Kunskapen om hur bostadsmarknaden är ofta låg bland de politiker och myndigheter som hanterar olika delfrågor inom bostadspolitiken. Det gör att man inte inser vilka oöverblickbara konsekvenser som inträffa, i all synnerhet om flera olyckliga åtgärder skulle råka vidtas samtidigt. Vad som krävs är fler ”hängrännor”, d v s ökad kunskap och en helhetssyn när det gäller bostadsmarknadens funktionssätt, skriver f d bostadsminister Stefan Attefall.
Som bostadsminister såg jag detta ett antal gånger. Bostadsfrågorna skär nämligen tvärs över alla sektorer.
Förutom de frågor som bostadsministern direkt förfogar över (bostadsförsörjning, PBL, BBR, lantmäteri) så är denne minister beroende av miljöministern (strandskydd, bullerregler, riksintressen), justitieministern (hyreslagstiftningen, jordabalken), finansministern (skattefrågorna, finansiell stabilitet), infrastrukturministern (infrastruktur), socialministern (bostadsbidrag), barn- och äldreministern (hemlöshet, äldres boendevillkor), näringsministern (företagsfrågor, konkurrensfrågor) och kulturministern (arkitektur).
Kunskapen för hur bostadsmarknaden fungerar är ofta låg bland ledande politiker, statliga myndigheter och utredningar. Ett tydligt exempel var Företagsskattekommittén som 2014 föreslog en omläggning av företagsskatterna som skulle ha satt effektiv stopp för nyproduktion av hyresrätter. Kommittén hade tittat på genomsnittet för fastighetssektorn, och förbisett vilka incitament som förslagen skapar. Slopad avdragsrätt för räntor i en kapitalintensiv verksamhet som bostadsbyggande, särskilt hyreshusbyggande, kan aldrig kompenseras av något lägre bolagsskatt. Paketeringsutredningen som nyligen lämnat sitt betänkande är av samma slag. Utredningen förstår inte vilka effekterna blir i form av färre transaktioner och högre kostnader för att producera bostäder.
Förutom paketeringsutredningen är nya ränteavdragsregler på väg utifrån EU-direktiv. Likaså nya bankregler (Basel III) samt åtgärder mot hushållens skuldsättning. Men få verkar dels förstå hur effekterna blir på bostadsmarknaden, dels inse att adderar man flera förslag på varandra kan helt oöverblickbara konsekvenser inträffa.
Liknande problematik ser man när hushållens skuldsättning och finansiell stabilitet diskuteras. Ska vi öka bostadsbyggandet så måste någon skuldsätta sig mer – antingen företag (hyresrätt) eller privatpersoner (eget ägda bostäder). Ska vi få ned kostnaderna för bostadsbyggandet måste regelbördan minskas. Ska vi få ett ökat industriellt byggande kan inte kommunerna ha olika lokala regler för byggande. Det går inte att bygga billigt och samtidigt låta bostadsköparna betala en väsentlig del av ny infrastruktur genom infrastrukturskatter och särskilda exploateringsavgifter.
Många ropar också på fler hyresrätter som ett bot mot höga boendekostnader när verkligheten är att det är det eget ägda boendet som är det billigaste i långa loppet. Många ropar på fler bostäder för unga samtidigt som man kraftfullt ökar kraven på eget kapital för dem som ska köpa sin första bostad.
Det krävs fler hängrännor och ökad kunskap om bostadsmarknadens funktion. Och dessutom mod hos politiker och beslutsfattare att våga välja. Allt går inte att göra samtidigt.
Stefan Attefall påpekar att det ägda boendet är billigare på lång sikt och att fler hyresrätter därför inte är en lösning på höga boendekostnader. Men dels är trösklarna för att komma in på ägandemarknaden så höga att många inte alls tar sig in. Därför är hyresrätten ofta det enda alternativet för de med störst behov av billigt boende. Därav är det så viktigt att bygga billiga hyresrätter. Sen kommer troligen priserna på ägandemarknaden att sjunka om det byggs fler hyresrätter. Eftersom den höga bostadsbristen trissar upp priserna.
Tomas Berg anser att vi ska bygga billiga hyresrätter. Håller helt med om att det är önskvärt. För att åstadkomma det måste bygg- o markpriser pressas ned och yteffektiviteten vara maximal. Men det är ändå så att det är ganska dyrt att bo i hyresrätt. Ska man bo långsiktigt är eget ägande i regel billigare. Det egna insatta kapitalet behöver inte ha något avkastningskrav, service och underhåll kan skötas själv och ev markvärdestillväxt tillfaller ägaren. Hyresrättens styrka är dess fullserviceboende, smidighet att lämna och, borde vara, smidighet att hyra. De olika boendeformerna passar i olika livssituationer och olika människor.