Fem skäl till att rata finansinspektionens förslag

Finansinspektionens senaste förslag har oklara motiv och bidrar till att förstärka problemen på bostadsmarknaden, menar Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke, som i veckans krönika som ger en rykande färsk kommentar till förslaget om skärpta amorteringskrav.

Det nuvarande systemet för obligatoriska amorteringar som infördes 2016 innebär att hushållen måste amortera 1 procent av den totala låneskulden för lån mellan 50 till 70 procent av lägenhetens marknadsvärde och 2 procent för lån mellan 70 till 100 procent.

Finansinspektionens (FI) nya förslag innebär en skärpning av amorteringskravet med 1 procentenhet för hushållen med de högsta lånen men det kopplas till hushållets skulder i förhållande till deras samlade bruttoinkomster, en variant av ett så kallat skuldkvotstak. Om hushållets lån överstiger 4,5 gånger hushållets bruttoinkomster utlöses kravet på ytterligare amortering med en procentenhet.

Rent tekniskt innebär det nya förslaget således en kombination av två principer. Utformningen innebär också att hushållen med den svagaste ekonomin måste amortera mera.

Hur det slår i praktiken kan belysas med följande räkneexempel: Antag att ett hushåll lånar 3 miljoner för att köpa en bostad för 4 miljoner. (Belåningsgrad på 75 procent.) Eftersom hushållet har lån över 70 procent måste man amortera 2 procent av den totala låneskulden, d v s 60 000 kr/ år eller 5 000 kr/ månad.

Skulle lånet på 3 miljoner utgöra mer än 4,5 gånger hushållets totala bruttoinkomst måste hushållet amortera 3 procent. Det innebär  90 000 kr eller 7 500 kr per månad, i ren amortering.

Det finns åtminstone fem skäl att vara tveksam till förslaget:

1. Vem bör fatta beslut om hushållens boende?

Fram till att bolånetaket infördes 2010 var det självklart att dessa beslut fattades av hushållet tillsammans med deras bankman. Det gjorde att detta, i många fall livsavgörande, beslut fattades i direkt dialog mellan de två parter som hade störst möjlighet att överblicka hushållets situation på arbetsmarknaden och totala framtidsutsikter. Sedan dessa har myndigheterna i steg begränsat utrymmet för den sortens dialog.

Bolånetaket följdes av amorteringstvånget 2016 och nu vill FI skärpa amorteringskravet samt bakvägen införa ett skuldkvotstak. Det begränsar ytterligare möjligheten till en flexibel hantering med koppling till det specifika hushållets situation.

Är det verkligen önskvärt att möjligheten till dialog mellan banken och hushållet kringskärs ytterligare och att alltfler beslut om hushållets ekonomi beslutas bakom ett skrivbord i Stockholm?

 

2. Vad är det egentliga motivet till Finansinspektionens förslag?

Av finansinspektionens nya stabilitetsrapport framgår att hushållens lån i förhållande till deras marknadsvärde i genomsnitt uppgår till 58 procent. Hushållen har förvisso skulder som uppgår till 2 950 mdr SEK men samtidigt uppgår deras samlade tillgångar till 15 000 mdr SEK. Av FI:s rapport framgår att hushållen aldrig varit rikare, att de tål ett betydande prisfall och att tillståndet i det svenska bankväsendet är gott.

Ändå vill man nu gå vidare. Men vad handlar det om egentligen? Konsumentskydd? Makro- eller finanspolitiska skäl? Med en diffus problembild är det högst troligt att FI:s utspel har andra motiv. På regeringens bord ligger just nu ett förslag om att ge FI ett starkare mandat att vidta så kallade makrotillsynsåtgärder.

FI vill ha mandat att i ett givet läge kunna införa ett regelrätt skuldkvotstak, tidigare presenterat som ett tak för lån i förhållande till hushållets nettoinkomster.

I remissbehandlingen har förslaget fått skarp kritik, bland annat för att förslaget ger FI mandat att vidta åtgärder med syfte att parera ”konjunktursvängningar”. Få har uppmärksammat den lilla detaljen.

Ansvaret för den ekonomiska politiken ligger på regeringen. Det är via finanspolitiska åtgärder (stimulanser eller åtstramningar) som dessa beslut tas vilket innebär att beslut som direkt påverkar hushållens ekonomi fattas av demokratiskt tillsatta organ. Så bör det också vara. Det är svårt att se varför FI skulle ges ett vittgående mandat att agera inom ett område som av tradition ligger på politikernas bord.

Det är inte otroligt att regeringen avser dra tillbaka sitt hårt kritiserade förslag. I så fall kan FI:s senaste förslag ses som ett försök att bibehålla initiativet. Men är det i sig ett rimligt eller tillräckligt motiv?

 

3. Finansinspektion höjer barriärerna mot de ekonomiskt svaga.

Det är lätt att se att FI:s nya förslag skulle slå direkt mot hushållen med den svagaste ekonomin, d v s ungdomar, ensamstående med barn och andra grupper som redan har en svag position på bostadsmarknaden.

Eftersom unga hushåll, med eller utan barn, är den mest rörliga gruppen på arbetsmarknaden finns det en risk att företagen får svårare att rekrytera den personal som de behöver, något som slår mot samhällsekonomin i sin helhet. FI:s förslag har därmed en kostnad som varken redovisas eller analyseras.

Det är visserligen korrekt att unga i genomsnitt har högre bolån. Men är inte detta ganska naturligt? Unga hushåll har ett långt förvärvsliv framför sig. Givet att de har möjlighet att flytta och etablera sig på arbetsmarknaden har de fantastiska framtidsutsikter. Det är i unga år som lönerna stiger som mest. Med rimlig inflation kommer ett bolån att urholkas över tid.

För samhällsekonomin som helhet är det viktigt att unga hushåll kan etablera sig bostadsmarknaden. Och kan det verkligen vara så att den totalt sett lilla gruppen av hushåll som unga och nyetablerade utgör, innebär en betydande makroekonomisk risk? Detta underförstådda påstående återstår fortfarande att vederlägga.

 

4. Varför inga ventiler för unga?

Finansinspektionen menar med viss rätt att politikerna måste göra mer. De pekar helt riktigt på behovet av reformer som ökar rörligheten på bostadsmarknaden för att på det sättet utnyttja beståndet bättre.

Men att begränsa de unga hushållens möjligheter att ta sig in på den ägda marknaden är knappast rätt recept. Allt annat lika är en nyproducerad ägd bostad avsevärt billigare än motsvarande hyresbostad. Med lägre boendekostnader kommer hushållets ekonomi utvecklas mer gynnsamt.

Unga hushåll (utan rika föräldrar) har dock ett problem, de saknar i regel kapital. Det hade därför varit snyggt om Finansinspektionen någon gång kunde sätta saker i sammanhang.

Om hushållet har goda inkomster borde det finnas utrymme att ta lån utan att bestraffas med orimliga amorteringskrav. Och varför föreslår FI aldrig åtgärder som skulle göra unga hushåll mer förberedda att möta bostadsmarknaden? Med subventionerat bosparande och startlån av norsk modell skulle svenska ungdomar möta bostadsmarknaden med helt andra förutsättningar.

I avsaknad av sådana förslag ser det onekligen ut som att både Finansinspektionen och Riksbanken föredrar att unga och ekonomiska svaga hänvisas till den mest kostsamma delen av bostadsmarknaden.

 

5. Finansinspektionen utlöser i förskott det problem de vill lösa

Ett ständigt återkommande argument från FI och Riksbanken är att man vill parera risken för att hushållen skulle minska sin konsumtion i samband med ett boprisfall.

Märkligt nog bortser de från att deras förslag till åtgärder riskerar att utlösa exakt det de vill undvika, i förskott.

Som framgår av föregående punkt är nyproducerade (mycket dyra) hyresrätter i stort sett det enda alternativet som står till buds om unga hushåll nekas tillträde till den ägda marknaden. Det betyder högre kostnader för boendet, mindre i hushållskassan och därmed lägre köpkraft.

Det är minst sagt egendomligt att varken Finansinspektionen eller Riksbanken gjort den matematiken. Istället upprepar man mekaniskt kända ståndpunkter och i tillägg gillrar man, utan att riktigt förstå det, en effektiv fattigdomsfälla för de hushåll som har hela livet framför sig.

Finansinspektionens utspel förstärker bilden av brist på helhetssyn. Frågor om bostadsbyggande, finansiering, risk och sociala behov hänger ihop och måste lösas i ett sammanhang. Det är uppenbart att dessa frågor inte förvaltas särskilt väl av myndigheter som har ett mer snävt ansvar. Därför bör man också akta sig för att ge dem utökade maktbefogenheter. Vad gäller det konkreta förslaget bör det förpassas dit det hör hemma, i papperskorgen.

Lennart Weiss,

Kommersiell Direktör, Veidekke

4 kommentarer

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

  1. Men varför är det så viktigt att unga och människor med lite sparkapital köper sin bostad. 58% i snitt och 85% för nyköpta är osunt hög belåningsgrad.
    Låt dem spara långsiktigt i flexibla sparformer, och vid en viss nivå kan de överföra kapitalet till bostad.
    Det finns oändligt med eget o lånat kapital för produktion av HYRESBOSTÄDER . Lös upp dysfunktionell hyresmarknaden och låt bostäder planmässigt bli ett nationellt riksintresse.

    1. Hej Dag!
      Alltid kul med ditt engagemang och brinnande lust till debatt. (Jo, jag menar verkligen det.)
      Jag är lite oklar på vad du menar med att bostäder ”planmässigt ska bli ett nationellt riksintresse”. Är det något uttryck från din tid i SSU i Göteborg? (smile)
      Vad gäller själva sakfrågan tycker jag att vi ska ha en bostadsmarknad som erbjuder valfrihet. Ägda och hyrda bostäder kompletterar varandra.
      Som vi dock båda vet är ägda bostäder den mest gynnsamma boendeformen över längre tid. Motiven är väl uttjatade och behöver inte upprepas här.
      Din lösning för en mer flexibel hyresmarknad skulle för all del öka valfriheten på den hyrda marknaden men att dessa bostäder inte skulle bli särskilt billiga vet vi båda. Att långsiktigt låsa in unga människor i hyrda bostäder framstår därför inte som särskilt klok politik.
      Att dagens unga har lite sparkapital beror i hög grad på att vi som tillhör de gynnade generationerna stängt dörren efter oss. Själva gynnades vi att generösa subventioner i kombination med galopperande inflation. När den var förbi tyckte ”man” att vi borde belönas genom att ta bort fastighetsskatten. Vore det inte dags att vi gav dagens unga samma möjligheter att välja väg? I en rad länder gör man det genom olika varianter av subventionerat bosparande, startlån och andra arrangemang som gör att även unga och ekonomiskt svaga kan komma in på den ägda bostadsmarknaden. Personligen tycker jag att det vore hög tid att Sverige erbjöd samma möjligheter.
      Lennart

  2. Hej Lennart,
    även jag imponerad över Ditt engagemang. Skönhet dock att Din övergång från SSU Gävle, färgas något av Din koppling till önskan att göra ungdomar till borätts- och bolånefångar.
    Fem raka besked som förhoppnings leder Dig i rätt riktning.
    1. ”Planmässigt … nationellt riksintresse”. Det är att bostäder JÄMSTÄLLD med bevarande av natur. I urban miljö skall det byggas stad, som de flesta människor önskar. Priset per kvm liksom hyresnivå är en bra parameter.
    2. Valfrihet, javisst ! Men nu är det slagsida mot bostadsrätt hur man än räknar. Veidekke kan väl lika gärna bygga hyresrätter om nyproduktionshyra släpps fri ?? Eller varför inte en tät trädgårdsstad med ägda små småhus ?
    3. Bostad är periodvis gynnsammast, men med komplex risknivå o ibland låg likviditet. Hyr Din bostad och investera i aktieportfölj eller aktiefond fullgott alternativ.
    4. Ägt boende är ”tok-subventionerat” av räntebidrag och pulvriserad fastighetsskatt – samt lågt räntekrav på egen insats. F ö möjligt att gå till FastighetsNytts podd-sidor och få detta utvecklar under ”Dag Klerfelt 16 april”.
    5. Håller helt med Dig om subventionerat bospar för ungdomar. Så de kan spara först och när boendet mer stabiliserat kan köpa.
    Kombinerat med sänkt reavinstskatt, öppen redovisning av borätternas ”dolda lån” och fri hyressättning på nyproduktion – så kommer bostadssituation snart att vara i balans //
    Allt väl /// Dag

  3. Det absolut överskuggande problemet är att varken unga eller andra ekonomiskt svaga knappast ens kvalar in någonstans på hyresmarknaden längre och värre lär det bli när 50-70-tals-beståndet är upprustat. En hyrestvåa är snart en ouppnåelig dröm för en ensamstående pensionär med hyfsad pension om man vill göra något mer än bara bo.

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.