapa ett överutbud av dyra lägenheter eftersom ingen motsvarande tillväxt av hushåll med relevant ekonomi finns.

• Villor klarar sig bättre. Utbudstillväxten av småhus har varit låg och är fortsatt låg. Den är anmärkningsvärd låg i relation till de studier av hushållens preferenser som finns, vilket förefaller bero på ett planläggningsmode hos kommunala tjänstemän. Troligen kommer därför villapriserna att klara sig bättre än bostadsrättspriserna.

• Bankerna gör inga kreditförluster av betydelse.

• Akademikerna skärper sig. Flera ledande akademiker har vilselett marknaden genom att inte göra sina uttalanden avseende ”bostadsbubblor” begripliga. Den akademiska definitionen är en prisutveckling som inte kan förklaras av fundamenta (räntor, demografi, inkomstutveckling, utbudsförändringar osv). Marknadens och allmänhetens definition är ett pris som är avsevärt högre än vad det kommer att vara i framtiden. Akademikernas uttalanden om att prisnivån inte är en bubbla eftersom den kan förklaras av låga kostnader för att låna, lågt utbud osv är därför desinformation. Problemet har ju hela tiden varit att marknaden inte diskonterar framtida lånekostnader på ett rimligt sätt och inte heller att utbudssituationen varit på väg att markant förändras. Akademikerna har rätt i att vi inte har en bubbla. Prisnedgången är fundamentadriven. Men när någon säger att vi inte har en bostadsbubbla låter det som att personen menar att priserna inte kommer att sjunka. Den akademiska finurligheten har vilselett marknaden.

Ulf Perbo, näringspolitisk chef Transportföretagarna

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.