Ulf Perbo – ”Nu kommer nedgången”

1989 förutspådde Ulf Perbo 90-talets bostadskrasch i SvD (se bild), nu förutspår han en ny nedgång. Enligt Perbo har vi ingen bostadsbubbla i formell bemärkelse, utan likt vid bostadskraschen på 90-talet är en nedgång driven av fundamenta att vänta. De samhällsekonomiska konsekvenserna är dock desamma, fallande byggpriser och en minskad konsumtion. I veckans krönika beskriver han de fundamentala problem som ger upphov till hans oro, han hade rätt 1991 har han det också 2017?

I en intervju i SvD 1989 berättade jag om den kommande kraschen 1991 på bostadsmarknaden (se bild). Under många år efter den kraschen har jag därefter invänt mot de som förutspått en ny nedgång. Nu kommer dock nedgången och den kommer att precis som på 90-talet kapa några procentenheter på BNP.

Diskussionen om risk för prisfall på bostäder blir oklar eftersom den akademiska diskussionen handlar om huruvida vi har en s k bubbla i prissättningen. Detta definieras som prisförändringar som inte kan förklaras med fundamenta. Som fundamenta räknas t ex ränta, befolkningsutveckling och bostadsutbud. Men risken för en markant nedgång i bostadspriserna beror ju till stor del på hur fundamenta utvecklas, Då har vi formellt ingen bostadsbubbla som spricker men väl en fundamentadriven nedgång. Men kom ihåg att bostadskraschen på 90-talet var en fundamentadriven nedgång. För de negativa effekterna i samhällsekonomin i form av fallande bygginvesteringar och uppbromsad konsumtion har det ingen betydelse om orsaken är en bubbla eller fundamenta.

1. Det första fundamentaproblemet är att hushållen inte på ett korrekt sätt tar hänsyn till framtida högre lånekostnader i sin prissättning, vilket har stor påverkan på prisbildningen när räntan stiger. Precis som på 90-talet verkar det som om hushållen utgår från realiserade förändringar, inte vad som ev kan komma, i sin prissättning.
2. Det andra problemet är att t ex Stockholm visserligen har en stark ökning av antalet invånare, men tillväxten i antalet hushåll med köpkraft för nyproduktion eller dagens prisnivåer är svag. Det är mycket invandrare och bebisar.
3. Det tredje är att dagens nivå på nyproduktion är mycket hög. Det tillkommande utbudet just nu överstiger rimligen tillväxten i efterfrågan på nyproduktion och det utbudsunderskott som ackumulerats betas så småningom av.

Innebörden av p 2 och 3 kan illustreras genom en enkel koll i statistiken. Under 2016 hade Stockholms kommun ett negativt inrikes flyttnetto, dvs fler ”svenskar” flyttar ut än in i kommunen. Däremot växte befolkningen ändå kraftigt eftersom många invandrare flyttade in plus att många barn föddes. Sett till hela länet finns ett positivt inrikes flyttnetto, men det är bara några tusen personer. Även här dominerar invandringen stort. Tittar vi på samma fråga utifrån åldersfördelningen ser vi att Stockholms kommun har nettoutflyttning av invånare äldre än 24 år (och barn) samt nettoinflyttning av ungdomar 19-24 år. Sett till hela länet finns en nettoinflyttning i åldern över 24 år, men det är bara några få tusen personer per år. Eftersom det påbörjas över 20.000 bostäder i Stockholms län per år men tillväxten i hushåll som kan klara nyproduktionskostnader är ca 2.000 per år är det väl uppenbart vad som händer när det ackumulerade utbudsunderskottet betats av.

Den skattereform som genomfördes i början på 90-talet höjde boendekostnaderna kraftigt, bland annat höjdes fastighetsskatten, ränteavdragen sänktes och full moms infördes på vatten, energi, bygg- och fastighetstjänster. Hyrorna steg kraftigt. För nyproduktion steg kostnaderna ännu mer genom subventionsavvecklingen och införandet av full byggmoms. Bostadspriserna föll och nyproduktionen som stod för nära 6 % av BNP halverades. Hushållen amorterade sina bostadslån och drog ner på konsumtionen med 4 %, trots stigande inkomster. Detta skapade kollapsen i ekonomin.

Nu ökar bostadsbyggandet kraftigt och kommer troligen att gå upp till mellan fem och sex procent av BNP. Det är positivt men skapar också samma fallhöjd som före 90-talskrisen. Den låga räntan ger låga boendekostnader. Det är positivt men skapar också samma möjligheter till stigande boendekostnader som före 90-talskrisen när räntorna nu vänder uppåt. Lägger vi sedan på amorteringskrav, bolånetak och minskade ränteavdrag kan bostadskalkylen försämras på ett sätt som påminner om 90-talet. Kanske även en fastighetsskattehöjning för att finansiera sänkt reavinstskatt? Även byggkostnaderna skenar nu på liknande sätt som strax före kollapsen 1991.

Läget på bostadsmarknaden är obehagligt likt det som skapade den svenska 90-talskrisen. BNP föll då fem procent, sysselsättningen med nära 500 000 personer och statsfinanserna raserades.

Ulf Perbo

Näringspolitisk chef Transportföretagen, fd. statssekreterare för bostadsfrågor