Dags för Hyresgästföreningen att ta sitt samhällsansvar

Om hyressättningssystemet inte förändras – och Hyresgästföreningens veto består – kan hyresrätten redan på 2020-talet vara ett minne blott i Stockholms innerstad. Hyresgästföreningen ignorerar vår frågeställning och slänger sig med rena lögner. Det är hög tid att Hyresgästföreningen tar både debatten och sitt samhällsansvar på allvar menar Natalie Brard och Tomas Ernhagen från fastighetsägarna i sin slutreplik.


I ett tidigare inlägg här på Bostadspolitik.se skrev vi att Hyresgästföreningen (HGF) har en mycket stark position i det svenska hyressättningssystemet. Detta de facto-veto utnyttjas på ett sätt som tvingar fastighetsägare att lämna det kollektiva systemet i nyproduktion. När det gäller förhandlingen om den årliga justeringen av den allmänna hyresnivån, har följden blivit att hyresutvecklingen har tryckts ner under inflationstakten. Detta utnyttjande av brister i förhandlingssystemet är ett direkt hot mot hyresrättens framtid. HGF väljer i sin replik på vårt inlägg tyvärr att svara på något helt annat.

De kollektiva förhandlingarna om nyproduktionshyror lider av ett grundläggande problem. Det går nämligen inte att hänskjuta ärenden för prövning av hyran i hyresnämnden innan huset är färdigbyggt och hyresgästerna har flyttat in. Om inte HGF accepterar en hyresnivå som gör det möjligt att bygga fastigheten, tvingas hyresvärden att frångå det kollektiva systemet för att istället komma överens direkt med de framtida hyresgästerna. Utan den möjligheten skulle dessa hyresrätter inte byggas.

När det gäller de årliga förhandlingarna om justeringen av den allmänna hyresnivån ser det tyvärr ännu dystrare ut. Där har HGFs de facto-veto fått långsiktiga och allvarliga effekter. De årliga förhandlingarna har i decennier resulterat i överenskommelser som jagat bort investeringskapital från hyresbostadsmarknaden, vilket förklarar en stor del av den bostadsbrist som kväver utvecklingen av våra större städer. Det nya i de senaste årens förhandlingar är att hyresutvecklingen har hamnat långt under inflationstakten. Ägare av befintliga hyresbostäder kan alltså inte längre räkna med att ens få kostnadstäckning. Sett i backspegeln har HGFs agerande varit förödande för hyresrätten. I Stockholms innerstad har dess andel av flerbostadsbeståndet fallit från 90 till 35 procent sedan 1970-talet då dagens kollektiva förhandlingssystem infördes. Om utvecklingens tillåts fortsätta i samma takt kommer den sista hyresrätten att lämna innerstaden under 2020-talet.

Denna problematik resonerade vi om i vårt inlägg och pekade på behovet av att skapa en jämn spelplan för hyresförhandlingarna genom att säkerställa att ingen av bostadsmarknadens parter har en möjlighet att ensidigt styra förhandlingsresultatet. Istället för att ta oron för hyresrättens framtid på allvar och se fördelarna med en jämn spelplan, väljer Erik Elmgren och Per Björklind, förhandlingschefer på Hyresgästföreningens Riksförbund respektive region Stockholm, i sin replik att ta upp helt andra saker samt att komma med ett häpnadsväckande påstående.

Som vanligt försöker de kasta dimridåer avseende sin organisations maktposition i hyresförhandlingarna. Nu görs det genom att påstå det självklara i att hyresgäster inte har någon strejkrätt. Vem har påstått det? Vad vi talar om är den maktposition HGF utnyttjar i de kollektiva förhandlingarna om nyproduktion och de årliga hyresförhandlingarna. Det är en väsentlig skillnad.

Därefter talar de om kraftiga hyreshöjningar i samband med ombyggnader, och glömmer medvetet att dessa hyreshöjningar normalt är sanktionerade av HGF. Dessutom har den frågan inget med den problematik vi tar upp att göra. Att lägenheter med jämna mellan rum måste renoveras är självklart. Att det kostar pengar och att de ökade bruksvärden som följer motiverar en högre hyra, tror vi att de flesta förstår. Vi ska vara glada att den delen av bruksvärdessystemet fungerar. Annars skulle det svenska hyresbeståndet vara rejält nedgånget. Återigen har det inget att göra med de problem vi tar upp.

Däremot håller vi med författarna om att hyrorna i nyproducerade hyresrätter kan ligga på hyresnivåer som inte alla kan efterfråga. Att tvinga fastighetsägarna att sänka hyrorna skulle dock inte lösa detta. Det enda som skulle hända är att det inte skulle bli någon nyproduktion av hyresrätter. Investeringskapitalet skulle söka sig till andra delar av ekonomin. Fastighetsägares vinst förklarar nämligen en ytterst liten del av hyresnivån i en nyproducerad hyresfastighet. Nivån beror till största delen på det faktum att kommunerna tar ut marknadspris på mark, på höga byggkostnader och skatter. Vill HGF att det ska produceras billigare hyresrätter, bör de rikta sin kritik mot rätt mål (politiker).

Så långt har problemet med HGFs artikel handlat om att de inte vill diskutera angelägna frågor om hyresrättens framtida ställning på den svenska bostadsmarknaden. När de slutligen tar upp den tråden, blir det dock mycket, mycket underligt. De påstår att de under ett flertal år bjudit in Fastighetsägarna till samtal om hur vi ska åstadkomma en tvistelösning, men att de fortfarande inte sett något intresse för detta hos oss. Det är minst sagt häpnadsväckande. Sedan ett par månader tillbaka har våra respektive organisationer tillsatt en gemensam nationell arbetsgrupp som diskuterar just frågan om de årliga förhandlingarna och möjligheten att skapa en tvistelösning då vi inte når en uppgörelse. Både Erik Elmgren och Per Björklind sitter med i den gruppen. Det gör vi också. Senaste mötet ägde rum den 25 september i HGFs fastighet på Norrlandsgatan i Stockholm. Nästa möte ska hållas i Göteborg.

Det är möjligt att HGFs företrädare tar dessa samtal på så ringa allvar att de fallit ur minnet. Det är i så fall mycket ledsamt. Hyresrätten spelar en central roll, inte minst för dynamiken på arbetsmarknaden. Vill vi ha hyresrätter även i framtiden, måste HGF börja se seriöst på sitt samhällsuppdrag som part i hyresförhandlingarna. Det innebär att höja blicken och tänka på alla de som idag och framtiden vill bo i hyresrätt men som inte har någon möjlighet få en sådan. En bra början är att ta våra samtal om vårt gemensamma samhällsuppdrag på allvar.

Nathalie Brard
Fastighetsägarna Stockholm, chef hyresmarknad

Tomas Ernhagen
Fastighetsägarna Sverige, chefekonom

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.