Finansinspektionens bolånerapport landar i samma bekymrade tonläge som det som Riksbanken vanemässigt brukar hålla sig med. Ändå visar Finansinspektionens rapport att belåningsgraden för nytagna lån liksom på den samlade lånestocken är rekordlåg och att hushållen aldrig haft så stora säkerhetsmarginaler som idag. Finansinspektionens rapport presenterar en krokig färd mellan fakta och retorik, menar Ted Lindqvist, VD för analysföretaget Evidens.
Förra veckan publicerade Finansinspektionen 2017 års bolånerapport. Syftet med rapporten är med myndighetens egna ord:
”att beskriva läget på bolånemarknaden och att belysa utvecklingen för sårbarheter och risker kopplade till hushållens skulder. Undersökningen utgör ett viktigt underlag för att FI ska kunna bedöma behovet av förändrade regleringar på bolånemarknaden. Information från undersökningen används även för att utvärdera effekterna av redan införda åtgärder.”
Den grundläggande frågan är om sårbarhet och risker förenade med hushållens bostadslån har ökat, minskat eller om läget är oförändrat.
Analysen bygger på ett stort antal stickprov av nya bostadslån och på aggregerade uppgifter från bankerna rörande den övriga befintliga lånestocken.
Rapporten analyserar:
- Belåningsgraden, dvs. lånens andel av bostadens marknadsvärde
- Skuldkvoten utgörs av hushållens disponibla inkomst under ett år dividerat med hela lånets storlek
- Amorteringsbetalningarnas omfattning och en fördjupning om effekterna av amorteringskravet. Denna del omfattar också en analys av fördelningseffekter av amorteringskravet
- Hushållens betalningsförmåga med stresstester där betalningsförmågan prövas under stressade förhållanden
Belåningsgraden är 48 procent
Resultatet visar att belåningsgraden fallit för både nya lån och för lånen i den befintliga kreditstocken. För nya bolån är belåningsgraden nu 64 procent medan den genomsnittliga belåningsgraden i hela lånestocken är 48 procent. Hushållen har alltså mer eget kapital i sina bostäder än lån. Det betyder att hushållens motståndskraft mot prisfall har ökat. Bland nya låntagare är det de högst belånade hushållen, hushåll med belåningsgrader över 70 procent, som minskat sina lån i förhållande till marknadsvärdet. Hushållen i storstäderna har lägre belåningsgrader än hushållen i övriga landet.
Skuldkvoten har minskat och räntekvoten är låg
Rapporten visar att skuldkvoten minskat sedan förra året. Den genomsnittliga skuldkvoten har fallit från 406 till 402 procent mellan 2015 och 2016. Skuldkvoten är dock ett trubbigt mått på risker eftersom en skuld har långa återbetalningstider, kanske 30 – 50 år. Skuldkvoten är bara ett års inkomster dividerat med hela skulden. Ett mer rättvisande mått är nuvärdet av framtida inkomster under lånets löptid tillsammans med bostadens marknadsvärde och hushållets övriga tillgångar. Ett års inkomster ska endast klara den årliga lånekostnaden. Det framgår inte varför skuldkvoten används som centralt mått på eventuella risker. Däremot redovisas räntekvoten och skuldbetalningskvoten (räntebetalning plus amortering). Den genomsnittliga räntekvoten för nya bolånetagare har sjunkit under de senaste åren, men var stabil under 2016. Fram till och med 2015 sjönk även den genomsnittliga skuldbetalningskvoten. Men 2016 ökade den jämfört med 2015, vilket beror på att amorteringarna ökat. Ränte- och skuldbetalningskvoterna ger mer rättvisande mått på hushållens betalningsförmåga och visar en stabil och låg nivå.
Amorteringarna har ökat – bristfällig analys av fördelningseffekter
Rapporten visar också att amorteringarna ökat. För hushåll med en belåningsgrad över 70 procent amorterar nästan alla hushåll. 84 procent av hushåll med belåningsgrader mellan 50 och 70 procent amorterar också. Det genomsnittliga amorteringsbeloppet för samtliga är ca 1 800 kr per månad. De högst belånade hushållen hade en årlig amortering på ca 3 procent av lånets värde medan hushåll med en belåningsgrad på mellan 70 – 85 procent amorterar ca 2 procent. I tillägg till detta kan noteras att inflationen för närvarande är ca 1,5 procent vilket ger de högst belånade hushållen en real amorteringstakt på 4,5 procent på årsbasis.
Rapporten innehåller en analys av fördelningseffekter av amorteringskravet. Tyvärr begränsas analysen till effekter för olika regioner, familjestorlekar och åldrar. Amorteringskravet kan dock förväntas få störst effekter för hushåll med låga inkomster. För dessa hushåll blir ekonomin mest ansträngd och rimligen borde fler av dessa hushåll få avslag på sin låneansökan efter kravets införande, vilket i sin tur tränger undan dessa hushåll från möjligheten att köpa en bostad. Man kan anta att detta särskilt gäller unga hushåll med låga inkomster, utan föräldrar som kan hjälpa till. Rapporten analyser av amorteringskravets fördelningseffekter är därför bristfällig.
Hushållens betalningsförmåga och motståndskraft ökar
I rapporten analyseras hushållens marginaler och motståndskraft mot stressade scenarier. Resultaten visar att hushållens marginaler har ökat och att motståndskraften mot störningar i form av höjda räntor, arbetslöshet och boprisfall är hög och dessutom har ökat. Endast tre procent av nya bolånetagare (som är minst motståndskraftiga) får ett underskott i hushållskalkylen om räntan ökar med hela 5 procentenheter, dvs vid en bolåneränta på ca 7 procent. Och bara en halv (!) procentenhet av nya låntagare får en bostad som är värd mindre än lånet om bostadspriserna faller med 20 procent samtidigt som räntan stiger med 5 procentenheter. Kort sagt: hushållen är mycket motståndskraftiga mot störningar och motståndskraften tycks öka för varje år och varje ny bolånerapport.
Sammanfattningsvis visar bolånerapporten att belåningsgraden och skuldkvoten sjunker, amorteringarna är höga och hushållens marginaler är stora och motståndskraften rekordhög. Trots detta har rapporten ett bekymrat tonfall, där skuldsättningen och risker anses ”höga”. Det finns uppenbarligen en skillnad mellan fakta och retorik.
Ted Lindqvist
VD, analysföretaget Evidens