Regeringen har sagt att ”paketeringsutredningens” skatteförslag inte är aktuellt i höstbudgeten. Men det finns anledning att varna för den beskattningsiver som slår mot fastighetssektorn. Osäkerhet om skatteregler är det sista som bostadsbristens Sverige behöver, skriver Patrik Hall, VD Heimstaden, Kjell Cederstrand, Finanschef Veidekke Bostad och Stefan Attefall, tidigare bostadsminister, numera rådgivare, i Di (13/4).
Politiker från höger till vänster ropar på fler bostäder till rimliga kostnader. Men samtidigt lägger regeringsutredaren Christina Eng en effektiv stoppboll för sådana ambitioner. Vi åsyftar förslagen i den så kallade paketeringsutredningen (SOU 2017:27). Och mönstret går igen. Utredningar och myndigheter agerar utan kunskap för hur bostadsmarknaden fungerar.
Ett tydligt exempel på detta var Företagsskattekommittén som 2014 föreslog en omläggning av företagsskatterna som skulle ha satt effektivt stopp för det mesta av nyproduktionen av hyresrätter. Kommittén erkände efteråt att de inte insett effekterna av sitt förslag på bostadsmarknaden. De hade tittat på genomsnittet för fastighetssektorn, och förbisett vilka incitament som förslagen skapar. Slopad avdragsrätt för räntor i en kapitalintensiv verksamhet som bostadsbyggande, särskilt hyreshusbyggande, kan aldrig kompenseras av något lägre bolagsskatt. Passivitet skulle bli betydligt intressantare än nyproduktion.
Nu händer något liknande. Paketeringsutredningens idé är att jämställa försäljningar av fastigheter via bolag med direktförsäljning. Det låter sympatiskt men den totala skattebördan och sättet att uppnå detta får förödande effekter, inte minst på nyproduktion av bostäder.
I ivern att jaga skatteintäkter lägger utredningen förslag som skulle öka skatteintäkterna med upp till 17 miljarder kronor årligen – trots att utredningen själv konstaterar att fastighetssektorn inte har en skattemässigt gynnad situation jämfört med övriga företagssektorer. En sådan skattechock innebär i sig att kostnader stiger och hyror höjs.
Enligt våra beräkningar leder utredningens förslag till att en hyresrätt blir 5–10 procent dyrare att bygga. På de orter där alla kämpar för att pressa kostnaderna för att det överhuvudtaget ska kunna byggas hyresrätter blir en sådan pålaga det som stoppar många projekt. Kostnader drivs också upp för dem som bygger bostadsrätter, lite olika mycket beroende på vilka markkostnader bostadsprojektutvecklaren har.
För fastigheter tillkommer dessutom stämpelskatten på försäljningsvärdet, visserligen sänkt till 2 procent.
Men än mer upprörande är det retroaktiva inslaget i utredningens förslag. Historiska övervärden som finns i fastighetsbolag beskattas när det bestämmande inflytandet i bolaget upphör. Det innebär att tidigare förvärv av fastigheter som gjorts med nuvarande regler plötsligt får helt nya effekter om de säljs i framtiden.
Ett bolag som äger fastighetsägande bolag som sålts i flera omgångar får inte bara skatta för sin egen reavinst utan även för reavinsten och värdet av tidigare avskrivningar för alla de tidigare ägarna. I vissa fall kan den som köpt en paketerad fastighet och säljer den till ett högre marknadsvärde, göra en likviditetsmässig förlust. Citat ur utredningen: ”Den skatt som ska betalas kan komma att vida överstiga den faktiska vinst som företaget gör på fastighetsaffären.”
Låt oss ta ett realistiskt exempel på hur märkligt utredningsförslaget kan slå mot den som vill skapa fler bostäder: Mark som köpts i bolag för 50 miljoner kronor, bokförd till 20 miljoner kronor, utvecklas och bebyggs med bostäder och säljs sedan för 300 miljoner kronor. Totala kostnaden för bostadsutvecklingsbolaget för att bygga bostäderna inklusive markkostnaderna är i detta exempel 280 miljoner kronor, inkluderande en vinst på 20 miljoner. Med 22 procent skatt på vinsten blir den 4,4 miljoner kronor. Till detta kommer stämpelskatten i utredningsförslaget, med 4,7 miljoner (justerat för avdragsrätten). Sedan ska 22 procent skatt betalas på den latenta reavinsten som uppstod hos förre ägaren. Detta leder sammantaget till en skatt på nästan 78 procent!
Den initiala effekten av förstagångsförsäljningen med de nya reglerna kan få förödande konsekvenser för fastighetsmarknaden i stort och bostadsbyggandet i synnerhet. Och även om skatten ska betalas vid en avyttring tvingas bolaget ta upp de redovisningsmässiga effekterna i bokföringen, vilket påverkar nyckeltal och bankernas syn på bolagets finansiella styrka. Det i sin tur skapar osäkerhet, och förr eller senare, högre upplåningskostnader, vilket leder till högre kostnader för hyresgäster och bostadsrättsköpare.
Paketeringsutredningens förslag leder också till att skattesystemet blir asymmetriskt. Det kommer att vara tillåtet att skattemässigt ”paketera” alla typer av tillgångar – lyxbilar, aktier, obligationer, maskininstallationer, flygmaskiner – allt utom fast egendom!
Ett sätt för kommuner att få fart på bostadsbyggandet är att frigöra resurser genom att det kommunala bostadsbolaget säljer ett antal lägenheter för att därigenom skapa ekonomiska resurser för att kunna rusta upp sitt eget bestånd och öka nyproduktionstakten. Dessutom får kommunen in ytterligare en större fastighetsaktör som producerar nya hyresrätter.
Sådana affärer blir mindre intressanta eller stoppas helt. Redan nu ser vi sådana effekter, bara på grund av den osäkerhet som det framlagda förslaget innebär. Nu säger regeringsföreträdare att skatten inte kommer med i budgetpropositionen för i höst. Som om det vore någon tröst. Osäkerheten på marknaden består och kommer bara att växa med tiden.
Nu när det skickats ut på remiss kommer branschen lägga stora resurser på analyser och att anpassa sig till hotet från paketeringsutredningen. Förutom dessa kostnader kommer revisorer och banker börja ta höjd för förslaget vilket försämrar branschens möjligheter att bygga och utveckla nya bostäder.
Vad regeringen måste göra är att klart markera att förslaget hör hemma i papperskorgen. Så länge förslaget lever kommer det att leda till förödande osäkerhet som får stora konsekvenser för både nyproduktion och transaktioner. Vill vi ha fler bostäder byggda så är den osäkerhet som paketeringsutredningens förslag skapar det minsta Sverige behöver.