Bostadsbubblan som snart ska brista – en vald sanning

Gång på gång målar media upp en bild av Sverige i en bostadsbubbla. Utan granskning används dåliga analyser som faktaunderlag för nyheter om bubblan som snart ska spricka. Det menar Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke. I veckans krönika bemöter han de dåligt underbyggda argumenten och reder ut de vanliga missförstånden.

Så är vi där igen. Utan större kritisk granskning basunerar media ut att Sverige har en bostadsbubbla. Senast var det SVT (Aktuellt måndag den 22/5) som menade att vi är nära en bopriskollaps. Trots att EU:s beskrivning bara är en upprepning av kända ståndpunkter från Riksbanken får ”nyheten” stort utrymme. Ändå innehåller den flera fel och uppenbara svagheter. Några exempel:

Med hänvisning till EU:s analys menade SVT att bopriserna i Sverige är onormala eftersom vi inte haft den typ av korrigering som andra länder haft. Svar: Sverige klarade sig bättre än de flesta andra länder efter finanskrisen. Det är orsaken. Ska vi beklaga det?

Enligt SVT menar EU att andra länder haft stora korrigeringar vilket visar att något är fel i Sverige. Svar: det finns gott om länder som inte haft en stor korrigering, t ex Norge, Tyskland, Frankrike, Belgien, Finland m fl. Har alla dessa länder en bostadsbubbla?

För att bekräfta sanningshalten i EU:s studie valde man att hänvisa till investmentbanken Goldman Sachs som bara för några dagar sedan var ute i samma ärende. Svar: vid närmare granskning sa Goldman Sachs att det ”föreligger 35 procents chans för ett prisfall på 5 procent inom 2 år.” Hade SVT berättat det hade ”dramat” fått andra dimensioner.

Den gemensamma röda tråden i alla dessa larm är påståendet att ”bopriserna länge ökat snabbare än reallönerna och KPI.” Svar: illa analyserat på två plan. Det är förvisso sant att det låga utbudet av bostäder, som i sig beror på den låga rörligheten i såväl det hyrda som ägda beståndet, pressar bopriser uppåt. Men trots detta har bostadspriserna ändå fullt stöd i det vi kallar för ”fundamenta”.

Det fel många gör, senast Goldman Sachs men även svenska myndigheter, är att man jämför priserna mot endast en eller ytterst få variabler, oftast löneutvecklingen och Konsumentprisindex. Det ger dock en för smal bas för analysen.

Hushållens disponibla tillgångar byggs upp av löner men också av hur låneräntor, skatter och hushållens förmögenhet utvecklas. I Sverige har räntorna (ivrigt påeldat av Riksbanken) och skatterna fallit relativt kraftigt under 10 års tid. I tillägg har börsen utvecklats starkt. Unga hushåll med god utbildning har dessutom en mycket snabbare ökning av löneinkomsterna än vad lönestatistiken antyder. Det gäller särskilt de som arbetar i den stekheta tjänstesektorn i Stockholm eller Göteborg. Mer i plånboken ger mer att köpa för.

Rader av analyser från Sveriges Byggindustrier, se t ex Argument för och emot ytterligare kreditrestriktioner, och Veidekke, Den bedrägliga skuldkvoten, visar att det är så kallade fundamentala faktorer som driver priserna. Om priserna stiger i linje med fundamenta har vi alltså en fundamentadriven prisutveckling, snarare än en bubbla.

Men kan då inte bopriser falla? Jo självklart. Likväl som vi har en fundamentadriven uppgång kan vi få en fundamentadriven nedgång. Det är dock något annat än en bubbla som inte kan förklaras på annat sätt än som spekulation, eller en kreditdriven efterfrågan som inte har stöd i den allmänna ekonomiska tillväxten, vilket var fallet i Danmark.

De analyser som media regelmässigt kablar ut, ytterst drivna av Sveriges Riksbank och mekaniskt upprepade av EU, OECD m fl. innehåller således mycket stora brister.

Och det gör också beskrivningen av alternativen. Riksbanken och Finansinspektionen tycks tro att marknadshyror skulle lösa problemet. Men är det så?

Nyproducerade hyresrätter är i praktiken det enda alternativet till ägda bostäder. Dessa bostäder ligger redan nära ”marknadspriset” och är cirka 30 – 50 procent dyrare än motsvarande ägda bostäder.

Om man skulle tvinga in ekonomiskt svaga hushåll i den boendeformen får man inte bara en effektiv fattigdomsfälla. I tillägg utlöser man i förskott det man säger sig vilja förebygga, det vill säga ett stort fall i hushållens konsumtionsutrymme. Ökade boendekostnader skulle ju urholka hushållskassan och därmed tära på konsumtionsutrymmet.

På något märkligt sätt förs den allt hetare bostadsdebatten ständigt i parallella universum. Riksbanken och Finansinspektionen stirrar sig blinda på hushållens utlåning utan att verka förstå att bostäder, på ena eller andra sättet, måste finansieras. Politikerna önskar fler bostäder utan att riktigt vilja inse att det är skillnad på behov och efterfrågan.

Det är dags för alla parter att greppa helheten. Finansiering, risker bostadsbyggande och sociala behov måste lösas i ett sammanhang. En korrekt analys är alltid en bra början.

Lennart Weiss,

Kommersiell direktör på Veidekke

 

Texten publicerades också i Expressen 24 maj 2017

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *