Hyresgästföreningen har vetorätt både vid de årliga hyresförhandlingarna och vid hyressättning av nyproducerade bostäder. Individuellt satta hyror vid nyproduktion används inte för att fastighetsägaren vill runda bruksvärdessystemet utan för att Hyresgästföreningens bud inte är tillräckligt för att fastighetsägarens kalkyl ska gå ihop. Hyresgästföreningens rädsla för att få ”för höga” hyror i jämförelsematerialet leder till färre hyresrätter vilket gör det allt svårare för unga att ta sig in på bostadsmarknaden men det leder också till att människor tvingas tacka nej till jobb på grund av bostadsbrist – vilket i förlängningen skadar svensk ekonomi. Det skriver Nathalie Brard och Tomas Ernhagen, Fastighetsägarna.
Sveriges ekonomiska tillväxt kräver en dynamisk arbetsmarknad, som i sin tur bygger på att folk kan anpassa sina liv i takt med att ekonomin förändras. Att det byggs nya bostäder som möjliggör den anpassningen är helt centralt. Hyresrätten har med sin flexibilitet för den enskilde en särskilt viktig roll att spela. Som bostadsmarknadens parter har därför Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna ett viktigt samhällsuppdrag att, i kollektiva förhandlingar, säkerställa att nya hyresrätter byggs. I dessa förhandlingar har Hyresgästföreningen ett veto, som tyvärr utnyttjas på ett sätt som tvingar fastighetsägare att lämna det kollektiva förhandlingssystemet.
Att Hyresgästföreningen (HGF) har ett veto i de årliga förhandlingarna om den allmänna hyresnivån i det befintliga hyresrättsbeståndet har vi belyst vid ett flertal tillfällen. Det vetot följer av det enkla faktum att det inte blir någon hyreshöjning om parterna inte når en överenskommelse. HGF kan alltså vänta ut fastighetsägarna. Förr eller senare kommer någon att acceptera det bud HGF erbjuder trots att det egentligen inte går att motivera ur ett företagsekonomiskt perspektiv. Det accepteras för att det är bättre än inget och för att underlätta andra projekt där fastighetsägarna är beroende av HGFs välvilja.
Här tänker vi belysa ännu ett veto. Ja, bostadshyresmarknaden genomsyras tyvärr av dessa veton och det är den främsta förklaringen till att den fungerar så dåligt som den gör. Den här gången gäller det nyproduktionen av hyresrätter. Med jämna mellanrum påstås att fastighetsägare rundar det kollektiva förhandlingssystemet i samband med nyproduktion genom att komma överens direkt med sina hyresgäster. Utan tvekan förekommer sådana så kallade individuellt förhandlade hyresöverenskommelser. I stockholmsregionen är de till och med vanliga. Det handlar dock inte om att fastighetsägare försöker runda systemet utan det handlar om att HGF har ett veto även när det gäller hyressättningen av nyproducerade hyresrätter. Vi ska förklara hur och först behöver vi reda ut juridiken.
Det finns idag tre alternativ när det gäller hyressättning vid nyproduktion:
1. Kollektivt förhandlad bruksvärdeshyra. Denna hyra förhandlas mellan hyresvärd och HGF (i teorin kan det vara vilken hyresgästorganisation som helst men i praktiken är det HGF som gäller). Parterna kommer överens om en ”skälig hyra” där en jämförelse med andra likvärdiga objekt blir vägledande för bedömningen av vad som är skälig hyra. Genom lagstiftningsreformen 2011 togs de kommunala bolagens hyresnormerande roll bort. Sedan dess ska hyran istället styras av bostadskonsumenternas allmänna värderingar.
2. Kollektivt förhandlad presumtionshyra. Denna hyra förhandlas mellan hyresvärd och HGF. Utgångspunkten är att hyran ska täcka hyresvärdens kostnader. Efter 15 år, när presumtionstiden löper ut, inkorporeras denna hyra i bruksvärdeshyra (alt 1). År 2006 då denna typ av hyressättning instiftades var de kommunala bostadsbolagens kostnader vägledande för vilken hyra som utgick, såväl i det kommunägda som i det privatägda hyreshusbeståndet.
3. Individuellt förhandlad hyra. Denna hyra träffas genom en överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst. De kommer överens om en hyresnivå som, liksom alternativ 1, ska vara skälig. Om någon part inte tycker att hyran är skälig kan den prövas i hyresnämnden.
Under våren tillsatte regeringen en statlig utredning som skulle utvärdera och utveckla systemet med presumtionshyra (SOU 2017:65). Uppdraget var snävt definierat, vilket gör utredningen till ännu ett exempel på den stuprörsmodell som numera verkar styra den statliga utredningsverksamheten. Vi tror att de flesta kan hålla med om att det är konstigt att granska en liten del av ett regelverk utan att ta hänsyn till effekten på helheten av de förslag som läggs. Dessvärre är det är precis så det fungerar. Den bristen är tydlig i presumtionshyresutredningen. Tyvärr lyckas den inte ens gå till grunden med det system den är satt att utreda. Det saknas utförliga konsekvensanalyser och ett bredare samhällsekonomiskt perspektiv. Exempelvis påstås det att inrättandet av presumtionshyra var en viktig orsak till att nyproduktionen av hyresrätter ökade mellan 2007-2016. Att något råkar sammanfalla i tiden, innebär dock inte att det finns ett samband. Det kraftiga räntefallet och de senaste årens starka konjunktur är nog betydligt mer sannolika förklaringsfaktorer bakom den ökade nyproduktionen än införandet av presumtionshyra.
Istället för att utgå från dimmiga orsakssamband, hade det varit betydligt bättre om utredningen valt att undersöka varför allt färre fastighetsägare på expansiva orter väljer presumtionshyra vid nyproduktion. Då hade den kanske upptäckt att HGF har ett veto även i den processen och att detta veto utnyttjas på ett otillbörligt sätt. Med nuvarande lagstiftning kan fastighetsägaren inte frånträda en förhandling med HGF, och hänskjuta ärendet till hyresnämnden om denne anser att hyresgästföreningens bud är oskäligt. Detta gäller såväl vid förhandling om presumtionshyra som för bruksvärdeshyra vid nyproduktion. För att kunna hänskjuta ett ärende för prövning av skälig hyra krävs det nämligen att det finns inflyttade hyresgäster i huset. Detta lilla problem gör att HGF får ett veto även i denna process. HGF kan alltså lugnt stå fast vid sitt bud. Fastighetsägaren kan inte göra något hur tokigt budet än är. Den hyresnivå som HGF går med på är ofta för låg för att fastighetsägaren ska få ihop investeringen, åtminstone på expansiva marknader. Av de tre hyressättningsalternativ som finns i nyproduktion, återstår då endast individuellt förhandlad hyra, åtminstone om fastighetsägaren vill bygga huset som en hyresfastighet.
Precis som i fallet med vetot i de årliga förhandlingarna om den allmänna hyresnivån, gör HGF allt för att hävda att de inte har något veto när det gäller nyproduktionshyror. Istället får vi höra de gamla sedvanliga påståendena om att förhandlingarna brutit samman på grund av att fastighetsägaren försöker utnyttja bostadsbristen genom att kräva verklighetsfrämmande höga hyror.
HGF är nog mycket medvetna om att de hyresnivåer de kan acceptera ofta är för låga för att det ska vara möjligt att räkna hem investeringen. På expansiva orter går det helt enkelt inte att bygga billigt på grund av höga kostnader för projektering, löner, material, mark (kommunen tar ut marknadspris på marken) m.m. Trots denna insikt har vi förstått att HGF inte vill skriva under en överenskommelse, för att undvika att hyran i framtiden ska kunna användas som jämförelsematerial. Systemet med presumtionshyra var tänkt att vara ett sätt att skapa rimliga villkor för investeringar i nyproduktion. I praktiken har det istället kommit att användas som ett verktyg för att hålla de hyror som HGF inte vågar stå för utanför bruksvärdessystemet. Vetot gör det möjligt. Det har lett till den situation vi har idag, där hyresvärdar på expansiva orter i växande grad tvingas att förhandla direkt med hyresgästerna när fastigheten är uppförd.
Istället för att tillsätta en utredning för att utveckla en dåligt fungerande modell för hyressättning i nyproduktion, borde utredaren ha fått uppdraget att utveckla bruksvärdessystemet på ett sätt som gör det möjligt att pröva hyran i relation till bostadskonsumenternas värderingar innan fastigheten är uppförd. Med en sådan utveckling skulle vi slippa HGFs nyproduktionsveto.
Nu står vi där vi står med ett dysfunktionellt hyressättningssystem. HGF har ett veto i såväl de årliga förhandlingarna om den allmänna hyresnivån som i förhandlingarna om nyproduktionshyror. I det senare fallet spelar det ingen roll om hyresvärden väljer att förhandla inom presumtions- eller bruksvärdessystemet. Det är synd att detta problem hittills inte lyfts upp av media. Genom att lyfta fram att hyresvärden rundar systemet, istället för att blottlägga förhandlingssystemets grundläggande fel, HGF:s veton, gör vi de som står utanför hyresmarknaden en björntjänst. I förlängningen drabbas vi alla. När folk tvingas tacka nej till jobb på grund av brist på hyresrätter minskar dynamiken på arbetsmarknaden och Sverige blir ett fattigare land än vad det annars skulle ha varit.
Den samlade bilden som vi redogjort för talar tyvärr inte till hyresrättens fördel. Lagstiftaren har givit bostadsmarknadens parter samhällsuppdraget att skapa och vårda en långsiktigt väl fungerande hyresmarknad. Den viktigaste grundförutsättningen, en jämn spelplan med jämbördiga spelare, saknas dock. Den dag media synar HGFs olika veton vågar vi tro på en förändring till det bättre. När kommer det att ske?
Dags säga upp hyresförhandlingssystemet helt och hållet. Förhandlingsordningarna bör sägas upp i sin helhet. Vi fastighetsägare vet att även ni på ”fastighetsägarna” har stora inkomster från systemet men även direktförhandlingar tar tid och får kosta pengar. Vårt svenska hyressättningssystem är en märklig ”DDR produkt” som bör kläs av och förpassas till historiens soptipp. Även hyresnämnderna bör avskaffas, det finns en del jurister som bara kan dessa regler, men även ett system såsom i andra länder med möjlighet att pröva viktiga frågor i vanlig domstol medför arbete. Och säkert betydligt mindre planekonomiskt trams.